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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2005.04.03

先日英語で履歴書を書き、とある企業の方へ提出してから早や３日経つ。

なんの連絡もないところを見ると、せっかく苦労して書いた履歴書だが、書類選考で落とされたのかもしれない。

自分としては、まだ本当にそういった仕事を持つことに躊躇している部分が確かにあるので、そうだったとしても半分は落胆する気持ちがある一方、もう半分では安堵している自分が居る。

そんな中途半端な気持ちだから、なおさらこういった就職活動はうまくいかないのではないか、とか、こんな中途半端な人間がもし職にありついたら、他の真剣に職を求める人に対する冒涜ではないか、なぞと考えてしまう。

でも、一方では、最近の日記に書いているように、我が家の家計を何とかしないと今後の人生の長丁場において資産を食い潰してゆくだけになることも明白だ。

たびたび書いているように、この「坂道」を転がり落ちるベクトルをなんとか少しずつでも「坂道｣を昇る方向に転換しなければならない、という現実もある。

そんな中、私のしている日本の不動産投資とアメリカの不動産投資を考えてみると、私の資産運用の中でははっきりとそれぞれの性格が分かれている。

つまり、日本の不動産投資はキャッシュフローを生み出すインカムゲイン狙いの投資であり、アメリカの不動産投資は資産価値の増加を狙ったキャピタルゲイン狙いの投資である。

先日、アメリカの不動産屋さんと話をして、日米の不動産投資でどちらが有利か、という議論をしたが、「資産形成」という面から見ると、現在のアメリカの不動産価格の上昇がなんらかの割合で続く、と仮定すれば圧倒的にアメリカでの不動産投資の方が有利であることは理解できる。

今の自分の状況において、いったいどちらの資産運用が重要か、というと言うまでもなく、「キャッシュフロー」を生み出す投資だろう。

その生み出された追加のキャッシュフローで、生活費の赤字分を補填しつつ、なお余剰収入を借入金の返済に充ててゆく、という戦術が必要になってくる。

もちろん、「キャッシュフロー」の点から言えば、投下資金０で収入を生み出せる「就職」というものが最善の道だと言う事も確かではあるが、もし、「就職」できなかった場合のことも考えておかなくてはならない。

そんな背景から、日本の不動産市場もときどきチェックを入れているのだが、今日、ふと見ると下記のような物件が見つかった。

このような、これはどうかな、という物件があった時には、試しにこの物件に投資したらどんな感じになるのかというのを時々見ているのである。

＜物件概要＞

販売希望価格　４３８０万円

利回り 9.4 %

所在地神奈川県

最寄駅/所要時間 JR　駅徒歩2分

建物面積 200 m2

築年月昭和63年1月

建物構造鉄骨造3階建

間取店舗／1DK×4戸

現況賃貸中（満室）

土地権利所有権

地目宅地

都市計画市街化区域

用途地域商業地域

建ぺい率 80 %

容積率 360 %

他法令上の制限準防火地域

設備東京電力／公営水道

このエリアは、結構なじみのあるエリアである。駅２分、鉄骨造り３F建て、というのも悪くない。容積率も３６０％。現状は３階建てだが、将来的には５階や６階のビルは建つ、ということだ。

昭和６３年築、ということは、１９８８年築だから築１８年。

鉄骨造りの法定耐用年数は確か３５年だったはずなので、法定耐用年数としては残り１７年。

木造では法定耐用年数が２２年なので、木造だとしたら築５年と一緒になる計算だ。

ただ、難を言えば、一階が店舗なので、この利回りはかさ上げされているだろうことと、立地であろうか。

もしかすると、現在満室と書いてあるが、この店舗の契約期間が切れて、その後の入居の目処が立っていないのかもしれない。

まあ、ここで立地云々を話し出すと切りがないので、手っ取り早く、この物件の入手可能性、それに投資評価を検討してみる。

まず、入手可能性。

価格４３８０万円、利回り９．４％とあるから、年間賃貸収入は、現在の実績（満室なので）で、約４１２万円、月々３４万円強になる。

これを利回り１０％として、価格４１２０万円で指値をして、通ったとする。

資金は、いつものごとく、自己資金はないので全部借り入れとする。

そんなことができるか、とか、そんなのは無理だよ、とかは考えない。ここでは「出来る」としてしまう。

もしこれが、この条件で投資に見合う、という結論が出たら、そこで初めて真剣に「全額融資」の可能性を検討すればいい。

さて、見当の前提条件を定めてから、いつものごとく投資指標分析をやってみる。

結果は？

長くなったので、次回にします。

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