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3/31竹中正治：コロナ不況でマンション価格崩落が始まる、リーマン級ならどこまで下げるかと、ＲＥＩＴ関連ニュース

テーマ：経済(1445)

カテゴリ：ナンチャッテ経済学・ファイナンス

この１か月間、激しいＮＹダウ平均、日経平均の動きに目を奪われてました。今回ＲＥＩＴも結構下がっているのを知りびっくり。
売ろうと思っていたマンションの売りどきもだいぶ延びそうだなと思っていたところに、以前引用させていただいて大いに参考になった龍谷大学竹中正治先生の記事が更新されてましたので、日本経済新聞のＲＥＩＴの見通しの記事と一緒にご紹介します。
ＣＯＶＩＤ-19がいつ収束するかがポイントのようです。
こういう時こそ、タイミングをとらえて投資をすれば大きなリターンが得られるのでしょうが、二番底の恐怖におびえる中ではなかなか難しいです。

■参考リンク
コロナ不況でマンション価格崩落が始まる、リーマン級ならどこまで下げるか
竹中正治　龍谷大学経済学部教授
3/31(火) 6:01配信　ヤフーニュース

たけなかまさはるブログ2020年03月31日コロナ不況でマンション価格崩落が始まる、リーマン級ならどこまで下げるか
毎度ダイヤモンド・オンラインへの寄稿です。今朝掲載されました。
＊＊＊
引用1：「投資家の観点から見て、次に起こる重大事はマンションなど不動産価格の下落である。市場流動性の高いREIT（リート：不動産投資信託）価格はすでにパニック的な急落を起こした後、ある程度反発して荒い値動きとなっている。
　しかし現物不動産としてのマンションなどは、流動性が乏しい分だけ下がるときも上がるときも、一般企業の株価やREITに3カ月から6カ月程度遅れて変動することが分かっている。今回は東京の中古マンション価格を対象に、今年年末までにどの程度の下げが予想されるか考えてみよう。」

　ちなみに上記の景気後退の底が今年の6月ではなく12月になった場合は、マンション価格指数の下落（前年同月比）は12月時点で6.4％となる（赤の点線）。
　また当然ながら、マンション価格は個別性が高く、指数の下落が年間4％でも、ほとんど価格の変わらない物件もあれば、10％以上下落するものもある。さらにローンの返済が滞った場合など担保処分の場合は売り手が売り急ぐので、価格は平均よりずっと下がる傾向が強い。資金繰りに行き詰まったマンション・デベロッパーが在庫処分に動く場合は、新築でも当初の公式価格から20％程度のディスカウントがざらに出てくる。」

抜粋
仮に金融市場の混乱が落ち着いて円高が進み、利回りの面で他の投資商品に対するREITの優位が鮮明になれば、REITの価格は大きくV字回復するだろう。東証REIT指数が2300を超え、リーマン・ショック後の最高値を更新する展開もありそうだ。
■狙い目は住居と物流施設に投資しているREIT
では、国内REITでどのような銘柄を狙うべきか。景気後退懸念が強いため、景気の動向に賃料収入が比較的左右されやすいオフィスビルに投資しているタイプは、機関投資家の売りを受けやすい。消費が鈍化する中、商業施設に投資しているREITの価格も上昇は期待しにくい。訪日外国人の減少が見込まれるだけに、ホテルに投資するタイプも当面は厳しいだろう。
そうした中で注目すべきは、マンションなどの住居、もしく倉庫などの物流施設に投資しているREITだ。両方とも賃料が景気の動向を反映するまで時間がかかるタイプのREITで、投資先の物件の収益悪化に伴って分配金が減少するリスクは比較的小さい。
リーマン・ショックの後でも、超高級賃貸の物件を除けば、マンションの賃料はほとんど下がらなかった。そして、REITは賃料が下がる懸念の少ない物件を選別して取得している。物流施設に投資するREITについては、巣ごもり消費に伴うネット通販の利用拡大で、物流倉庫の需要はむしろ高まると考えられる。コロナ・ショックで十把ひとからげに売られてしまっていたREITだが、将来の本格的な回復局面に備えてじっくりと銘柄を選別していくといいだろう。