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サイド自由欄
相良利満(さらりみつる）改め 相良利修(さらりおさむ）
元技術系サラリーマン
第二種電気工事士、工事担任者(デジタル１種）、ガス可とう管接続工事監督者、丙種危険物取扱者、宅建主任者、古物商、電話級アマチュア無線技士、FP技能検定3級、公認ホームインスペクター
2006年 中古AP1棟10室
2008年 都心区分
2010年 全物件処分、ネット通販開始
2014年 不動産でサラリーマンを卒業するはずが、
ネット通販で卒業しちゃいました
2016年 再投資スタート
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2007.01.28
カテゴリ： 不動産管理全般
ケーススタディ
何枚かの図面から１件をピックアップして、投資分析を行います。
物件価格から諸費用を算出して投資総額を出し、賃料に空室率を掛けて運営費引きます。
諸費用は、路線価と建物の構造、築年数、延べ床がわかれば算出できます。仲介手数料や登記費用、保険料などです。簡単にする場合は、物件価格の８％とします。空室率は、立地から判断して５％とか１０％と想定します。運営費は、管理費や固定資産税などです。簡単には、賃料の１５％くらいにします。そこから、融資金額と利率、借り入れ年数を想定して、ローン支払額を計算して、最終的なCFをはじき出します。融資も、構造や築年数を考慮して、融資可能な銀行を想定しています。
その結果を見て、投資可能か判断します。もちろん、過程では、物件の競争力や相場賃料、リスクになりそうなポイントも、どんどんリストアップしておきます。
最終的には、複数棟所有して目標CFを達成するわけですから、売ったり、買ったり、繰り上げ返済を考えたり、建て替えなどの出口戦略を組み立てることになります。
最初の一歩が極めて肝心です。へたな物件を買ってしまって、損切り売却しか道がないなんてことにならないよう、スタートする前には十分勉強しておく必要があります。
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物件価格から諸費用を算出して投資総額を出し、賃料に空室率を掛けて運営費引きます。
諸費用は、路線価と建物の構造、築年数、延べ床がわかれば算出できます。仲介手数料や登記費用、保険料などです。簡単にする場合は、物件価格の８％とします。空室率は、立地から判断して５％とか１０％と想定します。運営費は、管理費や固定資産税などです。簡単には、賃料の１５％くらいにします。そこから、融資金額と利率、借り入れ年数を想定して、ローン支払額を計算して、最終的なCFをはじき出します。融資も、構造や築年数を考慮して、融資可能な銀行を想定しています。
その結果を見て、投資可能か判断します。もちろん、過程では、物件の競争力や相場賃料、リスクになりそうなポイントも、どんどんリストアップしておきます。
最終的には、複数棟所有して目標CFを達成するわけですから、売ったり、買ったり、繰り上げ返済を考えたり、建て替えなどの出口戦略を組み立てることになります。
最初の一歩が極めて肝心です。へたな物件を買ってしまって、損切り売却しか道がないなんてことにならないよう、スタートする前には十分勉強しておく必要があります。
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