坂野上事務所・本音の日記

土地や建物を譲渡した場合には確定申告が必要となる場合があります。譲渡損が出ていればその必要もないのですが、譲渡益が出ているのか譲渡損が出ているのか分からない場合も多々あります。

土地や建物を譲渡した場合にはまず、長期譲渡か短期譲渡かを判定するところから始まります。長期譲渡は譲渡した年の1月1日に遡って買ったときからの所有期間が5年を超えているものですし、この期間が5年以下ですと短期譲渡となります。実際の所有期間が5年を超えていても短期譲渡となる場合がありますから注意が必要です。

この判定が終わるといよいよ譲渡損益の計算ですが、この計算式は譲渡の収入金額－（取得費＋譲渡費用）となります。取得費というのは帳簿価額と思っていただければいいでしょう。譲渡費用は仲介手数料や契約書の印紙代、更地にするための費用などが含まれます。

ここで問題となるのが取得費です。取得費は買った金額が基本となるのですが、先祖代々引き継がれてきた土地などはいくらで買ったか分かりません。その場合には売った金額の５％相当額を取得費とすることができます。実際の取得価額が分かっていても５％相当額の方が大きい場合にはその５％相当額を取得費として差し支えありません。この５％取得費は他の譲渡所得（株式や総合譲渡となるものなど）全てに共通する処理です。

建物は時の経過につれ価値が減少していきますから減価償却のような計算をして実際の購入価額から所有期間の減価償却分を差し引いたものが取得費となります。こちらも実際の購入価額が分からない場合などは売った金額の５％を取得費としてかまいません。

これらの計算で出てきた譲渡所得の金額は分離課税となっていますから給与所得や事業所得とは別個に税率も用意されていますので合算せずに単独で税額を計算し、一番最後に他の所得分の税額と合算することになります。ちなみに、長期譲渡の税率は所得税１５％、住民税５％で短期譲渡の税率は所得税３０％、住民税９％となっています。およそ倍の開きがあることになります。

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