[不動産ネタ] カテゴリの記事
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知ってて損は無い話。優先順位。
賃貸物件のオーナーだったら、知ってて損は無い話。仕事には、普通優先順位が存在しますよね。当然ですが、不動産業者が、部屋を探すお客様にお勧めする物件にも優先順位があります。希望に合う物件が一つしか無かったらそれで決まりですが、大抵、どの地域でも似た様な条件の物件は沢山あります。沢山あるなら、どの物件をお勧めするか？というハナシになり、何がしかの基準で、お勧めする物件を選定します。不動産屋の都合でお勧め物件の優先順位をランキングにしてみると・・・【一位】自社の社有物件。もしくは社長の個人所有物件。利益に直結しますので、優先順位は一位です。社運がかかってます。【二位】サブリース物件。いわゆる家賃保証をしてる物件。こちらも空室を埋めないと会社が困るので、優先順位は高いです。【三位】家賃の管理を任されている管理物件。賃料の5％～10％の管理料を得ている物件なので、優先して紹介するはずです。【四位】家賃管理はしていないが管理料をもらっている物件。更新手続きと空室の入居者募集は常に任されている専任物件。【五位】月々の管理料はもらっていない専任物件。更新手続きと空室の入居者募集だけは常に任されている状態の専任物件。【六位】一般媒介物件。貸主が複数の業者に依頼してる物件。よほど物件が不足していない限り、お勧め物件にはならない。上記のような優先順位があります。地域によっても異なると思いますが。他にも・・礼金を広告料としてバックする物件、敷0礼0物件、フリーレント有など・・・各社それぞれ基準はあるのですが、当たらずも遠からずだと思います。
2011.06.02
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格安物件情報。名古屋と静岡
これから売り出す物件情報を一足先に、ブログをご覧の方だけにご提供します！価格：290万円名古屋市中区松原1丁目大須観音駅徒歩6分区分所有ワンルーム1991年築19.6m2賃貸中46,000円/月(平成24年2月迄家賃保証保証賃料38,100円)管理費5,000円/月修繕積立金1,000円/月名古屋市都心部の中古マンションです。利回りはそれなりに高いのですが、家賃保証の契約が終了するまでは、手取り賃料は安いです。大きくは下がらないかも知れませんが、指値相談に乗ります。近くにお住まいの方か、名古屋の土地勘がある方いかがでしょう？
2011.05.18
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悪質滞納者へ最後の手段
1年前に入居した、東京港区のマンションで家賃を半年も滞納しているツワモノがいる。当社の管理物件ではないが、オーナーに泣きつかれ当社で後始末をする事になった。賃借人には、既に連絡がつかなくなっている。とりあえず現地に押しかけてみると、なんと数人の女性と、カメラを持った男が出てきた。事情を聞けば、ある男から時間貸スタジオとして借りていて、詳しいことは分からないという。いろいろ怪しいが、マンションの契約者は他人に転借している様だ。とにかく、その貸主に連絡をとって欲しいと頼むが、あやふやな説明で逃れようとして埒があかない。ワタクシ、この時点でグルだと確信。ここでは書けないが、最後の手段を使うしか無さそうである。しかし、何の撮影だったのであろうか？
2011.05.17
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竹内かなとさんとお茶会。新宿。
大学生大家さんよりメールを受信。日曜日に、新宿で竹内かなとさんを囲む会(勝手に命名)が急遽開催されるとの事で、参加してきました。実は、かなとさんとは以前、電話で少しお話した事はあったのだが、お目にかかるのは初めてである。かなとさんと、大学生大家さんのメルマガでの呼びかけで、洗練された投資家達が9名程集合。・最近、注目の事業・最も加速しやすい不動産の買い方・加速した次にすべきこと・買ってはいけない物件など、それぞれで熱く語り合う。初めてお会いする方もいらっしゃり、軽くご挨拶を実施。23時頃、所用により名残惜しいが涙を飲んで、お先に失礼しました。最近、人脈のネットワークが爆発的に広がってきている。自身が不動産屋という事で情報を求めに来る方も多いのだが、(勿論歓迎です)人脈は自分が明確な意志を持って行動すれば、意志の通り拡大するのだという事を、改めて実感した次第です。ちなみに、近日中に大阪市内で築浅区分物件を売り出す予定ですので、先に情報が欲しい方は連絡して欲しい。
2011.05.10
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特選物件情報 横浜RC一棟14気筒
ブログが放置プレイになっているが、能無しで貧乏暇なしなのでご勘弁願いたい。さて、本日は、事情により非公開となっている横浜の売り物件情報を紹介します。東急田園都市線沿線某駅(急行停車駅)駅まで徒歩10分以内渋谷まで一本30分以内横浜まで一本30分以内1987年築RCマンション1棟土地所有権、約60坪(調査中)1DK×14気筒22m2～26.4m2現在満室賃料収入合計856,000円/月、年収10,272,000円預かり敷金全室2ヶ月以上、合計1,682,000円14部屋中13部屋フルリフォーム済(推定2,300万円以上投入済)平成23年3月屋上防水塗装済価格 1億300万円 ?激安の為指値不可コメント立地、程度、設計等諸条件の素晴らしい売り物件です。買える人、融資のアテがある人は是非購入を激しくオススメします。この地域の相場だと、RC一棟は利回り7～8％位だと思います。特に秀逸な点は、人気の東急田園都市線沿線で渋谷まで30分以内横浜まで30分以内の好立地である事と、1DKとしてはかなり広い上に、殆んどの部屋が風呂トイレ別に改装事です。1Kメインの物件だと、どうしても一部屋当たりの面積が15～19m2で三点ユニットバスの場合が殆どです。しかし、これからの時代を考えるとバストイレ別で20m2以上でなければ、今後10年以内に賃貸状況が大幅に悪化する懸念があります。築年数の経った、安いと思える物件は大体16m2前後で三点ユニットバスである事が多いですね。ローンを組んで購入するケースが殆どでしょうから、今後も賃貸物件市場で競争力のある物件でなければ、購入後支払いに苦労する可能性があります。その心配が少ない点は特に良いのではないかと思います。この物件だけで、余裕でリタイア出来ますねー。こんな物件を持てる男になりたいもんです。ご興味ありましたら、ブログの「メッセージを送る」からご連絡頂ければ、図面を含めた情報をご提供致します。
2011.04.29
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縄伸び。
縄伸びという言葉をご存知だろうか。縄跳びではない。今週、ある東北地方の、太い物件の売買契約を実施したのだが、どういう訳か、謄本上の面積と建築確認の面積に差異があった。それも数平米のハナシではなく、20坪も建築確認の面積が広いのだ。どうやら実際には、建築確認の面積が正しい様なのだが、謄本上の面積では僅かながら容積率オーバーになってしまい、銀行の融資が通らない。困り果てて社長に助けを求める。「社長～カクカクしかじかで・・・」社長:「あぁそれは縄伸びっていってな、昔の測量がいい加減だった時代の記録がそのままになってるんだろう。固定資産税なんかを安くしたりする目的で、狭めに誤魔化してたりする事もあったらしいぞ。」「あーなるほど。よく知ってますねー」社長:「当たり前だ。不動産屋だぞ（笑）」「ですよね。でも、このままでは融資が通らないですよね。どうすれば・・・」社長:「まぁやり方はあるんだけど・・・」次回に続く・・・
2011.02.17
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近況報告
久しく更新をサボってしまっていたが、また再開しようと思う。創造意欲が湧かなかったのではなく、あまりに忙しかったからだ。。。さて、ワタクシでありますが、実は昨年、知人の不動産屋に転職を実施した。目的は色々あったが、自身のスキル向上が主な目的だ。最近は、専ら怪しい？中古の投資物件を仲介しており、以前の会社での取引先など、お付き合いのある方に、定期的に非公開の物件を細々と販売している。今後は、不動産屋の裏話や、表に出て来ない投資物件についてのエピソード等を皆様にお届けしようと思う。乞うご期待！
2011.02.15
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5万円の物件。
ワタクシ、例にもれず建美屋さんの新着物件情報お知らせサービスに登録しているのだが、本日びっ栗する(レイク様登録商標)価格の物件が登場した。その価格、ナンと5万円。熱海の区分マンションだ。買ったらヒーローになれると思い、買いそうになったがよく見ると管理費と修繕積立金の月額がなんと約7万円。しかも、賃貸不可能姉妹だ。何故投資用物件として出てきているのか不思議だった。まぁ、引退して老後の時間を、5万円で買ったリゾートマンションで過ごすのも悪くないかもしれないが。50年後に出てきたら買ったかもしれない。
2010.10.04
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物件視察。山手線内のプレミアム立地が生み出す安定感。
久々の更新である。連休明けから体調を崩し、 ヤル気もクリエイティブな発想も全て失ってしまっていた。 体調は戻ったのだけど、気持ちが戻らない。 ・・・何故？ 風邪がそのままサボリ癖を誘発してしまったか？ 多分そんなトコだろう。 何はともあれ、動き回ってればいつの間にか戻ってるもんだ。 どんどん目先の仕事をこなさなければ・・・ 余裕なんてない。 さて本日は、ヤングの街池袋（通称ブクロ）から一駅北上した、大塚の街へ物件を視察に出かけた。 大塚駅徒歩５分は プレミアム立地といえるだろう、 激安区分所有物件だ。 一時は６５０万円で売りに出ていたのだが、 ５５０万円に値下がったので視察に行った。 少々古いワンルームとはいえ、山の手線内に位置する物件としては破格の域に達しつつある物件。 周辺家賃相場は６万円～８．５万円だ。 実質の利回りは、10％～15％だろうか。 悪くないと思うが、線路がすぐ傍にあり、要検討だ。 千葉外房や埼玉奥地の、 一見超高利回りのボロ物件もそれなりに見に行ってはいるが、ワタクシにとっては 少々ギャンブル性が高い投資だと、 最近思っている。 借り手がいない空室リスクや、 自宅から遠い事、 買った後の投入金額の割には家賃が安いなど 挙げればキリが無いが、 一番の理由は、これらのエリアが賃貸経営に不向きな立地であることだ。かのゴッドマザーも、 物件を購入する時に 一番重要視している事は 立地だと言っていた。 不動産賃貸経営は、掛かるコストを全て計算してみれば分かるが決して一気に大儲けが出来る商売ではない。 一念発起でフルローン組んで 勝負を賭けるなら別だろうが、勝てる気がしないのだ。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠も、 ３０年ローンを完済した人民に 出会ったことがナイそうだ。 本業にある程度専念しつつ、片手間でやるのであれば、極力安定的に収益を生み出す、イチロー選手の様な物件をキャッシュ、若しくは50％以内の融資で購入。 徐々に増やしていく戦略が良いのかも知れない。
2010.09.27
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利回りアップの定番小技。自動販売機とコインランドリー
随筆のアクセスが１０，０００を突破し 地味に喜んでいる 挫折したレーサーです。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠の随筆が ２９０万アクセスを突破している事を考えれば、 吹けば飛ぶホコリの様なモノですが・・・ 読者の方々に 少しでも有用な情報を 地道にアップしていければ・・・と思っております！ さて、本日は 家族所有のアパートメントについてである。 大学近くのアパートメントなのだが、 利回りアップの小技の一つで、 自動販売機と コインランドリーを設置している。 自販機は立地次第なのだろうが、 あまり儲かっていない。 九洋（仮名）の自販機で、 月に３，０００円位の収益。 まあ、物件前が明るくなるのは良いかもね、 という程度だ。 さて、 コインランドリーなのだが、 このアパートメント、実は 部屋に洗濯機の設置スペースがナイ。 苦し紛れに階段の下に コインランドリーを設置してあるのだが、 これがなかなかあなどれない。 フツーの洗濯機１個と乾燥機１個だけなのだが、 安定的に収益を生み出している。 梅雨の時期などは、乾燥機の利用が急増して 結構な金額を稼ぎ出してくれるのだ。 もし、室内に洗濯機置き場が無くても、 こんな方法もあるのだと 覚えているとイイかも知れないですね。 デメリットは、女性入居者に敬遠される事なので、 １ＤＫくらいまで限定の作戦だ。
2010.07.25
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激安物件情報！120万円戸建
以前から気になっている 福島県いわき市の戸建。 価格は、ナント１２０万円。 現在賃貸中で、 表面で２０％マワっているらしいが 借地権なのだ。 地代は年間で31,500円。 買っても遠方の為、入居者が出て行ったら 管理が難しいので転進しようかと思っている。 どなたか、見に行った方いませんか？
2010.07.25
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ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠セミナー参加。懇親会。２次会、３次会。
今しがた、渋谷のセミナーから帰還した 挫折したレーサーです。 仕事などの都合により、遅れそうであったが、 なんとか時間５分前に現地入り。 会場は表参道近くの通称「オトナの城」（仮名）だ。 定員である１００名の参加という事で、 加藤ひろゆき師匠の人気ぶりが伺える。 セミナーの内容は、 参加費の何百倍とも言える、価値のアル講義であった。 少し公開すると、 ・優良物件はこうして探すのだ ・購入してもいい物件、購入してはイケナイ物件の見分け方 ・最も効率的な投資方法とは？ ・レバレッジ（借金）の掛け方について ・実録！家賃滞納者との交渉！ ・鬼の様な指値は、こうして入れろ！ などなど・・・ 実践で生きてくる内容ばかりだ。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠、本当にありがとうございました！ 流石に明日には物件は買えませんが・・・ セミナー終了後は、懇親会で 多くの方々と名刺交換と情報交換を実施。 これまた有意義な時間を過ごす事ができました！ 懇親会終了後、２次会でディナー、 ３次会でお茶をしばく事に。 皆様大物揃いで、 店内にはものすごいオーラが漂う。 ３次会からナゼか？お若い２人が参加し、 本当に楽しいひとときでした。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠をはじめ、 セミナーに参加された皆様、 心より感謝いたします！ 本当にありがとうございました！
2010.07.18
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セミナー前夜祭。ＣＦ１０１師匠をお迎えに上がる。
昨夜、我が戦友の勝手な（笑）思い付きにより、 南伊豆の下田でキャンプ＆海水浴を実施。 テントで寝たのは７年ぶり位だろうか。 その足で、羽田空港まで ＣＦ１０１師匠をお迎えに上がり、 誠に恐縮ながら、場の流れで ナンと事前打ち合わせと セミナー前夜祭まで同席させていただいた（！） 挫折したレーサーです。 ＣＦ１０１師匠との初対面は、感激＆緊張であった！ 渋谷のセルリアン・タワーへの道中、 師匠に人生相談を実施。 やはりというか、言葉に重みがある。 貴重なアドバイス、ありがとうございます！ トコロで、相談料は、出世払いで宜しいのでせうか？（ドキドキ） その後、師匠の計らいによって 図々しくも セルリアン・タワー ロビーでの打ち合わせと、 その後の焼肉ディナーまでも同席させていただけました！ 洗練された投資家の集団のお話を 間近で聞く事が出来、 我が人生の転機になりそうな、そんな予感さえする 貴重な時間。 本当にラッキーでした。 今回、皆様にお会い出来たのも何かの縁。 このご縁を、大切にしたいと願うばかりである。 さて、明日のセミナーと懇親会。 仕事の関係で、多少遅れてしまいそうだが、 とても楽しみである。
2010.07.17
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物件情報。ＣＦ１０１師匠に電話を発信。
自宅の近所に、激安戸建が売り出された。 売り出し価格は、４８０万円である。 土地約３０坪、建坪２２坪で 築２８年の木造４ＤＫだ。 この物件、少々難があり再建築不可なのだが、 数件隣の、再建築可能姉妹な物件が ３ヶ月くらい前に、 同じ位の価格で売りに出されており、 どうやらまだ売れていないようだ。 つまり、かなりの指値が通ると予想される。 ワタシの感覚では、２５０万円だ。 ちなみに、現在入居中、 年間家賃収入はアヤシイが、約８０万円少々との事。 早速内覧の予約を入れた。 この随筆の読者で、 買いたい人がいれば詳しい情報を教えます。 さて、先程ＣＦ１０１師匠に、 ドキドキしながら電話を発信。 あつかましいお願いをするタメだ。 ワタクシ：「セミナー前日に、是非羽田までお迎えに 上がらせていただきたいのですが・・・。」 告白シタ。 我ながらあつかましいお願いであったが、 なんと快諾していただけました！ ただし、あまり飛ばさないでほしいとの条件付きだ（笑） ワタクシ、普段はごく安全運転なのだが、 すっかりキケンな人民のイメージが付いてしまった様だ。 まあ夕方のラッシュの時間帯なので、 飛ばせる場所もナイだろう。 なによりＶ・Ｉ・Ｐ送迎なので、 「超」がつく安全運転を実施しなければ！ なので、ご安心くださいまし。
2010.07.07
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コワ～イ話。シロアリ、害獣、騙し合い。
本日は、コワ～イ話である。 「コワ～い不動産の話」という本を読んだ。 コワ～い不動産の話 新築戸建や分譲マンション、中古戸建に関する、 誰も教えてくれなかった、コワーい話が書いてあった。（そのまんま） 特に、 悪質なシロアリ物件ビジネスの話や、 再建築不可物件の本当のリスク、 区分ＲＣ大規模修繕の恐怖、 天井裏と床下に、ハクビシンが１０匹も住んでいた話などが コワかった。 改めて、激安物件はワケ有り物件の可能性が高く、 徹底した調査が必要である事を、肝に銘じたのだった。 特に、第二章の、コワーい中古住宅の話は必読だ。 ボロ物件投資が儲かると思い込んでいる 方に、是非読んでほしい。 お気づきの方も多いと思うが、 あのＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠の所有物件は、 築古かもしれないが、ボロ物件ではない。 いかに程度の良い築古物件を探し出し、 いかに低価格で購入し、 いかに低予算で際立たせ、 いかに適正な家賃で賃貸するか。 ということを言っていたのだと思う。 ボロ物件ばかり、現地調査をしていたが、 ボロ物件は、所詮ボロ物件。 難題が山積みである事に、今更ながら気が付いたのである。
2010.05.29
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新築６気筒完成も、全空室。
自宅から歩いて３分の栗林に、 新築・６気筒の ナウでヤングなアパートメントが 完成した。 ４月末の事だ。 アパートメントというより、テラスハウス風味な、 ややグレードが高めの賃貸物件である。 １ＬＤＫ・４７平米の部屋で、 家賃７．５万円。 ２ＬＤＫ・６０平米の部屋では、 家賃８．３万円だ。 駐車場代は、別途５，２５０円だそうだ。 近隣の相場より、チョッと安い といったところだろうか。 いい部屋ネットでおなじみの、 大〇建託（仮名）のノボリがはためいている。 しばらく様子を見ていたが、 驚くなかれ、現在も全空である。 全日空も、ビックリだ。 いくら新築といえども、 この不況も重なり、時期を逃すと厳しい様だ。 それにしても、完成の時期が悪い。 工期の遅延が原因だろうか。 オーナーさんも、さぞ慌てている様で、 敷・礼０で募集している。 物件を取得する際も、２月位までには 内見出来る状態に仕上げておいた方が 良さそうだ。 さて、２０代投資家の会が発足シタ。 発起人は、大日本☆越中ふんどし王子２０２さんである。 主な目的は、若手投資家の、 横のネットワークを作る事だ。 若き投資家達が、今日も物件を買いに走っている。 現在、会員募集中なので、 以下のどれかに当てはまる方は、ふんどし王子氏に 入会を申し込んでほしい。 ・不動産投資を、実際に実施している方。 ・株やＦＸで、大損した方。 ・同じ目的を持った集団の中で、情報共有をしたい方。 ・不動産投資についての、相談をしたい方。 ・あと３０年、毎朝出社したくない方。 ・でも、その方法が分からない方。 ・若くして豊かに引退し、一度きりの人生を、好きな様に生き抜きたい方。 ・ナウでヤングな車に乗りたいが、買えない方。 勝手に決めてしまったが、 詳しくは、ふんどし王子のブログを確認してほしい。 あなたの参加を、心待ちにしている。
2010.05.26
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続：だらだらとした、くだらない休日。
金持ち父さんの金持ちになるガイドブック 本日、１４時に起床。ダメ人間生活である。スター・バックスのテラス席で、読書を実施。ロバート・清崎氏の「金持ちになるガイドブック」だ。４３ページの、 批判を恐れない人間が、成功する という部分に、勇気付けられる。 金持ち父さんの金持ちになるガイドブック さて。 本日の物件視察。 30分程考えた末、 転進する事にした。 遠方すぎる為、買えたとしても 管理が困難。 後学の為の授業料にしては 交通費が掛かりすぎるからだ。 また、物件探しの日々だが、 くじけずに続けようと思う。
2010.05.25
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ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様より着信！農道のポルシェ。上京。
本日、都内の本社で 月例会議出席の為、上京。 会議進行役の課長は、 本日も、とうに判りきった議題をこねくり回す。 会議参画者のつとめ人達１８名は、 会議中は寡黙な人民に変身スル。 皆、シャイなのであろうか？ 終始、うつむいている人民も散見される。 新種のうつ病なのかと、心配する。 仕方がナイので、 ワタクシが施策を提案し、 ワタクシが案をまとめ、 ワタクシが発表シタ。 特に反対する人はいない。 劇団・ひとり ならぬ、 会議・ひとり である。 何かのビジネス書に、 「世の中の会議の９割は無駄である」 と書かれていたが、案外当たっているかも知れない。 一番良いアイデアは、 会議終了後の喫煙室で生まれる事が多いかも。 さて、長時間の会議も終わり、 自宅近くに着いた頃。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様より、着信アリ。 ・農道のポルシェ、サンバーの素晴らしさ ・タイヤの性能は何より重要だ、という事実 ・不動産物件 ・中古車ビジネスの将来性 などについて、大いに盛り上がる。 本日のくだらない会議より、 よっぽど有益な1時間であった。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１様、いつもありがとうございます。 さて、明日、 一軒物件を視察してくるかも知れない。 激安だが、 片道１００kmなので、 もし購入できても管理が大変だ。 片道１００kmの物件視察は、 5,000円以上のマイナスのＣＡＳＨＦＬＯＷだ。 吐きそうにはならないが、 貧乏になる。 通常であれば転進するのだが、 ナゼか物件に呼ばれている気がして 落ち着かない。 明日、起きてから考える事にした。
2010.05.24
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だらだらとした、くだらない休日。
不動産投資のABC（エービーシー） 本日。 珍しく、日曜休みであったが、 雨が降っていた為、だらだらとした一日を過ごした。 資産を増やして、引退した時の為の訓練である。 愛機・レガシィ（愛称考案中）で 伊豆・箱根往復ラリーを実施しようかと思ったが、 ハイオクが１５０円/Ｌだったので転進。 雨の日は、キケンなので走らないほうが良い。 挫折したレーサーでも、ハイドロ・プレーニング現象には勝てナイ。 こんな日は読書に限る。 自宅でインスタント・コーヒーを飲みながら、 ケン・マクロイ著 不動産投資のＡＢＣを２回読む。 必ず目標を持つこと 現地で勝てるチームを作ること 数のゲームであること など、色々な書で書かれている事だが、 改めて参考になった。 不動産投資のABC（エービーシー） 法律的な部分を日本版に改定されていると なお参考になると思う。 読んでいると、親友より着信アリ。 彼も、青春を共にした「挫折したレーサー」だ。 今、オート・バックス店頭にいるという。 タイヤを買いたいのだが、何がオススメか？ と聞かれる。 最高のグリップを求めるなら ポテンザＲＥ１１、 耐磨耗性能も重視したいならＰｉｌｏｔＳｐｏｒｔｓ３、 それなりでも安けりゃイイならフェデラルの５９５ＲＳだと答える。 続けて、 オートバックスで購入すると、 ポテンザは１４５，０００円だが、 業販価格なら９０，０００円くらい。 絶対に、そこで買ってはイケナイ。 タイヤ欲しいなら、ウチから買った方がイイ。 とアドバイス。 クルマの、コンサルタントをしている様だ。 実はワタクシ、クルマのタイヤは 関係者から業販価格で譲っていただいている。 結局、ワタクシから購入する事になった。 取り付けは、知人の工場にある タイヤチェンジャーの使用が自由が丘なので、 そこで実施予定だ。 工員には、タバコ１箱を配給しよう。 これ、商売になるかも・・・と思った。 しかし、価格.comの方が安いので、 厳しいだろう。 さて、 大シマ先生が、アジアンタイヤを購入したらしい。 そこには、銘柄が気になってしまう、 悲しい性のワタクシがいた。
2010.05.23
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うだつの上がらないつとめ人。なまけもの不動産屋。
ワタクシ、現在一部上場の企業で うだつの上がらないつとめ人を実施しているが、 並行して転職活動を実施している。 先日も、とある企業の 面接を受けてきた。 現在、結果待ちである。 理由は様々だが、 一言で言えば、 ワタクシは大企業向きではナイということに気付いてしまった、というトコロだ。 人生の分かれ道である。 しっかり吟味して、決定しなければイケナイ。 さて。 タメになる内容の随筆を発見した。 「なまけもの不動産屋のひとりごと」 既にご存知の方も多いと思う。 任意売却物件について、 詳しく書かれている。 不動産にまつわる、 笑えないような怖い話もアル。 オススメである。
2010.05.20
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掘り出し物物件、発見か？！
200坪、激安戸建の情報をキャッチした。築４０万年、３３坪の木造平屋と、築７年、１９坪の立派なガレージ付き。建物は少々古いが、手入れはされている様で、外壁を塗るかサイディングを貼れば問題なさそうだ。内装も、写真を見る限り許容範囲だ。ガレージの建物には、２台分のスペースと、６畳の和室と４畳半くらいの倉庫が付いている。贅沢だ。ワタクシ、こんなガレージが欲しかった。自慢の愛車を眺めながらコーヒーを飲みつつ、クルマを愛してやまない戦友達とクルマ談義に花を咲かす、午後のひととき・・・。妄想族だ。ハナシを元に戻そう。物件価格は、ナンと119万円だ。実はコレ、とある地方裁判所の競売物件だ。当初の売却基準価格は1,000万円以上であったが、２年半以上もの間入札が入らず特別売却になっていた。是非買いたいのだが、色々と気になる点がある。占有者は、債務者兼所有者と、所有者の息子の二人。所有者の息子は、使用借という事になっているので追い出してヨシ・貸してヨシであるが何かアヤシイ。敷地の一部が、農地となっており入札には買受適格証明書が必要である。（一番の難問）再建築可能姉妹だが、接道状況が悪く、クルマで入るのは不可能姉妹に近い。何でガレージを建てたのか？債務者兼所有者が占有している場合、所有者の陳述が現況調査報告書に記載されるのが普通だが、陳述は所有者の次男である。ざっと挙げただけでも大変そうだが、お宝物件に化ける可能性もあるか？近日、視察を実施する予定だ。
2010.05.19
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ペンキ塗り。労働力投入レーシング。
父親の競売物件。 階段部分の壁紙が黄ばんでいたので、 ペンキ塗りを実施した。 水性・アイボリーホワイトのペンキを、 主にローラーを使用し、 ひたすら 塗る 塗る 塗る。 窓枠や、角は刷毛を使用。 階段の天井付近など、手の届かないトコロは、 通称「如意棒」 を１メートル程伸ばして塗った。 実は、ワタクシ、物件を塗るのはハジメテである。 最初は要領が分からず、 ローラーにペンキを付け過ぎてペンキが飛び散ってしまった。 マシン整備用のツナギを着用して挑んだのだが、 ツナギは一日にして、ペンキだらけだ。 顔にもペンキの返り血を浴び、 塗装職人風味な人民になった。 ペンキを塗るのは、結構疲れるのだと実感した。 慣れていないのも手伝い、時間も掛かる。 できれば、職人さんにサクっと丸投げしたい。 しかし、塗り終わった箇所を眺めるのが、こんなに楽しいとは思わなかった。 マシンに、新しいエアロを装着した後のような気分だ。 これは、クセになりそうである。 さて。 昨夜、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠より着信アリ。 深夜に、クルマの話題で大いに盛り上がる。 スバルのサンバーという軽自動車を 購入シタそうだ。 なんと、三台目の購入との事。 この贅沢さは、凡人には理解不能であろう。 ワタクシも、歴代スバル車を全車種保有してみたい。 特に、Ｓ４０１と、Ｓ４０２は素晴らしい。 自動車評論家になれそうだ。 そういえば、スバルがＷＲＣ撤退を決めた時、スバルが元ＷＲＣカーの買い手を募集していた。 欲しかったが、２，０００万円で売れてしまった。 実は、 いつか賃貸経営で成功した暁には、 ＷＲＣカーを買い取って、 北海道のラリー・ジャパンに出場しようと決めている。 その時は、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠にコドライバーをお願いしようと、勝手に思っている。 チーム監督は大シマ様が引き受けてくれるだろうか？ チーム名は、まだ決めていないが、 「労働力投入レーシング」 「北の人民ラリー・チーム」 「マイナスのＣＡＳＨＦＬＯＷレーシング」 「激安レーシングチーム経営」 「帝國レーシング」 などがイイか？ マシンのカラーリングは、 もちろん ナス紺にゴールド。 極めつけは、ボンネットに描かれた 「激安アパート経営」だ。 ここまで書いて、自分で笑ってしまった。 夢は、膨らむばかりである。
2010.05.15
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買付入れる。鬼の様な指値。制振スプレー。
買付けを入れた。 ３５０万円の戸建に対し、「鬼の様な指値」を実施。 ３５０万円の価値がナイ理由を延々と説明した後、 「〇〇〇万円以下でないと、運営が困難です。」 と述べると、担当者は 「エッ・・・。」 と、固まった。 フリーズだ。 担当者は、「それは無理だと思いますけど、一応売主様にそれとなく探りを入れてみます。」との事だ。 頑張って欲しい。 指値の根拠は、以下の通りだ。 ・物件まで、細くて急で過酷な階段を、１５０段も登らなくてはならない。 ・土地値以下だというが、無駄に広い庭よりも駐車場の方がニーズがある。しかし、車は階段を登れない。 ・車どころか、自転車も登れナイ。 ・近隣の駐車場の相場は１万２千円。２台だと２万４千円だ。近隣の家賃相場よりも、それ以上下げなければ入居者が決まらない。 ・風呂などの設備が旧式。 ・外壁が傷んでいる。 ここぞとばかりに、ぼろくそでアル。 聞けば、３年前から売りに出ているとの事。大丈夫であろうか？ 指値の結果待ちだが、多分玉砕であろう。 さて、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠に刺激され、制振スプレーを３本購入。 本日、愛機に塗装を実施シタ。 かつての愛機にアンダーコートを塗り増しした事はあったが、この車には初めてだ。 バージンだ。 走行距離は、バーサンだ。 （言いたいだけ） ドアとトランクの内張りを剥がして作業をしていたら、夕立ちに遭い、ヒドイ目にあった。 感想。 かなり静かになった。高級感がグッドだ。特に、トランクが効果的な様だ。 スプレー１本を、ドア一枚で使い切ってしまった。 制振スプレーは割高なので、次回はアンダーコート＋吸音材＋防音シートを試してみようと思う。 上手くいったら、これで開業すべきか。 さて。 ここで、ワタクシの愛機を公開スル。 おっと、間違えた。 ＮＳＸは、いつか所有したいマシンの一つだ。 さて、向かって右側のマシンがそうである。 走行距離は、累計２０万キロを突破。エンジンは２機目である。 伊豆スカ〇ラインで、 「白い悪魔」 と呼ばれ、恐れられていた事もあった。（勝手にそう思っている） 周りにレーサー希望者がいたら、教えて欲しい。 特別に、誰よりも速く走る方法を伝授スル。 個別指導も可能姉妹だ。 名づけて、「ボロ車でも好タイム！ 激安サーキット攻略」もしくは、「挫折レーサーズ・ドライビング・スクール」だ。 体験同乗も可能姉妹だが、命の保障はナイのでご注意を・・・。
2010.05.14
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横須賀往復レース。６５万円戸建。３５０万円戸建。大シマ様と電話。
今朝、元付業者に電話を発信。 昨日の随筆に書いた、 ６５万円の戸建物件についてである。 元付業者の営業担当は、女性の方。 声から推定するに、２０代後半のキレイ系キャリア・ウーマンだ（笑） 私：もしもし、挫折したレーサーと申します。 昨日図面を取り寄せた、６５万円の戸建について詳しく教えてください。 キレイ系ナ担当者：お問い合わせ、ありがとうございます。あの物件なのですが、既に買い付けが５件入っています。今から買い付けを入れると、６番手となってしまいますがよろしいですか？ 私：キビシイですね。一応、本日視察を実施しようかと思っています。 案内は不要です。 トコロで、売主様はナゼ今回の売却に至ったのでせうか？また、底地の所有者はどなたでせうか？ キレイ系担当者：つい最近まで、賃貸物件として収益を得ていた様ですが、入居者の退去がきっかけとなった模様です。 底地は、国有地です。旧法借地権であと２０年、年額３１，９９４円で借り受ける事ができます。 私：そうですか・・・みなさん、満額なのでせうか？ キレイ系担当者：みなさん満額です。指値を入れようとした方もいらっしゃいましたが、既に買い付けが入っている事をお伝えした所、その方も満額で買い付けされました。 実はこの物件、買い付けがたくさん入っていますが、あまり現地調査を行っていない様です。 転進する可能性もあるので、気になるのでしたら一度見に行かれてはいかがですか？ 上記以外にも２，３質問し、多分買い付けを入れる旨を伝え、電話を切る。 早く見つけられなかったコトを悔やむが、仕方がナイ。 アフター・カーニバルだ。（後の祭り。商標登録申請予定） 過酷な強制労働を７時で切り上げ、物件の視察に飛んだ。 ヨコスカだ。 港のヨーコ・ヨーコハマ・ヨコスカーだ。 （言いたいだけ） 実は、もう一件、横須賀に気になる物件があるので、そちらも視察を実施スル事にシタ。 ヨコハマ・ヨコスカ道路を、ぬわわkmで駆け抜ける。 道中、活きのイイ、アリストとバトルになった。 アリストは、程なくしてバック・ミラーの点となった。 次回は、リミッターを切った上で挑んでホシイ。 冗談？はさておき。 ２１時頃、６５万円の戸建に到着。 この物件、すごいトコロに建っていた。 生活道路から、けもの道の様な狭い急な階段を、１５０段も登ったトコロに建っている。 疲れていたので、この時点で転進かと思われたが根性でノボル君だ。 街灯がほとんど無く、既に夜なので、辺りは真っ暗になっている。 いよいよ物件の前に到着。 推定、築６０万年、戦前風味ナ物件であった。 風呂が増築されていて、苦心の跡がうかがえる。 ボロ物件という言葉は、多分この物件が由来なのではないか？ という位ボロかったが、３万円で貸しても表面利回り５５．３８％だ。 リフォーム、というか修理にマネーがかかりそうなので、もし購入したら大変な思いをしそうだが、万が一、オジャンになっても泣ける額だ。 それに、最悪２万円でも３６．９２％マワル。 ６５万円なら買いと判断。 明日アサイチで、買い付けを入れる事にした。 ２軒目の物件。 こちらは、良い収益物件に化ける可能性を感じた。 築４３万年ではあるが、メンテナンスされており、土地も４９坪所有権だ。 日当たりもイイ。 売り出し価格は３５０万円。 この価格では興味はナイが、 ・車が入って行けない事・鬼の様な階段を登らなくてはならない事・築年数が古い事等（細かい指摘はまだある） を理由に、 「鬼の様な指値」 を入れてみる事にした。 ワタクシの見解としては、近隣の階段上物件に空き家が見当たらない事と、 この地域なら、階段を登ってでも戸建にこだわる人はいる筈、という判断だ。 明日は安息日であるが、忙しくなりそうである。 さて、視察から帰宅後。あの「大シマ」様と、お電話させていただいた。 緊張したが、クルマの話、昔ご苦労をなさった話などを聞かせていただいた。 クルマは、４本違うタイヤを履いてはイケナイそうだ。 ワタクシ、タイヤは過去に４００本以上使ったが、４本違うタイヤを履いた事はなかった。 やっぱり、クルマの話は楽しい。なにより、夢がある。 大シマ様、夜分遅くに失礼いたしました。 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠、ご紹介いただきありがとうございました。
2010.05.13
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サイディング工事。ポテンザ売れる。
父親の競売物件。 外装サイディング工事中らしいので、視察に飛んだ。 飛んだといっても、本日のフライトは乗車時間20分、距離にして約１５キロである。 所有する物件は、近いほどイイ事を実感。 さて、このスナック風味ナ物件。 住居１階部分をスナック仕様に増築＆改造しており、その増築部分の外壁が、水を吸って朽ちている。 安物のケミカル板を使用している為だ。 そのケミカル板を剥がしてビックリ。 なんと、増築部分の柱が、シロアリに喰われボロボロになっていた。 地面から２０cmの部分に至っては、跡形すらナイ。 もはや、根性で建っている感じだ。 職人さんは、よくある事だ、と気にしない様子。 あれよあれよと言う間に柱が取替えられ、防水シートを敷き、金属サイディングが貼られた。 見事な腕前だ。 午後５時頃、続きは明日と颯爽と撤収。 かっこいい。 さて、先日随筆に書いた中古ポテンザ。 ヤフオクに出品していたが、全く反応が無かった。 質問欄からは、「鬼の様な指値」（CF１０１師匠登録商標？） が入り、悔しい思いもした。 しかし、本日午後９時頃。 突然、落札された。 しかも、希望落札価格の５万ccだ。 どうやら、昨日より、有料オプションの「注目のオークション」に資本を投入したのが良かった様だ。土曜の夜というタイミングもグッドだった。 落札者から、すぐに取引連絡が入った。 「送料が高いので、できれば、直接取りに伺いたいのですが」 困った。 明日からは、連続「過酷な労働力投入」に突入する為、時間がナイ。 しかも、落札者はできるだけ早く欲しい、という。 意を決して、落札者の携帯へ電話を発信。事情を説明し、 「本日中でしたら、ワタクシが配達に伺う事も可能姉妹です」 と伝えると、「それも悪いので、今から取りに行く」という。 そんな訳で、午後１１時頃、近所のビックリ・ドンキホーテの駐車場で待ち合わせ。 さてワタクシ。 ヤフオクでの直接取引は、余り好きではない。 現物を見てから、様々な理由を付け、鬼の様な指値を入れられる事があるからだ。 交渉事は、八分ズボンに坊主にグラサンのナウでヤングなコーディネートで挑むのが良さそうである。 今日のトコロは、本業に影響するので、メカニック用のツナギで武装した。 さて、午後１１時。 落札者が、はるばる華の都・トーキョーよりやってきた。 コワモテなクラウンアスリートで登場。ヤンキー風味だ。 開口一番。 「あ、業者サンだったんッスね。」 トランクと後部座席にタイヤを積み込むが、特に状態を確認する様子もない。 「じゃ、コレお代数えてください」と、ナマで渡される。 金額に、間違いは無かった。 ビックリ・ドンキホーテの駐車場での深夜のアヤシイ取引は、３分で終了した。 ツナギ作戦は、大成功であった。 そのうち、八分ズボンを導入すべきか？ 癖になりそうである。
2010.05.07
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賢者は歴史に学ぶ。不動産投資・賃貸経営・スタイル
不動産投資関連の情報は日々仕入れていますが、 情報を仕入れれば仕入れる程、自身の芸風というか、 方向性に迷いが出る感じです。 フルローン・RC物件で可能な限りレバレッジを掛け、キャッシュフローを加速させるのが良いか。 それとも、 無借金・区分and築古戸建で健全に増やしていくのが良いか。 いっそ、ブレンドさせるか？ 不動産投資に限らず、どの分野でも成功している人は、必ず洗練された、オリジナルのやりかたというか、確固たるスタイルを持っているものだ。やはり、経験と場数がモノを言う世界だ。 「愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ」とは言いますが、 「学問なき経験は、経験なき学問に勝る。」とも言われている。 日々勉強である。
2010.05.02
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