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投資家ひろゆき
不動産投資、経済についての話、そして、日々の気づきについてをお伝えしていきます。
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2008.08.06
カテゴリ： 不動産投資
前回のブログで書いた、Ｅさんが手に入れた
ワンルームマンションの
この物件
横浜市駅徒歩１０分
１６平方ｍ １R ユニットバス
築１８年
物件価格 ４７０万円
家賃６万円
物件取得費用として１５％（概算）
単年度の分析では、なかなか
よい物件でした。
今日は、長期の視点で分析してみます。
まず、家賃、空き室率などが購入時から
変わらないと仮定して分析してみます。
Ｅさんのその他の収入がわかりませんので
その他の課税所得は、２０００万円として計算しました。
まず、税引き前キャッシュフローは
９年目で、￥５，７１０，５００と取得費用を含めた
初期投資額￥５，４００，０００を回収できます。
全額自己資金で投資した物件にもかかわらず
ところが、Ｅさん、他にも多数物件を持っているので
その他課税対象所得が２０００万円（仮定）あります。
税引き後のキャッシュフローを確認すると
約￥３００，０００になってしまいます。
この場合、投資資金を回収するには約１８年かかります。
約３８０，０００円が手取り収入になりますので
約１４年で投資資金を回収できることになります。
なんと投資資金回収までの年数が、４年も違ってきます。
この例を見ても、税引き後のキャッシュフローを
しっかり計算して長期の投資計画を立てないと
いけないことがわかります。
ただ、ここで投資分析が終わりではありません。
より現実にそった不動産投資分析にするには
必ず変化のある、空室率、家賃を変化させる必要があります。
その投資分析の仕方については、次回のブログでお伝えしますね
ワンルームマンションの
この物件
横浜市駅徒歩１０分
１６平方ｍ １R ユニットバス
築１８年
物件価格 ４７０万円
家賃６万円
物件取得費用として１５％（概算）
単年度の分析では、なかなか
よい物件でした。
今日は、長期の視点で分析してみます。
まず、家賃、空き室率などが購入時から
変わらないと仮定して分析してみます。
Ｅさんのその他の収入がわかりませんので
その他の課税所得は、２０００万円として計算しました。
まず、税引き前キャッシュフローは
９年目で、￥５，７１０，５００と取得費用を含めた
初期投資額￥５，４００，０００を回収できます。
全額自己資金で投資した物件にもかかわらず
ところが、Ｅさん、他にも多数物件を持っているので
その他課税対象所得が２０００万円（仮定）あります。
税引き後のキャッシュフローを確認すると
約￥３００，０００になってしまいます。
この場合、投資資金を回収するには約１８年かかります。
約３８０，０００円が手取り収入になりますので
約１４年で投資資金を回収できることになります。
なんと投資資金回収までの年数が、４年も違ってきます。
この例を見ても、税引き後のキャッシュフローを
しっかり計算して長期の投資計画を立てないと
いけないことがわかります。
ただ、ここで投資分析が終わりではありません。
より現実にそった不動産投資分析にするには
必ず変化のある、空室率、家賃を変化させる必要があります。
その投資分析の仕方については、次回のブログでお伝えしますね
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