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July 21, 2006
カテゴリ： １棟目（中古ＡＰ）
最近、新築ＰＪにばかり力を注いでいたため、既存物件が機嫌を損ねてしまったかのようです。。。（笑）
夕方、ご無沙汰だった管理会社から久しぶり電話をもらい、3月に契約した入居者から退去の連絡をもらったとの報告がありました。
実は、この物件は昨年の9月末から保有しているんですが、幸いその間は入居者がつくばかりでしたので、退去というのは私にとっても初めての経験になります。
この入居者は、今年の春に新社会人になったばかりの女性で、憧れの一人暮らしだったのでしょう、近くに実家があるにもかかわらず、自ら希望してこの部屋を契約していました。
でも理想と現実とのＧＡＰは大きかったのでしょうか、4ヶ月ほどでギブアップし、実家に戻るそうです。
ただ、物件自体に何か不満があったのか、もしくは隣人や近所の人に問題がある人がいなかったのかなど、他にも退去の理由があったとしたら、以降入居してもらう人にも同じ問題が降りかかることになりますので、その辺りのことも、退去立会い時に管理会社に確認してもらおうと思います。
また、次の家賃は現状の2,000円アップから募集を開始して様子をみたいと思います。
なぜかといいいますと、今の賃料のまま募集を行うと、この地域の現在の最安値を大幅に（5,000円以上）下回ってしまうからです。
一見、安いにこしたことはないと考えると思いますが、以前こんなことがありました。
私が募集家賃を引き上げたのは理由がありました。
それは、インターネット上の賃貸情報一覧を眺めていた時に、自分の物件だけがずば抜けて安く、かえってそのことが、「この物件には何かあったんじゃないか」というイメージを植えつけてしまうなぁと、自分自身感じたからなんです。
私は、物件自体を格安で仕入れていたため、純粋に「良いものをより安く」という気持ちで募集を行っていました。
不動産関係の書籍でも「家賃を下げれば入居者は現れる」的な教えもあったかと思いますが、やはり度を過ぎてはいけないということを経験しました。
ですから、今回もその経験を生かして、正直、絶対評価ではやや高いとは思いますが、相対的にみて妥当と判断してもらえる家賃で募集をかけてみたいと思います。
これも経験ですし。。。
ただ、家賃を上げた分、少し特典を用意しようと考えています。
それは、8月中に入居を決めてもらった方には、次のどれかをサービスしますというものです。
・あなた（入居者）好みの壁紙に張替え
・あなた（入居者）好みのフローリングに張替え
・ウォシュレットをつける
逆にこうしたメンテを入居希望者にあからさまに見せ付け、差別化要因として活用してみようという計画です。
これもまた経験だと思っています。（実験かな？）
それから数ヶ月ご無沙汰していた間に、周辺には雑草が生えてきている様子なので、今後の内覧時の印象アップも期待して、来週末あたりにでも清掃をやってこようと思います。
既存物件の機嫌を保つのも大変ですねえ･･･
夕方、ご無沙汰だった管理会社から久しぶり電話をもらい、3月に契約した入居者から退去の連絡をもらったとの報告がありました。
実は、この物件は昨年の9月末から保有しているんですが、幸いその間は入居者がつくばかりでしたので、退去というのは私にとっても初めての経験になります。
この入居者は、今年の春に新社会人になったばかりの女性で、憧れの一人暮らしだったのでしょう、近くに実家があるにもかかわらず、自ら希望してこの部屋を契約していました。
でも理想と現実とのＧＡＰは大きかったのでしょうか、4ヶ月ほどでギブアップし、実家に戻るそうです。
ただ、物件自体に何か不満があったのか、もしくは隣人や近所の人に問題がある人がいなかったのかなど、他にも退去の理由があったとしたら、以降入居してもらう人にも同じ問題が降りかかることになりますので、その辺りのことも、退去立会い時に管理会社に確認してもらおうと思います。
また、次の家賃は現状の2,000円アップから募集を開始して様子をみたいと思います。
なぜかといいいますと、今の賃料のまま募集を行うと、この地域の現在の最安値を大幅に（5,000円以上）下回ってしまうからです。
一見、安いにこしたことはないと考えると思いますが、以前こんなことがありました。
私が募集家賃を引き上げたのは理由がありました。
それは、インターネット上の賃貸情報一覧を眺めていた時に、自分の物件だけがずば抜けて安く、かえってそのことが、「この物件には何かあったんじゃないか」というイメージを植えつけてしまうなぁと、自分自身感じたからなんです。
私は、物件自体を格安で仕入れていたため、純粋に「良いものをより安く」という気持ちで募集を行っていました。
不動産関係の書籍でも「家賃を下げれば入居者は現れる」的な教えもあったかと思いますが、やはり度を過ぎてはいけないということを経験しました。
ですから、今回もその経験を生かして、正直、絶対評価ではやや高いとは思いますが、相対的にみて妥当と判断してもらえる家賃で募集をかけてみたいと思います。
これも経験ですし。。。
ただ、家賃を上げた分、少し特典を用意しようと考えています。
それは、8月中に入居を決めてもらった方には、次のどれかをサービスしますというものです。
・あなた（入居者）好みの壁紙に張替え
・あなた（入居者）好みのフローリングに張替え
・ウォシュレットをつける
逆にこうしたメンテを入居希望者にあからさまに見せ付け、差別化要因として活用してみようという計画です。
これもまた経験だと思っています。（実験かな？）
それから数ヶ月ご無沙汰していた間に、周辺には雑草が生えてきている様子なので、今後の内覧時の印象アップも期待して、来週末あたりにでも清掃をやってこようと思います。
既存物件の機嫌を保つのも大変ですねえ･･･
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いろんなトライは必要ですね
あかちゃん さん
入居者に選ばせるトライはいいかもしれませんね。
こういう工夫でその物件や地域にあった自分なりの作戦を開発すれば、今後とも順調に経営が出来ると思います。
私も今、様々なトライをして、少しでも空室期間を短くしたいと思います。 (July 22, 2006 08:08:40 PM)
こういう工夫でその物件や地域にあった自分なりの作戦を開発すれば、今後とも順調に経営が出来ると思います。
私も今、様々なトライをして、少しでも空室期間を短くしたいと思います。 (July 22, 2006 08:08:40 PM)
Re:いろんなトライは必要ですね(07/21)
あかちゃんさん
「その物件や地域にあった自分なりの作戦」、まさしくこれが大事なことだと私も思っています。
単に他人の成功事例を真似ても上手くいくわけがありませんよね。
むしろ、その成功事例に至る考え方を学ぶことが大事だと思っています。
日々精進ですね。 (July 23, 2006 12:07:51 AM)
「その物件や地域にあった自分なりの作戦」、まさしくこれが大事なことだと私も思っています。
単に他人の成功事例を真似ても上手くいくわけがありませんよね。
むしろ、その成功事例に至る考え方を学ぶことが大事だと思っています。
日々精進ですね。 (July 23, 2006 12:07:51 AM)
グッドアイデア！
ピース さん
はじめまして、北海道で不動産業者を営んで
おります、ピースと申します。
いつも楽しくホームページを拝見させて頂いて
おります。
内装選択権は当社でも評判の良いオプションと
なっております、お部屋探しに新しい付加価値
と価値観を与えています。
グッドアイデアだと思います！！ (March 8, 2008 07:03:33 PM)
おります、ピースと申します。
いつも楽しくホームページを拝見させて頂いて
おります。
内装選択権は当社でも評判の良いオプションと
なっております、お部屋探しに新しい付加価値
と価値観を与えています。
グッドアイデアだと思います！！ (March 8, 2008 07:03:33 PM)
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youtube近代建築入門…
ミカオ建築館さん
商業・オフィステナ… 白石ラブスノさん
自転車撤去 ヒロシ夫妻さん
不動産 大好き！ ＤＯＮＢＥさん
アパート経営<NSXア… ｊｍ48222さん
３代目大家の家元日… 大シマさん
★リリエの不動産Life リリエ☆さん
アパート経営（あわ… りらっくま3876さん
「ボロ物件でも高利… ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん
キートスファミリー… キートスファミリーさん
商業・オフィステナ… 白石ラブスノさん
自転車撤去 ヒロシ夫妻さん
不動産 大好き！ ＤＯＮＢＥさん
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