名古屋市緑区の加藤厚税理士事務所　相続税　贈与税　相続対策　中京大学非常勤講師

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Apr 19, 2004

土地の名義は単独名義で！

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テーマ：ビジネス・起業に関すること。(20031)

カテゴリ：税金Ｑ＆Ａ

　先日、銀行さんからの紹介でお会いした方からのご質問があった。昨年の夏に『わかりやすい相続税・贈与税と相続対策』（5月に改訂版発売予定！）を発売して以来、特に土地活用に関わることが増えた。まさに書籍サマサマです。

　その中で、土地活用が非常に困難になるケースがあります。それは土地が共有名義の場合です。特に兄弟姉妹間の共有名義の場合には、土地活用は極めて困難のケースが多くなります。そこで今回は、そのときの回答と解決策をお話します。

【回答】
　共有名義の場合で土地活用がなかなか進まないという大きな理由は、「借り入れ」をしなければならないというのがあるからです。

　例えば、マンションで土地の有効活用をする場合には、建築資金を借り入れて建築を行うのが通常である。当然のことながら建築資金の調達には、有効利用を図ろうとする土地を借り入れ資金の担保として提供することが多いでしょう。

　長男さんからのご相談だったが、これから有効活用を図ろうとする土地が、長男の他に妹と弟との３人の共有名義になっているとしましょう。共有名義とは、それぞれの１／３ずつ持分比率で所有権登記がされています。

　もし、マンションでの土地活用に関して、共有者である妹弟に対して長男が十分な説明をしていなければ、建築がスムーズに進むことはないでしょう。なぜなら、このような共有名義になっている場合、その土地に担保が設定されるということは、共有名義人である兄弟全員が連帯保証人になってしまうのです。

　仮に、長男本人だけがすべての責任をおってマンションを建築するとして借り入れ自体もあなたの名義にするとしても、土地の担保は兄弟の持分にまで及ぶことになってします。

　このリスクを回避するためには共有者が１つの事業体として、共通の価値観と目的意識がお互いに確認できるまで、十分に計画を話し合うことですね。これを怠ると、事業はトラブルの元になるでしょう。

　どうしても共有名義の土地の有効活用を考えている方は、この辺もチキンと理解していただきたいと思います。

【解決策】
　このようなトラブルを避ける方法。それは、相続が起こる前に、所有者本人が必ず「遺言書」を作成しておくことです。
　詳しいことはまた後日・・・

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