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2008年01月の記事
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投資指標
おすすめの不動産投資 Blog はこちら今回の大田区の物件、まだ不明な点も多いが、概算で数字を入れて再度試算をしてみた。キャッシュなのでＣＣＲ等の投資指標はあまり関係ないが一応。利回り 単純利回り 収入÷売買価格 13.93% 実質利回り 実収入÷総事業費 11.62% 投資指標 GPI（年間収支予想） 3,204,000 ADS（年間負債返済額） キャッシュのため 0 地代 216,000 管理費 160,200 清掃料 0 電気代 12,000 補修費 100,000 振込手数料 7,560 CF（税引き前） 2,708,240 NOI（営業純利益） 2,708,240 GPI－運営費 FCR（総収益率） 11.18％ NOI／（自己資金＋借入金） CCR（自己資金配当率） 11.18％ CF／自己資金 BE（損益分岐稼働率） 15.47％ （ADS＋運営費）／GPI他にもいろいろ指標はあるが、まあざっとこれくらいでいいだろう。ローンを多く借りてＣＣＲを上げ、投資金額に対するキャッシュフローを多くする工夫をしている人も多いだろう。フルローンなら∞になる。私もフルローン物件を２棟持っているが、それ以上は怖くてやっていない。この指標で数字上辻褄が合っていても注意が必要である。あくまで、この数字は今現在である。１０年後、いや来年、いやいや明日だって変わる可能性があるのだ。一部屋出ていてば、数字はガラッと変わる。だから私は買う時のひとつの参考にしているだけ。物件の寿命やローン年数で毎年の変化を予測して収支の表を作る必要がある。もちろん金利の変化も表に入れる必要がある。それに減価償却、所得税もあわせて作らないと意味がない。やってみたら５年後にマイナスになる物件はザラである。買うときの数字だけにとらわれず、将来の数字予想をして買うように気をつけよう。ブログランキングはここから
2008年01月29日
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７棟目 契約！！
おすすめの不動産投資 Blog はこちら本日７棟目の契約日銀行に寄り、手付けの予手を用意し契約を済ませてきた。今回の物件は大田区にある軽量鉄骨２階建てのアパート私鉄駅徒歩３分表面利回り１４％旧法借地権付この物件の１室の住人が売主である。つまり自宅併用アパートを売りに出したわけである。この売主さん、売った後もそのまま住みたいとのご希望があったので、相場よりお安く賃貸することにした。そのかわり原状回復義務なし、設備に関しての修理更新等はオーナーに義務なし、共有部分の清掃は週に１回程度行ってもらうとの条件で合意した。３ＬＤＫで、給湯器も追い炊きつきの大型のものだし、エアコンも複数あるので設備に費用が掛からないのはかなりうれしい。それにこの土地を離れたくないとのことで、引き続き住んでいただくのだが、とうことはおそらくずっと住んでいただけるのであろう。これもうれしい。また、清掃に関してだが、共有部分が少ない物件なのでわざわざ清掃業者を入れるのももったいないというか、時間も短時間で終わってしまうのでコスト的にも無駄が多い。そこで、売主さんに清掃をお願いし、週に一回階段を掃き拾い、ドアーの水ぶきをしてもらえれば清掃代は無料。これもうれしい。買値も指値を入れたが、これらの条件と売主さんのご希望を取り入れながら、擦り合わせを行ってきた。お互いにいい条件で合意できたと思う。買い付け入れたときは、２階に一室空室があり、またその後１階の住人が売主さんと聞いたので、満室想定利回りが１２％となっていたが、実際は５％のスタートとなりそうなので悩んだが、リーシングの担当者と現地で打ち合わせをし、内見したところ、貸しやすい物件であるとのことから買うことを決めた。ところが売主さんからここに住みたいけど住ましてもらえますかと言われＯＫし、その後２階の空室もすぐに埋まり、満室での引き渡し予定である。ラッキーである。当初の予定より安く買えた分利回りは上がり、１４％ そして清掃費等のランニングコストが下がり、補修費も当初想定の半分ぐらいで済む。ＦＣＲ※も１０％を軽く超えそうだ。 ※ＦＣＲ＝すべての費用を引いた営業純利益／自己資金＋借入金建物自体は某大手ハウスメーカーのもので、とてもしっかりしている。外壁がやや薄汚れているが、高圧洗浄だけやれば見違えるようになるはずである。これも梅雨時などの期を見て行いたいと思う。（雨の日に行えば、飛散防止の養生がいらないので費用が安くできると考えている。）決済までにいくつかお互いに宿題があるが、来月中旬ぐらいに済ませられそうである。ブログランキングはここから
2008年01月28日
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仮の照明
おすすめの不動産投資 Blog はこちら空室の照明であるが、原則シーリングライトをつけている。もちろん夜の内見に備えて照明はあったほうがいい。ただこれ量販店で買えば安いが、業者に依頼すると結構高い。よって時間と交通費との兼ね合いでその都度考えるのだが、さて購入となった場合も安い店を探して車で買いに行き、その足で付けに行くことになる。家に在庫できるくらい大きなスペースがあればいいのだが、マンションだとなかなかそうもいかない。そこで、常時在庫できる小型の照明器具をストックすることにした。お値段３００円でおつりがくる。引っ掛けシーリングに取り付けできるソケットだ。裸電球風味ではあるが、ボール球を使えば立派な照明になる。写真は仮の照明であることがわかるようにシールを貼っている。シールをはがしてこのまま使ってもよいし、自分の好きな照明を買ってきてもいい。希望があれば、新たな照明をサービスしてあげるといいだろう。これにコンセントにつけるスポットライトを下から照らせば完璧である。立体的になり部屋に奥行きが出る。東急ハンズの販売員はシーリングライトよりこちらのほうが好みなので部屋にはこれを付けているとのことだった。次回空室が出たら試してみようと思う。ブログランキングはここから
2008年01月24日
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水漏れのあと、泡会
おすすめの不動産投資 Blog はこちら２棟目の物件で水漏れが発生したとの連絡が入った。１階の部屋が水浸しとのこと。それも半端な量じゃないらしい。上に住む住人にここ数日間の生活パターンをヒヤリングしたところによると、昨日新規に洗濯機を新しいものに取り替えたとのこと。至急業者に見に行ってもらったが、洗濯パンに異常は無し。接続も問題無いとのこと。今までも洗濯機を使っていたのに、新しくしたら水漏れ・・・納得がいかないが、とりあえず洗濯機の使用を控えてもらい、配管の調査中である。入居者が付保している家財保険と施設賠償保険で何とかなると思うが、早く原因を知りたい。さてそんな中、ケータイに着信あり。この件かと思ったら、ディスプレーに「あかちゃん」の文字。ブログの更新が少ないとの苛めかと思ったが、出てみるとこれから飲もうとのこと。東京に来ているＣＦ１０１さんと夢追い君と一緒とのことで、某駅前のやる気茶屋へ直行。不動産大好き人間集合だ。ＣＦ１０１さんは静かにお茶を飲み、あかちゃんと私は自慢話をしながらひたすらビールを飲み、夢追い君は高利回り物件について熱く語るという楽しい時間を過ごした。帰り際、Ｑちゃんとakoさんにイタデンしたが無視された。夜の１１時だ。今から呼び出して来る人はさすがに居ないだろう。お二人、次回泡会参加、ぜひお願いしますね～ブログランキングはここから
2008年01月23日
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空室のチェックへ
おすすめの不動産投資 Blog はこちら現在１室退去でリフォームがあがった部屋のチェックに行ってきた。今回はそれに加えて防犯カメラ（ダミー）の設置と共有部分の清掃チェック。１００円ショップでグッズを集めて出陣。このアパートは一番最近買ったもので、満室で買ったので中を見るのは今回が初めて。さえない外観の割には中は今風な建具できれいにつくられていた。ただ、部屋の清掃がいまひとつ。壁紙は貼り替えているので当然きれいだが、風呂の鏡に鱗がついたまま。トイレの電球は切れたまま。水垢取りがないので鏡の清掃はできない。トイレの電球だけコンビニに買いに行き取り替えてきた。その場で管理会社に電話して清掃のやり直しを依頼した。出窓部分に入居者へのメッセージとプレゼントを置いておいた。外壁へのカメラの取り付けだが意外にこれが大変だった。いつもは強力両面テープで貼り付けるのだが、今回のものは構造上それができないので、ねじ止めをしなければならない。階段によじ登り手を伸ばして何とか取り付けた。寒いのに汗びっしょりだ。共有部分の清掃は別の業者に依頼してるのだが、これがまたひどかった。廊下しか清掃していないようだ。廊下壁面、蛍光灯カバー、ドアー、表札はぜんぜん清掃ができていない。これも厳重注意で清掃業者にやり直しをさせることにした。他にもいろいろ建物をチェックしたが、今年中に階段のペンキ塗りをしたほうがいいなと感じた。そこそこ綺麗なのだが、裏側がやはりさびで傷んでる。現状に色も冴えない色なので、これもじっくり色の検討をしてみよう。ブログランキングはここから
2008年01月21日
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繁忙期スタート
おすすめの不動産投資 Blog はこちら１月になり、賃貸市場もそろそろ春の繁忙期のスタートである。私の物件もちらほら退去予告がやってきている。退去が外的な理由で決まるのであれば、なるべく早く退去の連絡をもらえるよう工夫したいし、何かしらの不満で退去したいという申し出であれば、何とか引き止める策を考えて提案するようにしている。契約の仕方、入居者アンケートなどいろいろなトライをしているが、効果があるものもあるがそうでないものもあるようだ。今のところ不満で退去というのは無いようなのでいいのだが、また原状回復にどれくらい掛かるのかが心配になってくる。今回退去予告のうち１件入居１年未満の人が居るのだが、短期解約時の違約金を設定してるので１か月分プラスが発生する。今入居者との折衝中とのことだが、３月でぎりぎり１年なので、場合によっては違約金をサービスする代わりに、早めの立会い、退去により次の募集を早くすることも考えたい。リフォーム後の入居可が４月になってしまっては元も子もないからだ。早く入れ替えが済んで全棟全室満室にしたいものだ。ブログランキングはここから
2008年01月11日
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確定申告に向けて準備開始
おすすめの不動産投資 Blog はこちら毎月管理会社から送られてくる家賃明細だが、これが届くと実に憂鬱。私の場合個人所有の物件に関してはすべての情報をパソコンに入力している。ようやく重い腰を持ち上げ、昨晩、未処理の12月分を入力した。会計は苦手だが、これをやらないと勉強にならない。使っているソフトは何とか奉行とかではなくアパート経営専門のソフトなので使いやすいのだが、やはり個々の事象を文字と数字で入力するのは骨が折れる。金融商品なら売ったり買ったりが明確だし、それを取り扱う金融会社が明細を発行しているので、1年に1回それをそのまま転記すればいい。不動産はいつからいつまでの契約で入居したが、途中で何かの事情で出て行くことになったが、いつ出たのかよくわからなかったり、出て行く前に次の申し込みが入ったり、突然何かが壊れてお金がまとまって掛かったり、税金が複雑でめんどくさかったり、、私の場合更に家内と共有しており、物件により持分比率が違うのだ。本当は同じにしたかったのだが、ローンと頭金の出資の関係で違っている。12月が〆なので、そろそろ確定申告の準備をしなければならないのだが、年間の入出金の整理をしているだけで、頭が混乱。ちょっと始めたら、いきなり徹夜しそうな勢いになってしまった。法人物件３棟、法人区分所有１戸に関しては税理士の先生に依頼しているのでＯＫだが、個人物件３棟、個人区分所有１戸分については自分でしなければならない。早く整理を終えて、申告を済ませたいものだ。ブログランキングはここから
2008年01月07日
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すっぽんで新年会
おすすめの不動産投資 Blog はこちら年末から明らかに食べ過ぎと飲みすぎ。2日あたりから腸炎になりかけたが、キムチとヨーグルトで治し、投資家の新年会に行ってきた。場所は浅草。料理はすっぽん一匹コース料理。生血で乾杯のあと、心臓、肝臓、胆嚢、卵、刺身を堪能し、次にすっぽん鍋と雑炊。原油高、ドル安、世界同時株安の嵐が吹き荒れる中、しっとりと少人数で飲む酒は格別。この先日本がどうなるのか、投資はどうするべきかを泥酔しながら話しあってきた。気がつけばいつものように寝過ごし。さあ、今年はどんな年になるのでしょうか？ブログランキングはここから
2008年01月05日
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2008年スタート
おすすめの不動産投資 Blog はこちらあけましておめでとうございます。新しい年を迎え、また気持ちを新たにがんばってまいります。本年もよろしくお願いいたします。ＰＳ．今年は私の年です。ワタクシ3回目の年男でございます。（嘘）ブログランキングはここから
2008年01月03日
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