2025年02月03日
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国土交通省の社会資本整備審議会は昨年の11月にマンション政策のあり方を検討する「マンション政策小委員会」の初会合を開いたのだが、近年ではマンションでは建物と居住者の２つの老いが進行しており、「建物・設備の老朽化」や「管理組合の担い手不足」だけでなく「建替え時などの合意形成の難航」といった課題が顕在化していることから、これらの課題解決に向けてマンション政策を見直すのだという。主な検討内容のうち多様なマンション再生のニーズに対応した事業手法については区分所有法の見直しなどについて話し合う予定で、区分所有法の見直しでは団地内建物の滅失時に建物を再建・建替えする「一括建替え等決議」などが新たに追加される予定となっているそうなのだ。
現状として高経年マンションの建替えは年々増加しているものの、現行のマンション建替法では事業組合法人設立の際に建替え合意者合の4分の3以上の同意が必要で、権利変換計画の策定時には同じく5分の4以上の合意をもって決議が成立することとなっている。見直し後は「出席者の多数決による決議を可能とすること」や「一定の要件に該当する場合は決議の多数決割合を引き下げる」に「管理組合法人の設立要件の緩和や建替え決議などの要件を緩和する」といった措置が行われる予定だといわれている。また建替え決議がなされた場合に金銭補償により賃貸借を終了させる制度の創設や、区分所有法の見直しを踏まえた事業手続きについても議論する予定となっているそうなのだ。
近年は築年数が重なった建物が増えたほかシニア層の住民が多いというマンションの「高齢化」が課題となっているが、建替え時に新たに利用できる容積率は減少傾向にあってそれに伴って区分所有者の負担額が増加傾向にあるといわれてきた。さらに隣接地を取り込む建替えや借地権型マンションの建替えニーズが一定程度あるにも関わらず、権利者の協力が得られない建築基準法の形態規制とされる容積率や高さ制限などにより事業性や合意形成の確保が困難といった問題も生じているという。そこで多様な建替えニーズに対応するため権利者の参加を促すための方策や、事業性・合意形成の確保が困難となっているマンションの再生を進めるための方策についても検討を行うというのだ。
マンションの建替えに係る主な法律として区分所有法と円滑化法とがあって、建替え事業を円滑かつ安定的に進めるためにはこの二つの法律に基づき事業を進めることが望まれるが、管理組合が中心となり建替え計画を策定しながら合意形成を行い、区分所有者の理解が最大限に得られた段階で管理組合の集会において 建替えの実施を決定（建替え決議）する必要がありこの建替え決議の手続き等は「区分所有法」に規定されている。区分所有法に基づく建替え決議が成立すると建替えを実際に行う段階となるが、この事業実施段階における手続きやルールについては「円滑化法」に規定されていて、円滑化法を適用することにより建替事業を円滑かつ安定的に進めることが可能となるとされている。
実質的には建替えの合意形成が整っている場合であっても建替え決議の要件に抵触したり手続きに瑕疵等があったりした場合は、建替え決議のやり直しが必要となる場合があって建替えの機運が低下してしまうことにもなりかねないという。さらに合意形成が整わない状態で建替え決議を行う場合にはその後の裁判等を視野に入れた法的な対応の準備が必要になる。そこで国土交通省はマンションを建て替える際に隣接する民家や駐車場などに用地を広げて建物を大きくできる取り組みを後押しする予定で、隣接地の所有者に建て替え後のマンションの区分所有権を付与できるよう法改正するのだという。そうして人口減に直面するなか新規開発に頼る手法ではなく既存の都市機能を刷新する住宅政策を進めるのだという。
現状として高経年マンションの建替えは年々増加しているものの、現行のマンション建替法では事業組合法人設立の際に建替え合意者合の4分の3以上の同意が必要で、権利変換計画の策定時には同じく5分の4以上の合意をもって決議が成立することとなっている。見直し後は「出席者の多数決による決議を可能とすること」や「一定の要件に該当する場合は決議の多数決割合を引き下げる」に「管理組合法人の設立要件の緩和や建替え決議などの要件を緩和する」といった措置が行われる予定だといわれている。また建替え決議がなされた場合に金銭補償により賃貸借を終了させる制度の創設や、区分所有法の見直しを踏まえた事業手続きについても議論する予定となっているそうなのだ。
近年は築年数が重なった建物が増えたほかシニア層の住民が多いというマンションの「高齢化」が課題となっているが、建替え時に新たに利用できる容積率は減少傾向にあってそれに伴って区分所有者の負担額が増加傾向にあるといわれてきた。さらに隣接地を取り込む建替えや借地権型マンションの建替えニーズが一定程度あるにも関わらず、権利者の協力が得られない建築基準法の形態規制とされる容積率や高さ制限などにより事業性や合意形成の確保が困難といった問題も生じているという。そこで多様な建替えニーズに対応するため権利者の参加を促すための方策や、事業性・合意形成の確保が困難となっているマンションの再生を進めるための方策についても検討を行うというのだ。
マンションの建替えに係る主な法律として区分所有法と円滑化法とがあって、建替え事業を円滑かつ安定的に進めるためにはこの二つの法律に基づき事業を進めることが望まれるが、管理組合が中心となり建替え計画を策定しながら合意形成を行い、区分所有者の理解が最大限に得られた段階で管理組合の集会において 建替えの実施を決定（建替え決議）する必要がありこの建替え決議の手続き等は「区分所有法」に規定されている。区分所有法に基づく建替え決議が成立すると建替えを実際に行う段階となるが、この事業実施段階における手続きやルールについては「円滑化法」に規定されていて、円滑化法を適用することにより建替事業を円滑かつ安定的に進めることが可能となるとされている。
実質的には建替えの合意形成が整っている場合であっても建替え決議の要件に抵触したり手続きに瑕疵等があったりした場合は、建替え決議のやり直しが必要となる場合があって建替えの機運が低下してしまうことにもなりかねないという。さらに合意形成が整わない状態で建替え決議を行う場合にはその後の裁判等を視野に入れた法的な対応の準備が必要になる。そこで国土交通省はマンションを建て替える際に隣接する民家や駐車場などに用地を広げて建物を大きくできる取り組みを後押しする予定で、隣接地の所有者に建て替え後のマンションの区分所有権を付与できるよう法改正するのだという。そうして人口減に直面するなか新規開発に頼る手法ではなく既存の都市機能を刷新する住宅政策を進めるのだという。
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