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こちらのニュースを見ながら、
米住宅差し押さえ：７－９月は過去最悪
2009-10-1510月15日（ブルームバーグ）：デフォルト（債務不履行）関連データを手掛ける米リアルティトラックの統計によると、７－９月（第３四半期）の 米住宅差し押さえ手続き開始件数 は、過去最悪を記録した。住宅ローンの返済が滞っている物件の差し押さえが増加したことが背景。
リアルティトラックが15日発表したリポートによれば、デフォルトないし競売の通告、差し押さえの実行を合計した手続き開始件数は、７－９月に前年同期比23％増の93万7840件となった。米住宅保有者136人に１人が関連手続きの対象となったことになり、四半期としては2005年１月以降で最悪の水準。
アナリストらは先月23日、 差し押さえ 増加は米住宅価格が再び下がる可能性を示していると指摘。手続き中で実際に差し押さえられる公算が大きい「影の在庫」は700万件と、05年の127万件を大幅に上回っていると解説した。
差し押さえ実行手続き開始件数：93.8万件（ 3Q）、
隠れ差し押さえ件数：700万件、
ネバダ州、住宅差し押さえが全米で最悪
2009-10-16
デフォルト（債務不履行）関連データを手掛ける米 リアルティトラック が15日発表した統計によると、2009年７－９月（第３四半期）の差し押さえの割合はネバダ州が全米で最も高く、住宅保有者23人に１人が差し押さえ手続き開始の通知を受け取った。同社の上級副社長リック・シャーガ氏によると、これは全米平均の約６倍に相当し、アリゾナ州やカリフォルニア州、フロリダ州を上回る。シャーガ氏はネバダ州の差し押さえ件数が鈍化する兆候は見られないと話す。
一方で...豊富な職と住宅の値ごろ感から、ネバダ州は過去20年の大半にわたり、米国内で最も急成長を遂げた州だった。人口は1990年から2008年にかけて２倍強の260万人に増加。全米の平均の増加率は22％だった。同州によれば、28年までは人口は増加し続ける見通しだが、伸び率は過去20年を下回るという。
シュワー教授は、差し押さえの増加によって住宅供給が拡大し、住宅価格の一段の下落を招いていると指摘。さらに、ローン残高が住宅価値を上回ってしまった人も増えており、少なくとも12年までは改善は見込めないと語った。
ちなみに、
ネバダは23件に１件が差し押さえ物件でダントツ、
２番手はカリフォルニア/アリゾナで、53件に１件、
４番手はフロリダ、56件に1件、
ちょっと疑問なのは、
米政府の例の8000ドル住宅新規取得補助策が発動しているのに、何で差押さえが増えるのかと言うこと、と思ったら Masayang とこに書いてあった、
* 住宅価格が下がった所で、賃貸用に購入する投資家も増えてくる。
* そして、初回購入者層のほとんどは賃貸からの移転。
* 結果として、賃貸物件が供給過剰になる。
* 賃貸が供給過剰になれば、競争原理が働いて家賃が下がる。
* 賃貸家賃が下がれば、周辺の住宅にも価格下落圧力がかかる。
ナルホド、
政府の補助を使う初回購入者は、賃貸に住んでた、
また、購入物件は賃貸用になり易く、
賃貸供給過剰で周辺住宅価格下落要因となる、
また、 HAMP （返済先延ばし策）は、
Unintended Consequences of Foreclosure Moratoria & Mortgage Modifications によれば、見せ掛けの抑止策に過ぎず、早晩、差し押さえを倍加させると、
結局、
政府の補助による供給拡大策は、価格低下を招き、 差し押さえ防止策（HAMP）は、逆に、差し押さえを増やす、
今週のスケジュールを見ると、
10/20火曜日に、
9月の住宅着工件数、
予想が61.5万件（先月59.8万件）、
木曜日に、
8月のFHFAの住宅価格指数、
予想は前月比+0.3％、
（参考）
こちらは、2007/4のピークからの下落率、
金曜日に、
9月の中古住宅販売件数、
予想が535万件（先月510万件）、
と住宅関連指標が続く、
7-9月（特に9月）の差押さえが最悪となっていることから、
これが反映されるであろう 指標に は注意が必要か、
追記）
今日のこの記事、
新たな景気拡大局面鮮明に 住宅着工 昨年１１月以降最大に （2009/10/20）
エコノミスト予想によれば、今週発表される米経済指標では、住宅着工と中古住宅販売に加えて景気先行指標総合指数が改善し、新たな景気拡大局面が始まったことが改めて示されそうだ。
なんとなく、売りサインに見えなくもない、
実際、さっき発表の ９月の米住宅着工件数：予想を下回る59万戸、前月は下方修正 だったし、
金曜の中古住宅がキーだが、
535万件はちょっとハードルが高いんとちゃうか？？とりあえず、今日は夕場で、打診売り、
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あなたの伴侶は？ 2023年01月11日
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不動産投資をやめた理由 2014年01月23日 コメント(2)
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昔の名前で出ています、リンゼーウィリア… 2013年07月03日
確かにHAMP以前のHOPEのやっていたmodificationは返済猶予や単なるrepayment planの色合いが強かった。返済猶予とは、契約の支払い期限が到来しても支払いができない（デフォルト）信用状況のとき、期限の返済を猶予し、（担保）権利行使（差押）を猶予する執行猶予のようなもの。
HAMPでは、金利支払猶予は元本繰入無し、支払額を税前年収比率DTIの31％までに引き下げ、金利下限を2%とし、上限cap(freddieの30年指標金利)を設けて、満期をその時点から40年まで延長可、短期金利リセット型から長期固定に変更が強制される制度設計で、元本カットはない。
HAMPで支払猶予した累積50万件の先送りした差押津波が来るか？ 払える範囲に調整して期限を延ばしたのだから、払えているなら差押さえできない。月払いを31％までに抑えたから払えるだろう。今DTIx25~30％払っていて、苦しい場合はHAMP適用されない。
上のブログではHAMP失敗で3兆ドルの損失がでるというが、どう計算したのか根拠が示されてない。ローン残を1件$25万とし、家が処分できず全額の損が出るとして3兆÷25万＝1200万件。GSE保有が3500万件、全体で5500万戸。2割が全額破綻する？
現在の延滞が300万件で、2割をHAMP。問題はHAMP不適用の収入なしのDTIの分母がない人。これが6割で全額損ローンが1000万件もあるのか？
HAMPの損は誰がかぶるか？金利支払カットして元本支払い延長したつけは誰が負担するか。GSE保証MBS投資家と一部民間MBS. おおよそ2割がFRBによって保有されているのではないか。
残りはリスクをとったはずの機関投資家に支払うために、政府がGSEに利益補填し続けるかどうか。 (2009年10月20日 09時23分22秒)
終わりはまた別の始まりか。10兆円の国税をつぎ込んだ1年あまり前。HAMPに使われ、ごみだめになっていたが、その資金の流れ行く先は、FRBに通じている。
そろそろ資金が途絶えるときが来たのか。
http://latimesblogs.latimes.com/money_co/2009/10/fannie-mae-freddie-mac-shares-worthless-zero-keefe-bruyett.html
Fannie， Freddie shares dive on zero-value prediction
Oct 19， 2009
A new analysis of loss-ridden mortgage giants Fannie and Freddie tries to nail shut the coffin ... (2009年10月21日 13時30分15秒)
