不動産コンサルタントとして

不動産・相続の顧問と空家の居住支援再生を両輪に、不動産アドバイザー養成講座の主催と実務家として生涯現役を誓う株式会社クレアの志村孝次です。

過去の相談事例から、印象に残るお話をさせていただきます。


私は普段、不動産相続相談を年間１００件お受けすることをルーティンとしています。

今回は、オープン相談会に来られた女性の相続相談です。

ご相談者は、お子さんの立場から、母親の大変さを目の当たりにしたのだと思います。

今は落ち着いてホッとしているところ。

ただ、母親も高齢であることから、そろそろ相続のことが気になっていたらしく、たまたま通りすがりに、相談に立ち寄られました。

話を伺うとご相談者は兄弟がなく、財産を相続することは１００％なので、相続不動産が一体どんなものなのか心配だったようです。

無料相談会で資料をお持ちでなかったので、改めて、会社に来ていただきました。

相続申告書をお持ちになられたので、お母様の相続時の様子を詳しくご説明することが出来ました。

だた、結果、いわゆる負動産を相続されていました。

実は、相続した不動産は二カ所あって、一つが他人に土地を貸している底地で、もう一つが接道がない土地だったのです。

相続税課税評価額が高く、実勢価格が低い土地を２件も相続していたのです。

このままですと、相続税が（仮説で） 800 万円かかります。という私の説明で、予想以上に悪い結果のようでした。

一方で、親が相続訴訟で散々やな思いをしたにも関わらず、相続した不動産の実態を知って、悔しい思いももたれたようでした。

一人っ子ということで、 100% 相続することは、ご本人も分っていたので、すぐに対策をしたい。と、いうことになりました。

そこで、お母様が存命のうちに不動産を売却することを提案しました。

つまり、相続する時にはその不動産がない状態にする。更に、チャンスがあれば、売却資金で、優良物件に買い換える、つまり、資産の組み換えも提案しました。

所有していたのは、実勢価格が低く、相続税課税評価額が高い不動産でしたので、相続税課税評価額が低くて実勢において価値のある不動産に買い換える方法を選択したのです。

ここから、ハッピーエンドドラマのような展開が始まります。

接道のない土地は、隣地は行政が保有と管理する公園のような敷地で、地続きだったことから、ダメ元で行政に無償で引き取ってもらえないか打診したところ、 OK の回答！

行政が民間の土地を引き取るなど、普通はありません。

たまたま、公園を整備する計画もあったようで、本当に幸運でした。

そして、底地については、仲が悪くなっていた、借地人でしたが、私が代わりに訪ねたら、所有者は既に具合が悪く入院中で、代りに親戚の方が建物の管理をされていました。

争った相続当時から、時間も経過していました。

管理している親戚の方も、その経緯を詳しく知っている訳もなく、亡くなるまでそのままにしてもらえるのであれば、その後の処分は任せます。と、いう、これまた、神の声のようなお言葉をいただけました。

こうして、底地も無事処分して、その代金で収益マンションも購入することが出来ました。しかも、購入したマンションは、なんと、ご相談者が直接、所有者さんから売却情報を見つけてきて、購入に至ったのです。もちろん、私は、仲介のお手伝いはさせていただきました。ポイントは売主の希望価格で、取引を進めたことですね。それでも、収益物件としては、申し分ない物件でした。

底地から比べますと、相続税課税評価額は格段に下がり、相続税は（仮説で） 40 万円になり、収益力（利回り）も 20 倍になりました。

相談会でお会いして、もしかしたら最初は、私の話も疑ってかかっていらっしゃったかもしれません。けれども、何回となくお会いしてご説明を重ねた結果、説得ではなく納得してお話を進めることになったのだと思っています。

最初のご相談から最終着地まで３年位はかかっていますが、今は収益マンションをご相談者が保有して、弊社で賃貸管理をさせていただいております。

今回の事例でも、私もいくつかハードルがありました。

でも、いつもの通り、過去にやった経験をつなぎ合わせて、総合的にできるだろうとイメージが沸いていましたので、大きな心配はなく、ちょっとした心配は小脇に抱えて進んでいきました。

これもご相談者が私を信用してくれたことがベースにあると思います。

今回も仕事の展開として奇跡的なことがやはりおきています。

お客様の問題解決に向かって信じて進んでいると、なんだか神風が吹くというか、ふっと、良い流れになるそんな瞬間があるんですよね。

で、これだ、このタイミングはチャンスだと思い行動することで、結果に結び付いているのかなと思います。まあ、結果的ですが。。

私は、仕事を通じて、このように心が通う体験をしているので、やめられないなと、生涯現役でやって行きたいと思う次第です。

不動産コンサルタントという仕事は、やればやるほど、自分の知識が増え、経験も積み上がる。しかも、お客様から感謝をいただき、報酬までいただける。はい、やめられません。

私の得意は、不動産・相続・空家ですので、お困りごとがあれば、まずはご相談ください。株式会社クレアの志村でした。