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サイド自由欄
相良利満(さらりみつる）改め 相良利修(さらりおさむ）
元技術系サラリーマン
第二種電気工事士、工事担任者(デジタル１種）、ガス可とう管接続工事監督者、丙種危険物取扱者、宅建主任者、古物商、電話級アマチュア無線技士、FP技能検定3級、公認ホームインスペクター
2006年 中古AP1棟10室
2008年 都心区分
2010年 全物件処分、ネット通販開始
2014年 不動産でサラリーマンを卒業するはずが、
ネット通販で卒業しちゃいました
2016年 再投資スタート
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カテゴリ： 物件の検索・購入
相良利満（さらり・みつる）です。
不動産投資ランキング！→ 人気blogランキング
相も変わらずアパマン用地を探しています。
基本スタンスは、賃料の高いエリアの各駅から徒歩１０分以内の土地。
賃料は、athomeやhomesで調べると簡単です。下限は３０００円／平米。これ以下だと現状はよくても将来的に悪化するかもしれない。あくまでも推測ですが。
賃料相場が落ちているところは、募集の件数も多い。もちろん賃料も安い。徒歩１０分、1R～1DKで探すと２００件くらい出てくる駅もあります。駅から６分で２万円の１K（風呂無し）、風呂有りで３万円。新宿まで４５分の駅でですよ。
エリアを絞ったら、土地の坪単価とにらめっこ。容積率が高い土地を狙いますが、建ぺい率も大事です。あとは、間口とか規模。共同住宅や長屋の場合、建築基準条例によって、延べ床面積とか最低間口、階数などが制限されています。ここらも考慮してから図面を取り寄せます。
ここからは、建ぺい率、容積率、防火・準防火、路線価、本当の駅までの距離、道路付け、周辺の建物など、多岐にわたって調べます。相場賃料は実際に新築予定地に近い業者に電話をして聞きます。あとは建築費を出して、分析シートに入力して、借り入れ年数や金利を変えてみたり、構造を変えてみたりして税引き後のCFがマイナスにならないような数字を出します。これによって、建築費を抑えたり、土地の指し値を決めます。
こんな事をしているので、かなり頭が疲れます。ブログの更新も遅れるわけです。
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賃料相場が落ちているところは、募集の件数も多い。もちろん賃料も安い。徒歩１０分、1R～1DKで探すと２００件くらい出てくる駅もあります。駅から６分で２万円の１K（風呂無し）、風呂有りで３万円。新宿まで４５分の駅でですよ。
エリアを絞ったら、土地の坪単価とにらめっこ。容積率が高い土地を狙いますが、建ぺい率も大事です。あとは、間口とか規模。共同住宅や長屋の場合、建築基準条例によって、延べ床面積とか最低間口、階数などが制限されています。ここらも考慮してから図面を取り寄せます。
ここからは、建ぺい率、容積率、防火・準防火、路線価、本当の駅までの距離、道路付け、周辺の建物など、多岐にわたって調べます。相場賃料は実際に新築予定地に近い業者に電話をして聞きます。あとは建築費を出して、分析シートに入力して、借り入れ年数や金利を変えてみたり、構造を変えてみたりして税引き後のCFがマイナスにならないような数字を出します。これによって、建築費を抑えたり、土地の指し値を決めます。
こんな事をしているので、かなり頭が疲れます。ブログの更新も遅れるわけです。
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