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入居申し込み、プレゼン？資料作成
昨日は１号の管理会社から連絡をもらう。週末相談と確認のあった１号の空室の内覧。その後予定通り入居申し込みありました、と・・・これで使える部屋は全部埋まり、稼働は７/８に戻った。改修が急務の建物で、埋まると複雑な気持ちになる。そして、問題の４号がなかなか動きない。こちらのほうが金額的にも死活問題だ。３部屋埋まれば気持ちも落ち着くだろうけど、もはや１年以上空いてる部屋もいくつかになり、やることも尽きた感が。今月で動きなければ、重い腰を上げる。月末にある方に誘われ、横浜に行く。最初は飲みに誘われたと思ったが、どうやら大家さんの集まりのようで、軽く勘違いをしていた。で、その会では初参加者は自己紹介兼ねたプレゼンをするそうで、昨日は時間できたので資料を作っていた。２年前の渋谷党大会で使用したデータに手を加え、最近２年間の活動を加える。２年間で再生物件しかできなかったけど、満室に近い状態で維持しているのを見ると、よくやってるなと思う。その間の借入額も順調に増やしてるし、なんだかんだで不動産のほうは順調に進んでる。非常にゆっくりな歩みながら、これが自分に合ってる状態だと再確認している。月末の集まりで神奈川県内の大家さんとお知り合いになり、いろいろ物件の話を聞いてみよう。
2024年06月20日
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融資条件の定期預金積みに、プロパンガス会社との会話
今週月曜日は長野へ。融資予定の金融機関に行き、定期預金の作成をしてきた。融資の条件なんだけど、これってあんまり言わないほうがいいのか？質権の設定でもするのか？と思ったけど、そこまで縛るものではないらしく、残債が減ったら段階的に取り戻せるよう、３口に分けて作成を勧められる。お言葉に甘えて１００万円×３口で作成。計算だと約３年おきに１００万円が返ってくる。１０年間全額ロックだと思ってたから、ちょっとラッキー。そして、融資予定の新規物件の前準備で、プロパンガスの切り替えを考えていたんだけど、久々に変更予定の会社の担当者と話すと、７月からのルール改正により、いろいろ会社として対応が後手に回ってるようで、切り替えはしばらく待つことになった。この担当さんは、物件再生時には今後も協力が不可欠なので、既存物件含め切り替えを進める話をしていたんだけど、年明け以降連絡がぱったりとこなくなった。久々に連絡があったと思ったら、会社の方針が出るまでは待ってくれのお願い。暗い声だったし、会社辞めちゃわないか心配。今後も再生物件を手掛けるにあたり、ガス会社の協力が望めないこと、アスベストの調査とか工事負担が増すこと、とかいろいろ逆風が強くなってるけど、全空物件を買うときの価格を、もっとシビアに設定しないとダメだ。工事費や設備費が負担増となるならば、買値で吸収しないといけない。いったい誰が得する法改正なのか、疑問が多いよね・・・
2024年06月19日
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１号決まりそう・・・
本日は１号の管理会社より電話。どうやら本日内覧ののち、かなりの確度で申し込みになりそう、とのこと。設備の確認がいくつか入る。この部屋は年度末に退去し、確か小修繕があった気もするけど、完了の報告もらってないな。管理会社と原状回復する会社、つながりあるんだけど連携は薄い。こちらで確認する必要あるかな？そして、１号は空室を積極的に埋める気はないんだけど、なぜかちゃんと埋まるようになった。管理会社の力が強いってことだ。早く修繕を入れててこ入れして、貸せる部屋を増やさないとな。やることいっぱい、ノンビリしてられないな。こっちは嬉しい悲鳴。
2024年06月14日
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９号満室確定してた
そういえば、いろいろあって忘れてたけど、昨年秋に再生した９号アパート。先週最後の１部屋に申し込みが入り、満室が確定した。入居は７月からだけど、これでひとまず９号の再生はホントの意味で終了。今後は稼働する物件として利益を生み出してほしい・・・５年以上の全空期間を経てやっと復活した感じ。ただし、３部屋の入居は広告費を３か月から半年分、上乗せした結果だ。今後空室が出ても簡単には埋まらないだろうし、間接経費が地味に効いてくるはずだ。返済期間の７年を踏ん張って、少しでもキャッシュを残せるよう、気を引き締めて運営していこう。そういえば、プロパンガス会社の担当に連絡しなきゃな。あとは新規の物件のガス切替も相談だ。
2024年06月13日
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資産の売却が意味するもの
ここ２か月は、車や太陽光発電所が売却でき、手元の現金が増えるので気持ちに余裕ができる。しかし、これはあくまで一時的な効能に過ぎない。毎月のキャッシュフローがなくなり、資金流入が減ることを意味する。今回は太陽光１基分だから10万円位のＣＦがなくなるってこと。このまま姿を変えた現金を運転資金で使ってしまえば、後には何も残らない。だから、資金のほとんどを次の不動産に投入し、新たなＣＦを作るわけだ。今回は運よく次の物件があり、そのための現金化なので問題ないが、次の当てがないときは売却する意味があまりない。ただし、本業でしっかり稼ぎが生み出せていれば、また話は別だけど・・・今はCFの積み上げも大事だし、本業をしっかりと立て直して、稼ぐことも同じくらいに大事。どちらかに偏らないようにしっかりと律して進んでいかないと。
2024年06月12日
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ローン繰り上げ返済、資金が回り始めてるかな・・？
先週末の太陽光１号の代金着金により、週明け月曜日に信販会社にローンの繰上返済を実施。振込で指定口座へ送金するだけ。しかし、金額が１０００万円を超えるため、窓口で手続き。私の支店は移転して新しくなり、伝票を書く必要がなくなってた。銀行員も朱肉不要でタブレットに押し付けるだけに進化（？）。その後残金をすべて下ろして、滞っていた家庭内レバレッジの返済金の振り分け。ほとんど本業関連の借入。本業のあおりを受けて不動産関連もここ２か月は滞納してた。とにかく本業法人の資金がなかなか回らない。資産の売却で現金が戻ると一時的に資金に余裕ができる。この２か月は少し回ってる実感はあるが、あくまで毎月のキャッシュフローを現金化しただけ、と考えるとまだ予断は許さない状況に変わりない。もっと仕事しないとダメだ。現場！！！
2024年06月11日
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太陽光発電所１号の売買代金着金
本日は太陽光発電所１号の送金日。午前中は現場がなかったので、自宅で着金を待つ。１１時前後に着金を確認した。これでひとまずは私の手を離れたことに。購入から８年、順番待ちの列に並んで１１年。最近は発電量が落ちてきた気もするけど、８年間私を助けてくれた。なおかつ購入前から１度も現地に行ったことなく、売却になっているので、本当に手がかかっていない。一つ手間だったのは電線の盗難くらいか？ちょうど去年の今頃だ・・・来週月曜日に借り入れの返済のため、振込を実施するので、そこでローンが１本なくなる。さて、次は太陽光発電所２号だ。こちらも無事出口を迎えられるよう、やれることを粛々とやっていく。
2024年06月07日
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診断は結膜炎、契約書締結とか淡々と
週明けから異常のあった左目。翌朝には右目も同じ症状が出て、昨日眼科へ行った。結論は結膜炎で、アレルギー由来なのかウィルス由来なのか？という問題があるらしく（処方する薬に影響ある）、ウィルス検査も実施。結局陰性だったけど、両方の目薬を処方された。早速点眼すると、効果が出始める。目ヤニは減りゴロゴロ感も軽減。本日は右目が一日遅れで重くなるも、午後は目薬のおかげかラクになった。眼科のあと念のため耳鼻科にも行ったが、レントゲン撮影の結果、副鼻腔炎ではないとの診断。こちらは鼻水を流す薬をもらう。いつものヤツだ。最悪の結果ではなかったので、一安心できた。そして、本日は太陽光１号の書類の手続き。売買契約書とメンテナンス契約の解除２本が、メールで送られてきたので、そのまま電子署名をして手続き完了。おそらくこれで明日予定通り口座に入金があるはず。発電所の売却はまだ手続きは続くけど、ここで一区切りになる。残るは２号の売却。これがやはり時間かかりそうだし、年内に終わるか不安しかない。売れなければ持ってればいいんだけどね。今日は現場がなく事務所で作業。メルカリの出品物が売れたり、ヤフオクの出品作業がたまってるので、少しずつ整理しながらやっていく。古物の仕事でもうちょっと売上を出したいので、これから６月１か月は古物のほうに重点を置いて動く。掃除はエアコンのかき入れ時なんだけど、さすがに集客はまだできないし、体の負担とか先のことを考えると、業態の比重を変える時期だなとの判断。うまく行くかは未知・・・やるしかない。
2024年06月06日
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そういえば空室申込あるも、退去１部屋・・・
空室が増えた４号。先週末１部屋申込となり、管理会社から報告もらう。これで管理会社変更は先延ばしできた、と安どしていたら、同じ電話で実は・・・１部屋退去出ます・・・との報告も受ける。半分空室は変わらず。原状回復するストックが２部屋に増えた。そろそろ手を付けていかないと、仕事が溜まってしまうし、秋の繁忙期に間に合わないかもしれない。幸い？新規取得物件はしばらくやることなさそうなので、夏にかけて４号の手直しをする時間はたくさんある。７月以降で２部屋の作業に着手していく。
2024年06月05日
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左目異常、エアコンクリーニングで問題、ローン繰り上げ返済手続き
今朝起きると、左目がすごいことに・・・目ヤニと涙で見えない。起きてみると目が赤いだけで、その後洗顔して汚れを取るも、視界の曇りは晴れない。一日違和感と戦うも、状況は改善しない。明日以降眼科へ行き、看てもらわなくちゃ。老眼とか気になってたので、全部相談して来よう。本日は久々の在宅エアコンのお客さん２件。２件目で異常が発生。２件ともリピーターのお客さんだったんだけど、２件目のエアコンのルーバーが根元から割れてる。みるとボンドのようなもので補修した跡がある。ボンドが弱まって？破片が落ちてきた。前回も我が社での掃除だったので、おそらく従業員がお客様に報告せず、やり過ごしたのだろう。お客様に確認して、事情を説明し部品交換を提案。もちろん部品代等は私持ちで。おそらく従業員の仕業なので、責任を負うことにする。後日部品取りよせ出来たら、取付に来る約束をして退散する。人を使ってハウスクリーニングすると、こんなリスクもある。壊したり傷つけたりいろいろある。過失があればもちろんこちらの費用負担だ。在宅でも空室でも、基本的には異常があればすぐに施主に報告し、対応協議だ。それを怠り今回のようにその場凌ぎでやり過ごすと、後で大問題になりかねない。この仕事の最大のリスクかもしれない。そして、太陽光１号の売却について。今週末に代金の支払いがあると連絡が入る。それをもって信販会社へ繰上返済をするため、昨日ネットで繰上返済の手続きを行った。本日振込口座の情報が来たので、来週月曜日振込の手はずで進めることに。個人の借入は住宅ローン以外は全部なくしていく方向だ。太陽光の信販ローン２本、セゾンファンデックス１本が残ることになる。身ぎれいにしてまた個人で不動産買えるよう、ちょっとずつ準備を進める。今後は不動産の借り入れ以外はしない方針で、個人も財務強化に走る。
2024年06月04日
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太陽光１号売却大詰め？、抵当権から根抵当権の設定へ変更
売却が決まっている太陽光発電１号。昨日買取の会社から連絡が入り、本日正式に社内決済が完了するらしく、その後書類を発送する旨のお知らせをいただく。いろんな規制のため、事前確認とか手続きに時間かかってるけど、今回は６月９日に決済の予定で進んでいる。名義変更はすぐには完了せずまだ先なんだけど、売電料金の振込先を変更することで、代金を支払ってくれるというロジック。太陽光発電所はどんどん売却が難しくなっていくね。来年になったら買取価格ももっと下がるだろうし、もう１区画も早く売り抜けたい。しかし、発電システム自体は魅力があると思ってて、自宅の屋根の発電システムは電気代圧縮に一役買ってるし、やり方によってはまた発電所も手掛けてみたい。そして、新規物件の取得の件。昨夜信組さんから電話をもらい。追加資料が届いた報告と、担保権を抵当権で進めてたけど、いろいろあって根抵当権でお願いしたい、という申し出だった。できれば抵当権でお願いします、と方針を伝えてたので恐縮されてたけど、こちらとしては融資優先なので、もちろんOKした。完済したら抹消してもらうよう働きかける必要はあるが、それくらいの手間は大したことない。これであとは承認の連絡を待つのみ。やることは全部やったし、果報は寝て待てだ。
2024年05月31日
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管理法人の納税証明書、印鑑証明
昨日は、現場がなかった一日だったので、物件決済に向けて公的書類の収集へ。納税証明書3種と印鑑証明書。まずは町田税務署に行き、その後都税事務所へ行き、町田市役所へ移動の途中で法務局へ寄り、印鑑証明書を取得し、最後に市役所へ。昨年９月もやっているので、今回はスムーズに１時間ちょっとで全部完了。納税証明書は最新の申告がまだ終わってないため、結局昨年９月に提出した証明書と同内容に・・・現在取得できる最新版を取得し、そのまま売買契約書と一緒にレターパックに詰め、ポストへ投函。これで必要書類は全部提出した。あとは最終判断を待つのみ・・無事決済は迎えられるのだろうか？
2024年05月30日
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金融機関との打ち合わせ
取得に向け動いている茅野の物件。今日は信組さんと打ち合わせの電話。決済までの流れを報告して、契約書もドラフト送る約束をしたり、細かい打ち合わせ。その中で手付を入れる話のところで、問題発覚。この信組さんは実行金額を右から左に振り込まないといけない、という独自（？）ルールがある・・代金の一部を手付で支払うと当然、決済時の支払額は減るので、理論上はその減った分は融資減額になる。そういえば去年融資請けた時も、この話でいろいろ面倒だったのを思い出す。その時は内金で先払いした分を振り込み後に戻してもらった。普通信頼した相手でも不安になるけど、いつも一緒に仕事してる社長だったからドキドキしながら着金を待ったな・・・さて、今回は手付を打たずにやはり契約と決済同時にしたほうがいいのか？そうなると売主さんともう一回話をしないとならないのか？仲介さんに頼めるのか？いや、頼んでしまおう。もういろいろ面倒くさいが、この際最後まで走り切るためにも、面倒でも押し切るしかない。借りる側の立場の弱さだね・・・
2024年05月28日
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金融機関との打ち合わせ
取得に向け動いている茅野の物件。今日は信組さんと打ち合わせの電話。決済までの流れを報告して、契約書もドラフト送る約束をしたり、細かい打ち合わせ。その中で手付を入れる話のところで、問題発覚。この信組さんは実行金額を右から左に振り込まないといけない、という独自（？）ルールがある・・代金の一部を手付で支払うと当然、決済時の支払額は減るので、理論上はその減った分は融資減額になる。そういえば去年融資請けた時も、この話でいろいろ面倒だったのを思い出す。その時は内金で先払いした分を振り込み後に戻してもらった。普通信頼した相手でも不安になるけど、いつも一緒に仕事してる社長だったからドキドキしながら着金を待ったな・・・さて、今回は手付を打たずにやはり契約と決済同時にしたほうがいいのか？そうなると売主さんともう一回話をしないとならないのか？仲介さんに頼めるのか？いや、頼んでしまおう。もういろいろ面倒くさいが、この際最後まで走り切るためにも、面倒でも押し切るしかない。借りる側の立場の弱さだね・・・
2024年05月28日
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気を抜くとあっという間・・・、決済スケジュール確認
最近は数日気を抜いてしまうと、あっという間に数日経過する。ブログも間が空いてしまっている。やることややったことは結構あるけど、書く時間がない・・・先週は週末金曜日に長野は諏訪へ出張。現金の出し入れと信組２行との月例報告。あとは新しい物件購入の打ち合わせ。新規取得の物件は、売主さんとお会いできたので、事務所まで赴きいろいろお話をした。決済までのスケジュールも合意。仲介さんいたけどほぼ二人で話す・・・６月中に持ち回りで売買契約締結して、手付金を送金。決済は７月１日の決定。もうちょっと早く６月中旬に決済まで行きたかったけど、売主さんが家賃を日割りしたくない雰囲気出してたので、そこはしょうがないと割り切る。そしてあとは融資のほうなんだけど、残った提出書類で売買契約書があり、これを出さないと最終的な回答は出ない。ということで急ぎ作成してもらうよう仲介さんに依頼。今回は土地建物の按分は土地多めの希望を出す。売主さん細かくないので希望通りだろう。今週中に購入主体の管理法人の納税証明書を取りに行き、こちらの準備を進めておく。２４年１棟目６部屋の購入がほぼ決まった。あとは粛々と決済を迎えるのみ。気を抜かず進めよう。
2024年05月27日
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融資審査佳境のようで・・・
新規取得に向けて動いている物件。契約とか決済の日取りがなかなか連絡こない中で、今回は取得費用を融資で賄うため、審査も同時進行している。４月中旬に話が復活したので、当初から相談していた信用組合に審査の再会を依頼。その後保証協会とのやりとりを経て、いくつか追加資料の提出をして、本日信用組合の担当者さまより電話連絡が入る。今後の手続きについてのお話で、保証協会のほうはほぼ決まったのかな？あとは抵当権設定の関係で納税証明書を取得する話とか、今回は定期預金を積む話もあるため、タイミングの打ち合わせ。この話が来るということは、融資ほぼＯＫなんだろうか？前回のリホーム費用の設備資金の時も、納税証明書の取得は実行直前だったし。まだ正式な承認はもらってないけど、やることは全部やったので、もうちょっと待つことにしよう。結局前回の融資から１年弱だけど、審査期間は２か月くらいか・・・この信用組合はおそらく何度融資を受けても、審査はこんなかんじなんだろうか。保証協会付だからってのもあるだろうけど、スピード勝負の物件では勝ち目ないね・・一番は財務内容を改善して、プロパーで引けるように頑張ることなんだろうけど、しばらくはこのペースで買える物件を見つけないとね。
2024年05月23日
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９号に動きあり
絶賛客付け中の９号アパート。再生を完了させてから半年以上経過しているが、残り空室は１部屋。今月頭に２部屋入居になり、その後の設備関係のクレームはない。無事稼働しているようで一安心。そして、残り１部屋について、本日管理会社より問い合わせが来た。内容は、「インコ２羽飼ってもよいか？」というもの。即答でＯＫしましたｗ案内が入るだけでもありがたい。無事に申し込みになるといいな。この物件は初期費用大家負担とか、いろいろ手を打っているため、入居しても広告費の支払いがあるため、数か月は家賃が入らない。しかし、満室ってだけで心の余裕が出る。次の物件の取得にも弾みがつくはず。お家賃は二の次、まずは満室で稼働している事実を作りたい。いつも決めてくれる担当者様、今回もよろしくお願いします！
2024年05月23日
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４号の客付けの動き
空室が増え、埋まらない４号の客付けの動き。３月の繁忙期も１部屋も埋まらず、逆に２部屋退去が続き、空室が５部屋に増えただけ。管理会社は今更、立地の不利を理由にして今までなかった家賃値下げもにおわせる。もう経験上立地で案内がないことを言い出す場合、ほぼ埋めることは不可能だ。ということは、他に手だてを考えなければならない。４号のエリアは管理会社が客付けでは絶対で、他社の共同での客付けは難しい。ということは、管理会社変更で乗り切るのがセオリー。ということで、５月になる前に現管理会社には、客付けの不振を理由に管理の変更も考えている旨を伝える。すると、５月に入りあれだけなかった案内が、ポツポツ入り始めた。そう、やればできるのである。未だ入居申し込みは入らないけど、案内が入り始めたので猶予期間中に１部屋でも、決めてもらいたい。管理会社変更したくないんだよね・・・そして、本日また管理会社から提案があり、まとめて部屋を探している障がい者支援施設の話をいただく。条件があり乗り越えるハードルはあるが、そういった提案が頂けるのはありがたい。基本的には前向きに話をしていこうと考えている。チャンスがあれば多少のリスクは覚悟で、取り組む必要がある。そんな立地の物件だからね。５月中に決まらなければ変更の話を具体化する。
2024年05月17日
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WRXのローン精算、残金入金
先週売却したＷＲＸ。今週早々にローンの完済報告が届き、無事に１本ローンを繰り上げ返済完了。分割手数料が半分返金され、当初想定より送金額が増えた。そして、本日清算後の残金が口座に振り込まれた。想定より６万以上多く、口座残高が一時的に増えた。ほとんどを定期預金に振り替えて、一部を引き出し。個人の車だったので、個人口座から本業法人の口座へ移動。形式は役員貸付としている。ひとまずは車の売却はこれにて完了。次は太陽光発電所１号の売却。こちらは６月中旬ごろ決済が決まっている。詳しい段取りはまだ来ていないが、さらに個人のローンが１本なくなると思うと、ちょっと肩の荷が下りた感。あとは太陽光発電所２号の売却か・・・上手く進むといいけど、手続きはどうなってるんだろ？
2024年05月15日
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WRX売却完了、太陽光発電1基売却スケジュール
本日は、愛車WRXの引き渡しの日。昼頃自宅前のWRXを写真に収め、引き渡し場所へ向けてドライブ。天気も回復し快晴の空の下、最後の瞬間を楽しむ。駐車場に停めると、整理ついていた気持ちが、急にさみしくなる。もう一回写真を撮り、気持ちを落ち着ける。その後車屋さんの事務所に行き、売却の手続きを５分ほどで完了させる。これであとは返済した後の残金入金を待つだけに。入金は３営業日以内とのこと。６年間ありがとうございました！その後事務所に電車で戻り、メール確認していると、売却の意思表示をした太陽光発電所の件で、業者さんから返信が来ていた。売却の決済スケジュールの確認。６月初旬の決済を提案される。検針のサイクルで区切ってくれてるんだけど、私としては５月末が可能ならば、前倒しを希望したい。明日書類をメールで送るので、その際に前倒しのお願いをしてみる。資産売却は粛々と進めるのみ。
2024年05月09日
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WRX売却決断！
２０１８年の年末に購入したＷＲＸ。スバルのＥＪ２０エンジンが生産終了との噂を聞き、限定のＳ２０８の抽選に外れて意気消沈していたタイミングで、TYPE ＲＡ－Ｒが限定５００台、しかも先着順で買えると聞き受付初日で申し込んだ車。独立開業して１年ちょっと。経営も安定していないときに、不動産のＣＦで支払い可能と判断して、思い切って購入した。ここ数年の本業不振で、資金繰りに窮するようになり、所有する資産を切り崩していたが、太陽光発電所の売却が１か所メドがつき、次は毎月のＣＦの改善を考え始める。ＷＲＸはローン利用で買っているが、毎月６万円の支払い。かつ維持費もそれなりにかかる。改善をすべき最初の課題でもある。試しに査定をしてみると、・限定車・ＭＴ・オプションフル装備・ノーマル車・地下駐車場保管・走行距離少ない等々が影響して、買ったときの車体本体金額を超え、予想外の買取金額となった。迷うことなく売却の決断をした。残債を支払っても、数百万円が手元に残る。これで進めているアパート購入の資金に充てられるし、太陽光の売却益に手を付けずに済む。仮にアパートが買えなくなっても、その分資金は残るので、活動に余裕が出る。６年間の思い出いっぱい、死ぬまで維持しようと決めていたけど、次のステージに進む決意でＷＲＸとはサヨナラだ。きっと新しい展開があると信じて、また仕事頑張るのみ！
2024年05月08日
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納税、消費税はきつい・・・
今月も月末を迎え、個人の申告所得税は還付だったけど、消費税の納付（口座引き落とし）が本日。今の自分にはデカい額が、口座から落ちた。そして、長野物件たちの固定資産税も、４月末がほとんど。納税だけでかなりの額。あとは公共料金の支払い。こちらも額は大きくないが、今の自分には響くし、なんならキツイ。ここ最近の毎月月末は、これで大きな支払いは終わり！と思って乗り越えてきているが、今月もきつかった・・・来月末こそ、負担感は減るのだろうか？それにしても、消費税は毎回えげつない。利益なくても支払いは生じるので、キャッシュが少ないと毎回ビクビクする。次の納付は本業法人のもので、11月末ごろか？早めに備えてキャッシュを作っておかないと。そのためには、稼ぎを積み上げるしかない。明日からまた頑張ろう。
2024年04月30日
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退去通知またきた！、入居決まらない、空室増える
本日は、４号管理会社より朝方入電。入居申し込みか？とわくわくして出てみると・・・なんとまさかの退去通知！！！これで５部屋目だ。半分空室になる。この状態は購入した時以来・・・稼働率が下がるとテンションも下がる。精神衛生上よろしくない。そして何より、昨年の４月末から１年以上、空室の部屋があり、つまり１年以上客付けが出来ていない、という現実。もはや現在の管理会社は、当初の客付け力はなくなっている。６号の空室も含めて、手を打つ時期にきている。管理会社の変更も含め、打てる手はすべて打ちに行く。しがらみや信頼関係？もはや破綻している。とにかく満室復帰に向け、素早く手を打たなければならない。
2024年04月29日
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４月の本業の仕事が終了
本日もエアコン清掃で労働力投入。ロボエアコンだと思って訪問すると、以前も自分で施工したお宅のノーマルエアコン。自宅前に行って記憶がよみがえる・・・私としたことが、とんだ目論見違い。しかし、３年から４年は経過しているが、使用頻度も低いため汚れはそれほどでもない。１時間弱で作業完了し、撤収する。４月もまだ２日残るが、月末の仕事は今日で終わってしまった。仕事が少ない状況は５月も変わらず。今日は事務所帰還後に、近隣に借りている月極駐車場の解約の手続き。不動産会社が休業日らしく、LINEでその旨を通知する。時代の進化を感じる・・・最近は借りてるテナントの解約も、真剣に検討し始めるくらい、完全撤退も視野に入っている。無理に今の業態に拘る必要もなく、別のことで稼げるならそっちに移行する覚悟も、すでに備わっている。古物商をどう生かすかも含め、今後の動きをどうするか決めていきたい。さて、陽はまた昇るだろうか・・・？
2024年04月28日
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今週の長野作業
またまた気付けば１週間経過。時の流れは速く、仕事に追われる。今週も週頭は長野での作業。やることは、６号の空室のハウスクリーニングと、細部の確認。こちらは月曜日の午後から現場入り、不具合もなく作業完了。翌日外国人のリームシェアの案内予定が入った。少し家賃値上げしてご紹介する。決まりますよう・・・翌日は、まずは３号に久々に行って、除草剤散布と枯れている草の処理。大きく伸びた草は枯れても残るので、根っこから抜いて袋に詰めて処分する。45Lのごみ袋3個分になった。３号はほぼ満室稼働なので、優秀なキャッシュマシーンであり、手がかからない。その後は９号に向かい、入居が決まった1階の2部屋の簡易清掃実施。募集条件を変更して１週間で、２部屋バタバタと決まっている。床の掃除機掛けと、建具や壁のほこりやクモの巣を払い、床を水拭きして終了。５月から入居開始だ。４分の１の稼働で約半年、１階の２部屋が埋まり４分の３の稼働に。目標の家賃額にはなってないけど、残り１部屋となると気持ちも違う。最後の１部屋は募集家賃を元に戻し、連休中に決まることを祈ることにする。これで長野での作業はひと段落。１部屋原状回復未実施を残すも、完成している即入居可の空室が５部屋あるので、それらが埋まり始めるまでは放置決定。しばらくは本業に集中する。
2024年04月26日
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自分の物件の空室清掃、不具合発見と対応②
自分の物件の手入れ２日目。１７日はまず６号の空室に行き、準備をしていると水道が出ないことに気づく。元栓を回しても出ない・・・水道局に連絡すると、閉栓しているので開栓作業が必要とのこと。作業員が来るまで時間書かかるため、６号は作業諦め４号に変更。その間に、９号に向かい敷地の除草剤散布を実施。顆粒タイプを丁寧に満遍なく散布し、ついでに外観のチェック。問題はないようだ。その後９号の管理会社を訪問し、店長さんと募集条件の見直しの打ち合わせ。初期費用を抑えるプランで、かつ家賃総額を下げることにする。ひとまずは満室にして稼働させることを優先する。空室が多いと選ぶ側もまだ大丈夫の心理が働き、選ばれる可能性が下がるらしい。ひとまずは２部屋埋まるまでは家賃を下げて、残り１部屋になったら家賃を戻す作戦だ。連休までに１部屋でも埋まることを期待！その後は４号に向かい、２階の角部屋の清掃を実施。約４時間ほど作業し撤収。眺めが良く、のどかな雰囲気が自分は大好きなんだけど、板が薄いエリアでもあり、なかなか埋まらない。４号の管理会社は最近元気がない。客付けを他社にも入ってもらうか、相談をしても無駄だった。仕方ないので管理の変更も考えないといけない。現状で４部屋空室。２部屋は埋めて欲しい。いや、志低いな・・・満室にいち早く戻したい。
2024年04月22日
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自分の物件の空室清掃、不具合発見と対応①
前回の月曜日と火曜日は、長野の自分の物件での作業でした。初日の１６日は４号の１階の空室から。この部屋は前回の退去時に設備交換してるので、キッチンはきれいだし、洗面台も交換済みなので、そんなに掃除は時間かからないはず。しかし、シャワーヘッドの割れから水漏れとか、キッチン換気扇が回らないといった不具合が・・・結局近くのホームセンターに向かい、部材を購入して交換。シャワーはホースまで交換してすっきりした。やはり掃除すると隅々まで見るので、こういった不具合の発見につながる。あとは交換も自力でできる個所なら、費用も部材費+αで済むので、コスト圧縮にもなる。約５時間程度の作業で完了。その後は４号の敷地の除草剤散布を実施。去年は草刈りと処分で疲労困憊だったので、今シーズンは伸びる前に対策。今回は顆粒タイプの除草剤を使用。これを２か月おきに実施しる予定。顆粒タイプはコストかかるけど、効果絶大と聞いているので、期待している。初日１６日は夜７時前まで作業して、そのままホテルへチェックイン。１７日の作業に備える。１７日分はまた次回・・・
2024年04月21日
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ちょっと気を抜くとあっという間に１週間
再開から気が付けば１週間・・最近は本業のほうで忙しく、しかし思ったように稼げてない現状で、あっという間に時間が過ぎていく感じ。その間、２か月ぶりくらいに自分の物件に行って、空室の掃除したり、不具合を発見しては直したり、いろいろやってました。詳しくは後日アップします。あとは、暖かくなってきたので、そろそろ雑草の管理に動いてます。各物件の敷地に除草剤の散布を始めてます。今年は草刈りをしたくないので、とにかくコントロールしたい。もう草の処分で何往復もしたくないし、車の中虫だらけはご免です・・・
2024年04月19日
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そろそろ復帰します、不動産投資に注力
ブログ中断して結構経ちました。そろそろ傷も癒え？ブログ再開しようと思います。一時期はこのまま止めるか、はたまた独自ドメインに移行するか、さんざん考えましたが、またしばらくはこちらの楽天ブログを使います。現在は昨年末から状況はそれほど変化なく、物件も増えていませんし、増える予定もありません・・・空室は繁忙期に退去が続き、減るどころか逆に増えています。本業の仕事が忙しく、賃貸繁忙期は長野に行くことが出来ず、自分の物件は放置してました。また今月から時間を作り、長野に通う日々を始めます。
2024年04月12日
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急遽物件調査からの満額買付、今日の仕事せず・・
本日は、週末にもらった物件の情報を検討して、急遽現地調査を実施。物件は長野県・・・しかし、数字上は非常に優秀で、なおかつポテンシャルは高いと判断。今日から２日間、９号の残り２部屋のハウスクリーニングを予定していたが、その前に現地で不動産業者さんと合流。空室の室内を確認。これはそのまま貸せる。ちょっと設備を更新すれば、さらに家賃は上げられそう。そして外観だが、数年のうちに外壁塗装は必須だが、購入直後は数年回せそうだ。立地は少し市街地からは遠いが、シングルとか子どものいない夫婦ならば、苦も無く客付けできるところ。そして家賃はかなり安く入れているので、伸びしろも十分。価格だが、現地来るまでは２割ほど指値しようと考えていた。しかし、内外を確認した後は、満額でも安いと思えたので、その場で満額買い付けを入れる。この間到着から２０分程度。いい物件の時はこんなもんだ。問題は融資付けだけど、これは自分で何とかするしかない。年内決済に向けて動き出そう。そして、いい物件を見た後なので、そのまま９号に向かう予定が、ゆっくり昼食を食べてしまった。夕方に現地到着・・・やる気が出ない。エアコン設置が進んでいなかったが、ポストはすでに取り付けられており、プロパンのボンベも設置されていた。ひとまずは資材を部屋に入れ、床の掃除機掛けだけを実施。結局そのままホテルへチェックインし、だらだらしている。明日は早く現地に行き、２部屋一気に仕上げるか。融資付けも大事だが、既存物件の客付けももっと大事だ。遅れを取り戻す！
2023年11月13日
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９号のハウスクリーニング開始
今週から、９号のハウスクリーニングを順次開始している。入居決まってる部屋の浴槽問題。さび落としを実施し、ほぼさびはきれいになってしまった。酸性の洗剤で漬け置き１０分。その後少し硬めのパットでこすったらきれいに・・・ということで、塗装の必要はなくなり、ちょっと安心した。が、やはり２階のもう一部屋も掃除を開始したが、どちらも浴槽のボロさは否めないし、この浴槽でお湯張って浸かるイメージが出来ない。長い目で見たら浴槽の交換、あるいはシャワーブースへの変換、そして脱衣所含めてユニットバス入れる、上記の３択で次回の退去時には作戦を考える。このまま使い続けるのはマイナスだ・・・ということで、２階の２部屋はすでにクリーニング完了。まだ設備工事が残ってるので、床の掃除はそこそこしかしてない。来週の２日間で、設備の設置が終わってれば、１階の２部屋を完全に仕上げる予定。もうちょっとで長野のケリがつく。あとは入居の報告を待つばかり・・・
2023年11月10日
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９号一部屋申込！入居決定！！フリーレント
再生がひと段落した９号。先週末に動きがあり。早速２階の１部屋に内見のお客さん。事前にフリーレントの提案を受けて、承諾した。数時間後、無事に申し込みとなり、審査も通過したので11月中旬入居で決まった！と連絡が入る。幸先よく１部屋決まり、11月にやるべき作業が確定した。・庭の草刈り・４部屋のクリーニング・浴槽のチェック⇒汚れがどうにもならなければ・・・浴槽の塗装を実施管理会社も懸念してるのは、浴槽の汚れとかは損がないか、という点。これは掃除してみてチェックするけど、先延ばしを決めていた浴槽の塗装、これ必要なら11月の初旬にチャレンジしてみよう。どうせいつかは実施するなら、今やっておけば不安は和らぐ？かもしれない。昨晩から浴室塗装の知識を確認。ソーリムウーハーさんのブログやtweetを、必死に追いかけて、さらに塗料メーカーのHPでマニュアルをダウンロード。読み込みを開始する。明日から長野の予定をちりばめているが、今月は実行しないといけなくなった。嬉しい悲鳴だ。あと少し頑張ろう。
2023年10月30日
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９号の再生進捗
９月末から始まった９号の再生。先週の時点でかなり作業は進んでいた。内装は２階から徐々に降りてきているが、２階はほぼ完成している。１階も今週中には完成する状態。やはり職人さんの仕事は早くてきれいだ。洗濯機置き場を室内に作ったが、水栓は壁出しではなく、排水溝の横からホースで給水するタイプ・・・まあ経費削減の命題の下、これが最適解なんだろう、と自分を納得させる・・細かい点は突っ込みどころいっぱいあるけど、１１月から本格的に内見の案内できるだろう。管理会社の募集ページの写真も、きれいになった室内の写真に変わってたし、これで潮目が変わることを期待！！年内満室に向け、敷地の草刈りとかできることを引き続き、自分でやる！！！？
2023年10月26日
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月末及び期末に向けスパート・・・
なんだかんだ10月も忙しかった。しかし、売上を見ると今月も壊滅的だ・・今月は新潟に行った週でほぼ稼働しておらず、都合１０日ほど！売上を上げていない。本来は稼働日なので、・そもそも仕事がない・稼働日減少ということで２０～３０万円は失ってる計算。仮にこの日数を開放していたとしても、仕事の量がないので、失った売上をカバーできていたか？というとそれは怪しいが。さて、昨日は仕事は行ってなかったので、自宅で休んでいた。今日から掃除の現場に入る。懸念していた月末の日程も、形式上は毎日仕事で埋まっている。実態はスカスカなんだけど、仕事ないよりは精神的にマシ。ほぼリピーターさんの仕事で、エアコン清掃を中心に細々。一応本業法人の第５期が月末で締まる。期待した売上を特に下半期はたたけなかったし、売上減少も止まっていない。課題や解決せず締め日を迎えてしまうけど、第６期こそはの気持ちで、残り１週間弱を走り切ろう。後ろ向きになっても仕方ない。前を向いて必死にもがく。年明けの仕事の確保のためにも、今できることをコツコツやるしかない。
2023年10月26日
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１号一気に満室か？
新潟から帰還している最中、１号の管理会社から入電。内容は、空室２部屋に内見希望者２名。うち１名は生活保護受給予定者とのことで、案内可能かどうかの確認。社会復帰に向け動き出してるそうで、ならば問題なしとして案内GOサイン。夕方再度電話があり、なんと！２件とも申込となったそうで・・・普通は嬉しい報告なんだけど、雨漏りしている１部屋も含まれるため、至急対応をしなければならなくなった・・でもまあ、１号は３年ほど満室から遠ざかっており、満室は非常にうれしい。途中自己使用のため改装を考えたりしたが、管理会社を入れて半年、意外にも早く満室復帰できてしまった。やはり管理は客付け力第一ですね。２部屋とも１１月中の入居希望ということで、あとは粛々と手続きを進めてもらう。満室期待して本業に励みマス！
2023年10月15日
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物件の草刈りは終了、内装中止
今週も長野遠征。一泊でやる仕事は、・５号の敷地内の草刈り・草の処分のメド・６号テナント部分の内装着手草刈りについては、導入したマキタ３６V草刈り機が威力を発揮し、刈る作業はものの１時間ちょっとで終了した。もっと早く導入するべきだったと反省。草の処分は軽トラあればあっという間なんだけど、そこは業者さんと相談することにして、今回はいったん放置プレイ再開。そして、６号のテナント内装。２日ほど壁紙はがしながら、下地処理しつつ窓枠の木部を塗装したんだけど、職人さんに現場で質問してたら、テナントだから居ぬきで募集しても決まらないっすかね？と言われてハッとする。ということで、内装はひとまず中止し、９号の管理会社に募集の相談をすることにした。引き続き自分で客付けもやるつもりだけど、この管理会社は私の物件エリアのテナントが、不足していると話しているようだ。いろんなチャンネルを持つことが効率的だ。現管理会社との関係、別の管理会社の客付け力、いろいろ勘案して動いていこうと思う。要はテナントの借り手がつくことが、私にとっては一番の成果なので、そこを目指して無駄を排していく。ということで、長野でやるべき作業が、これにて一応終わったことになる。気が抜けた状態になったけど、あとはこれまで通り、現地の協力者さまたちに気持ちよく動いてもらいえるよう、気配りするだけだ。私は方針転換し、神奈川で本業を頑張ることにする。
2023年10月12日
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10月スタート・・・、あっという間に時は過ぎる
気が付けば１０月も６日目。先月末に長野へ行き、今週は行く予定をしてなかったけど、再生中の物件の資材がいろいろ届き、結局月曜日と水曜日、日帰りで長野へ行くことに。月曜日は洗浄便座４台と草刈り機を、水曜日はエアコン４台と照明９台を、それぞれ運んだ。月曜日はテナント物件に行く前に、運転資金の金消契約で信組さんへ。今回は個人での借入だけど、管理法人と個人では、少額の運転資金を貸したくてしょうがない様子。実行は木曜日だったが、ありがたく活用していく。その後はテナントに荷物を下し、とんぼ返りで神奈川の事務所へ。元店長に９月支払いの委託費を渡す。水曜日は資材の運搬をして、そのままテナントの内装に着手。ひとまず壁紙はがしをちょっとやって、夕方離脱。管理会社により４号空室の募集家賃を、当初の金額に戻す依頼をした。その後は９号の現場を少し見に行き、帰宅。それ以外の平日は、本業の掃除や不用品買取で動き回る。来週は売上見込みがほぼないので？！稼げるときに集中して頑張らなくては。そうして気が付けば、すでに１０月も６日経過しているわけだ・・・
2023年10月06日
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９号再生進捗、ガス会社担当者さまと打ち合わせ
今週前半は、長野へ行き仕事。まずは再生中の９号にて、職人さんと給水管の取り回しについて議論。議論と言っても、私はコストかけずに見てくれ気にしないと言ってるので、あとは職人さんの判断でいいよ、と伝えてるのだが、今回の職人さんは私と打ち合わせをしたがる。電話は毎日かかってくる・・・ヒマではないし、専門家でもないので相談されても困る。しかしお付き合いを考えると、ある程度時間を割く必要はあるかな、と。結局２日かけて出した結論は、私の案でした・・・その後はやはり９号で、新規のガス会社の担当者さまと打ち合わせ。物件を一通り見てもらい、９号における提案をしていただく。こちらは想定よりも多くのご提案をいただき、ありがたい限り。今後も再生物件ではお世話になると伝え、まちゃ既存物件も順次ガスを切り替える約束をし、泣き別れ。これで９号の再生も、あとは作業を進めるのみ。１０月末完成を目指して進んでいく。ホントはもっと早く終わらせて欲しいんだけどね・・
2023年09月28日
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定期清掃⇒辻堂⇒相模原市南区⇒上大岡
本日の本業の仕事。朝一中央林間のスタジオの定期清掃実施。そのまま辻堂のお得意様のご自宅へ。１１時ごろに到着し、１時間ほど家の中の清掃を実施。その後は買いクルのお客様のご自宅へ。相模原市南区まで戻り、不用品の引き取り。その後は空室清掃のやり直しで、上大岡まで行く。途中土砂降りの雨も、現場につくと小康状態・・・修正箇所を直して撤退。今日は夜遅くなる覚悟だったけど、全てが上手くスムーズに行き、３時間ほど早く終わった。明日も本業は空室清掃。あと一日頑張ろう。
2023年09月21日
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途中で気づき引き返す・・・
本日は、長野へ行き、・資金移動のための口座からの資金引き出し・草刈りの続きをやろうと思って、昨夜から朝にかけてスケジュールの調整、結果８時過ぎにすべて終わり、意気揚々と家を出るも・・・途中で高速道路が事故渋滞の表示。迂回して下道を走る間、持ち物の確認をしていると、金融機関届出印を忘れたことに気づく。そう、これがなければ絶対に引き出しも振り込みも不可。取りに戻ると到着が15時を過ぎる・・・日帰りのため草刈りは絶望的。資金移動は個人の資金を動かせるので、慌てて今日行く必要ないし、そもそも体も疲れ気味なので、無理して行かないと判断して引き返す。津久井湖からＵターン。午後は少し支払いをして、そのまま帰宅して仮眠をとろう。無理は禁物。明日からまた仕事頑張る。
2023年09月20日
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再生が進まないなー、本業買取再開
三連休だった週末から、休み明けの今日は久々のお客さん訪問３件。まずは不用品買取で衣類を大量に買取。その後はハウスクリーニングで、レンジフードの清掃で２件目。ここで次の窓掃除の受注をもらう。夜７時からは買取のお客さん宅へ。３件目は衣類を中心に、カメラや靴やかばんなど、バランスよくこれも大量に買取。ついでに次回の依頼もいただき、家具の搬出をする予定。トラックと人工の手配をしなければ・・・午後を中心に良く働いた。明日は長野の予定だったけど、やり直しの現場が発生したため、急遽長野は取りやめて、やり直しの現場へ行くことに・・・そして、９号の再生。こちらは連休中に水道と電気の手続き。水道は止水栓が一部屋壊れてて、水が出ないとこまで確認。本日組合のほうに対応を依頼した。排水の確認は今週木曜日やるようだ。で、それ以外の作業はまだ始まっていない。今の状況だと、全部終わるのは10月いっぱいかかるだろう。早くても11月からの入居で動くしかない。なかなかスムーズには進まない。まあ、自分でやる作業はないので、本業を神奈川で頑張るだけだ。
2023年09月19日
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９号再生最終打ち合わせ、エアコン問題解決かな、草刈り
昨日は、長野へ日帰りで行って、草刈りメインで動く。まずは９号で再生の最終打ち合わせ。主に設備の仕様の確認と、作業個所の最終確認。電気メーターがついてないので、作業は来週からか？まずは水を各部屋で出して、排水管のチェックから。部材の発注したばかりのため、入荷にもうちょい時間かかるようで、その間は敷地内の草刈りかな。懸案のエアコン４台については、別のプロパンガス会社の話を聞き、そちらで対応することにした。エアコン本体は自己負担で用意し、取付と配線の工事はガス会社さん負担。費用は半分くらいに圧縮かな。再生していく上で、これまでのやり方では資金効率悪いので、今後のためにもコスト下げる方法を学ぶ。エリアの先輩大家さんのお力を借りて、もっとうまく再生できるようにしよう。９月は９号の再生を考える時間が多いけど、工事内容を決めて資金手当てをしても、いまいち気分が上がってこなかった。それはやはり再生工事の内容が、まだ自分の理想とする方法が採れないから。昨年の再生を経て、これからはいかに「安く」「効率的に」再生をしていくかがテーマになる。で、最後は４号の敷地の草刈り、のはずが、管理会社がすでにあらかたの草を刈ってくれていた。４号はそこそこに、５号と６号の敷地の草刈りに。日没で続行不可能となり、２割くらいしか進まなかったが、次回は除草剤をまくところまで完結させる。しかし、草刈りってキツイ・・・自宅の庭の草むしりくらいしか経験なかったけど、広い範囲の草刈りはホントにキツイぞ。教訓としては、草はまめに刈ったり除草剤をまいてコントロール、これに尽きる。来年は４月頃から除草剤を月一で散布しよう。もう放置プレイはなし。
2023年09月15日
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小田原いいところ、仕事ボチボチ
本日は、大家さんの仲間の物件の掃除のため、小田原まで出張。往復４時間余り！？ロングドライブだった。作業は正味５時間、エアコン２台と水回り全部、ということでほどよい疲労感。小田原行くまでの国道２４６から大井町抜けるまで、町並みは初めて見るに等しかった。今までは物件資料と地図でしか見てなかったが、非常にいい街並みだった。少し物件検索の範囲から外していたが、今後は積極的に探していきたい。そして、掃除の仕事がちょっとずつ入ってきている。既存顧客の紹介？とか、ずっと前にご依頼いただいていた方とか、思い出した頃に電話がくる。やはり、６年間の積み重ねは確実にあるわけで、これを全部リセットするのはもったいないし、なによりお客さんを一瞬でも困らせることになるから、ちょっと考えてしまう。明日は長野で草刈りの予定。出発前に定期清掃１件あるので、それをこなしてからだ。
2023年09月13日
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水道メーター取付手数料振込、週末は仕事
先週の融資実行により、やっとこさ、９号の水道メーター手数料を支払い。週明け早々に取り付けてくれるそうだ。これで再生の準備は大丈夫か？電気の申請してるか本日確認したけど、まだ動いてないようだ・・・しかし、職人さんも動き始めるそうなので、まずは資材の発注をして、明日以降水を流してみて、排水の不具合ないかの確認だ。多分排水はそんなに問題ないんじゃないか？と期待はしているが、どうなることやら。あとはエアコンどうするか問題だ。新しいガス会社に話をするか、そのまま自費で設置するか。そして、本業の仕事。この週末は土曜だけ家族と過ごし、日曜から戸建ての空室清掃に入った。広い６LDKで建具や壁の汚れがひどいので、時間かかる覚悟はしていたけど、想定外に時間かかってしまい、二日目は応援を要請しなんとか乗り切った。１Rの空室８部屋分なので、２日間でも十分利益出るが、体もきつかった・・・終わった後施主様を待つ間、店長と二人、この仕事ずっとできないね、と話す。今後は週末も仕事を入れることが増える。家族に負担がかからないようにしながら、売上の最大化だ。不用品買取を含め、今は稼働日数を増やすことと、１日の売上を増やすことを目指す。
2023年09月12日
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再生費用の融資実行
先週金曜日は、審査申込から３か月経過して、やっと融資承認からの、待ちに待った金消契約と、融資実行の日。期間７年金利２％で新規の信用組合との取引を開始。融資額は７００万円と少額？ながら、長野県の金融機関なので、一歩前進した感が強い。これで９号の再生に着手できる。今週から動き始める予定だけど、神奈川での本業の仕事が忙しく、まだ確認取れていない。明日以降スケジュールの確認と、適宜DIYの計画を練り直し。稼働に向けて頑張ろう。
2023年09月11日
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９月スタート、空室清掃から
すでに５日ですが、９月スタート。今週は木曜日まで空室清掃を、一日１件のペースでこなす。１Kとか１Rなので、丸一日かかることもない。エアコン１台もつくけど、４～５時間で終わる。これから空室清掃でやっていくかどうか、やっていくとしても体を慣らさないといけないから、リハビリとしてはちょうどいい。今日は朝９時から現場に入ったので、１３時過ぎには終了。これからガストでランチ食べながら、体を休める。夕方時間が出来ると、他のことも進むので、非常に一日が有効に使える。今週は金曜日に金消契約と融資実行。週末は日曜日から２日間、戸建てのまるごと清掃。そこまでは様子見ながら、暑さにやられないように頑張る。
2023年09月05日
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８月は壊滅的な売上（本業）
８月も本日最終日。月末は空室の仕事が入り始め、この３日間は暑さに苦しみながら、マンション２LDK１件と、戸建て１件をなんとか仕上げた。９月も１０日ごろまではスケジュールが埋まりだし、後半どうやって組んでいくかという、贅沢な悩みも発生。再生物件の現場にどれだけ入るか？雑草との戦いをいつ開始するか？しかし、８月の本業売り上げは８月としては過去最低。例年の１月くらい振るわなかった。やはり解約の意思表示による流入ストップは、少し影響ある。本部からの仕事は全部ストップしてるので、今が正念場だな。当面は本業では空室をメインにして売上を作りながら、年明け以降の動きを模索する。暑さが緩んでくれば空室も悪くない、と思う反面で、これをすっとやって行くのは現実的じゃないし、売上もアッパーがすぐ来てしまう。空室は一時しのぎとして作戦を練り直す。
2023年08月31日
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あっという間に月末、疲労困憊
前回の更新から気が付けば１週間。その間、掃除の仕事は昨日から本格化。空室清掃に舵を切り、しばらくは地道にやろうと決意。昨日今日と２ＬＤＫマンションの空室。剥離があったので丸二日間かかった。剥離なければ1.5日かな。本当は１日で終わらせるのが理想ながらも、マンションは17時ごろまでしか作業できず、こればかりは仕方ない。ルールには従うのみ。明日は月末。しばらく社保の引き落としがなくなるので、その点は気が楽だけど、資金繰りの苦しさは相変わらず・・・こればかりは稼ぐしかないから、明日も空室やる。明日は戸建ての２LDK。今日の作業後近くだったので、現地確認と道具を下ろしてきた。明日は２人で入るので、おそらく４時間から５時間くらいだろう。一人でやると、８時間から９時間くらいか？本当は今日の作業後に少し進めておこうと、朝は考えていたんだけど、暑さもあり体力消耗激しく、断念した。明日が一人作業なら、無理をしないといけなかったが、幸いにも二人なので、無理は禁物。来週いっぱいは掃除三昧。注文も入ってるし、スケジュールは埋まりつつある。来週金曜日の金消契約までは、空室の仕事に体を慣らす期間として、稼ぎを作る。頑張ろう。
2023年08月30日
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なかなか進まない現状・・・
昨日は長野へ。用件は、再生する９号アパートの水道メータ取り付けの申請手続き。村の水道は組合で管理しているそうで、組合長さんのご自宅へ赴き、書類を書いてハンコを押して、村の水道事情を少し教えてもらう。ここは湧水を水源としているらしく、格安で利用できているらしい。全然知らなかった・・・そして、修繕費用の融資のほうは、金消契約に早く進みたいのですが、信組さんの行内の手続きがまだ終わっていないようなのと、保証協会への本申請？もこれからとのことで、ぎり月末には契約と送金をしたいと。あいにく本業で神奈川の仕事が詰まってるので、これから８月いっぱいは平日空き無し。結局９月８日に契約と融資実行の運びとなる。しかし、まだ気は抜けない。最悪ゼロ回答の可能性もあるので、契約まで気を引き締めていく。水道と電気の手配、ちょっとすぐには進まないから、再生に着手するのは９月中旬だろうね。そうすると完成は・・・１０月末ごろか？それくらいのスケジュール感でいないと、気がおかしくなりそうだ。遅々と進まぬ現状だけど、資金繰りをしながらなんとか満室まで走り切りたい。
2023年08月24日
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フランチャイズ加盟すれば儲かるわけじゃない
これまでの６年間で、・ハウスクリーニング・訪問マッサージ・家事代行・不用品買取（古物商）等々でフランチャイズに加盟して、ビジネスに取り組んできたけど、結果として、不用品買取以外はFC解約となっている。まず上記３つのビジネスは、FC本部が共通の会社で、最初にハウスクリーニングで加盟した時点で、事業展開として想定していた業態。追加で開業できたのも想定よりも早く、ちょうどコロナ禍初期で社会が混乱してた頃。マッサージと家事代行は目論見が外れ、訪問ビジネスが苦戦する時期とも重なり、その他各種要因で継続困難となった。これらは参入のタイミングが悪かったとの総括。一方でこれから解約するハウスクリーニングは、自分の経営の方向性の問題もあるけど、本部の運営方針とのずれが大きい。あとはブランド価値の棄損があったりだとか、自分以外の要素が大きいと感じている。本部と加盟店は本来一緒の方向を向き、協働していく関係性が理想だと思うけど、ここ数年は加盟店と反対方向を向いていたし、個人で営業努力しても、それを相殺するような動きも多々。いろいろ手を出し撤退してきた経験から言えることは、フランチャイズに加盟すればうまく行く、ということは全くないということ。加盟者はブランドを活用して、自分なりの戦略をもって日々活動し、売上を作り拡大していくもので、本部に頼った戦略は遅かれ早かれ瓦解する。あとは人材を雇用して事業継続することも、一昔前のように簡単にはいかなくなってるし、今は雇用がリスクの一つにもなりえる。人ありきのビジネス展開がどれだけストレスになるかを、身をもって経験した５年間。仕事がありすぎると一人でこなしきれず、雇用に舵を切ってしまったけど、もうちょっと一人でやってたらどうだったか？仕事の割合を違った配分にしていたら・・・等々悔いはたくさんあるけど、自分なりにもがいた結果なので、受け入れて次に進むしかない。これまで得た知識と経験で、今後の自分の戦略を構築して、稼ぎ続けるだけだ。
2023年08月17日
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