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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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2005.04.04

この日記は、昨日の「懲りもせず日本不動産投資（１）」の続きです。

まず、前提条件として以下の条件を仮置きしてみる。

１）価格４１２０万円（希望販売価格の９０％）

２）購入諸経費　８％　３３０万円

３）購入後リフォーム費用　１００万円

３）借り入れ条件　購入諸経費を除く費用全額（４２２０万円）２０年固定　３．５％

４）運営費用　保険３万/年　管理費家賃収入の６％、共用水道光熱費　３万/年　清掃費用２千円/月

５）年間修繕積み立て　年間家賃収入の１０％

６）固定資産税＋都市計画税　２０万円

すると、

NOI（Net収入）＝￥３，２５２，８４４

MOS(年間キャッシュフロー）＝￥３１５，９２８

CAP（実質利回り）＝７．９％

BER(収益分岐率）＝９２．３％

PP(投下資金回収期間）＝１０．４５年

まあ、他の指標も同様に出ているが、これだけである程度の概要がつかめる。

ネット収入は、満室の場合の見かけ上の収入で約３２５万円あるが、ローンの返済があるので、実質的なCFは年間３１万５千円しかない、ということ。

CAPは７．９％あり、中古物件としてはまあまあの数字。

しかし、CFが小さいので、投下自己資金（￥３３０万円）を回収するのに１０年ちょっとかかる。

そして、なによりも、満室を１００％とすると、この満室率が９２．３％以下になるとCFはマイナスに転落する、ということ。

つまり、店舗＋１DKｘ４戸、となっているが、実際は店舗を１DKｘ３戸分（ワンフロア全部使っているので面積的には１DKの２倍）の賃料ではないか、と考えられる。

とすると、１DKｘ７戸で、先の年間賃貸料４１２万円ということになる。

ここで大きいのは、もし住居部分（１DK)が一戸でも空くと、満室率は８５．７％になってしまう、ということと、もしこの店舗が空いたら、満室率は一気に５７％そこそこになってしまう、ということである。

自己資金３３０万円は、購入時総コストの約７．３％になるのだが、このくらいの自己資金ではプラスのCFを維持することは非常に難しい、ということになる。

アメリカでの投資のように、満室でもCFがマイナス、ということは無いが、日本では資産価値の上昇はまずありえないので、このCFがプラスでないと投資はできない。

融資条件が２０年ではなく３０年だったら：BERは７６．２％になり、住居部分一戸の空きには耐えられる。

でも、この築年月日からいったら３０年ローンはあまり現実性がない。

融資条件がそのままだったら

購入価格が３５００万円ならやはりBERが８１％となり一戸空きの場合でもプラスになる。

しかし、店舗が空いてしまうと、たとえ購入価格が２５００万円（希望価格４３８０万円の５７％！）でもまだBERは６２．７％になりCFはマイナスになってしまう。

そのほか、借り入れ金利の３．５％をいろいろ変えて見ることもできる。

しかし、この物件の場合、いくら指値をしても、融資でいい条件を引き出せても、ひとえにこの「店舗」部分が常に借り手があるかどうか、に殆どかかってくることがわかる。

駅２分とは言え、その駅の性格、店の業種、人の動態、などなど、これを投資として考えるにはかなり突っ込んだ検証が必要になる。

もっと言えば、この駅周辺の地域が今後どうなってゆくか。発展してゆくのか、あるいは衰退しつつあるのか、あるいは周辺の地域が今後どうなってゆくのか、などを見極めていかないと怖くて投資できる物件ではない。

不動産というのは、言葉のとおり、流動性がない資産である。

その流動性のない資産に投資するためには、やはりそれなりの長期見通しがなければならないはずである。

今回の検討物件は、そういった意味で、その長期見通しがある程度確立できないかぎり投資はできない、という結論になる。

と、ここまで、ちょっと目についた不動産の検討をした過程を二日間に渡ってざくっと記したが、これも退職後の暇人の一種の遊びと思っていただきたい。

実はこの裏では、実際に、現地の不動産屋さんに連絡をとり、そういった情報を入手もしているのだが、それもこれも、将来的な日本への再投資に対して、少しでも自分としての目を養っておきたい、との思いもあるのである。

そういうわけなので、この「退職後の暇人」の遊びに付き合ってくれた不動産屋さん、もしこのブログを見てもどうか気を悪くしないでいただきたい。

今後ともよろしくお願いいたします。

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