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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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2006.01.08

２００４年にアパートを２棟購入し、２００５年にも一棟を買い足して、全部で３棟、１８室のアパートを日本で賃貸しています。

この賃貸をしている半数が学生さんで、その意味では、この春３月が、２００４年度購入のアパートの始めてのテナント退去が発生します。

細かいことを言うと、既に一室、どんな理由かはわかりませんが、昨年中途で解約が一件発生しましたが、２ヵ月後にはそれも埋まり、１８室満室稼動で来ていました。

そんな時に、昨年暮れ、その第一弾が来ました。

１月一杯で退去する学生さんが一人出たのです。

早速、賃貸管理をお願いしている会社と連絡を取り合い、テナント募集条件を決定し、昨年暮れに募集を開始したところ、昨日、３月頭からの入居希望者が現れ、そのまま契約できそうです。

一月末に退去で、３月頭に入居ですから、まるまる一ヶ月空いてしまいますが、２年に一度、一ヶ月の空き室は始めから計算に織り込み済みなので、これに関しては私の経済設計に影響はありません。

問題はこの３月で、おそらく２００４年度入居を開始した２棟１２室中、現在分かっているだけでも退去者４名、再契約希望４名、未定４名、となっており、確率からすると５，６室の空きが発生しそうです。

上に書いた１月末に空き、３月頭に入居する部屋の募集賃料も、２年前の「新築プレミアム」を外して、周辺の市場賃貸に合わせて２０００円から３０００円ほど減額しましたが、これらの部屋の入れ替えも同じような水準になることでしょう。

問題は、「入居者が集まるか」、この一点です。

いくら表面９％以上でも、空き室が出たらひとたまりもありません。

計算上は３棟共、損益分岐点は入居率５０％以下なので、６室中３室埋まっていれば持ち出しはありません。

持ち出しはありませんが、アメリカの我が家が干上がってしまいます。（笑）

さて、初めて迎える「試練の季節」、なんとか無事に乗り切って欲しいものです。

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