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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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2005.03.21

賃貸料下落リスク

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テーマ： ☆不動産投資で副収入を！☆(1157)

カテゴリ：不動産投資

本日３回目の日記アップ。

ちょっとやり過ぎかな、とも思うが、わざわざメモ帳に保存しておいて後で日記に書き込むと言う手間がない。思いついたらすぐ書ける（と言っても、一日３件までだが）のはやはりありがたい。

今月、私の日本のアパートで初めて退去者がある。

３月の退去なので、普通なら最も新入居者募集に適した時期であるはずだ。

ところが現実は、前入居者の退去があきらかになった２月中旬から募集をかけているが、未だに埋まっていない。

理由はいくつか有る。

一つは、このアパートが、３つの大学の通学範囲内にあり、かつ駅から１０分ちょっと、という地域にあること。

条件から見ると非常に良いのだが、実はこれが新規募集に苦労している原因でもある。

実際、私のアパートも昨年１月の新築なのだが、昨年はアッと言う間に埋まってしまった。

そういう状況だから、今年はさらに新築アパートがどんどん建てられ、皆、これらの大学の学生を対象にしたワンルーム仕様である。

つまり、すでに過当競争の様相を呈してきてしまったわけだ。

基幹駅に近い、といった交通の便を理由にしての入居者であれば、入居希望者そのもののパイが拡大することもあるだろう。

しかし、ここの場合はそうではなく、アパートの目的がこれらの大学の学生という限られたパイの奪い合いになっている。

そのため、新築が後から後から建つと、たとえ築一年目の新築同様のアパートでさえ、いや、もっと言えば新築したアパートでさえ、家賃を値下げしないと入居者が集まらない、という状況になっているようだ。

お互いに足を引っ張り合っているようなもので、もうアパートの新築は止めて欲しいくらいだが、そこは自由競争の世界、そういうわけにはいかない。

中には、大手の業者が自前の物件を２０％近く賃料を下げて募集しているケースもあると聞く。

こういったことを企業にやられると、個人のアパート経営者はたまらない。唯一、なんらかの差別化を考えてしのぐしかないのだが、それも皆考えることは一緒。

アパート経営には、空き室リスクや火災・地震などの災害リスクの他に、この賃料下落リスクが必ずある。

そしてこれは周囲の環境の変化が生み出すリスクであり、なかなか将来的な予想が立てにくいリスクでも有る。

私にとっても他人事ではない。

私のアパートの今年の賃料収入予測は平均満室率は９０％で計算しているが、家賃が１０％下がったら、１００％の満室率でも数字は同じになる。

そして１００％の入居率と言うのは借り上げ保証以外、基本的にはありえないから、この９０％を割ってしまうことは大いにあり得るのである。

計画は９０％で、損益分岐点は４５％である。損益分岐点まではだいぶ余裕があるが、それでも収入が減少することに変わりはない。

アメリカに居て、日本のアパートの経営をする、というのも、こういった場合に、自分ですぐ何らかの手を打てない、というもどかしさがある。

今後の大きな検討課題ではある。

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