2010年12月の記事一覧 | マーケットの視点

メールで稼ぐTB

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住宅の長寿命化に向けた課題

中古住宅の流通比率は上がってきているが、さらに一気に中古住宅を普及させるための政策を考えてみた。・中古住宅市場に質の高い住宅が出回るように、　中小事業者が建設した住宅でも利用できる住宅履歴書の導入・長期優良住宅に低金利で融資するフラット35の金利をさらに１～２％ほど下げる　ただし住宅の審査は厳しくして、担保価値を高く保つようにする・中古住宅を買うときにリフォーム費用も合わせてローンを組めるようにする・中古住宅の査定、保証、アフターサービスを推奨する・中古住宅でも税制面や金利面で不利にならないようにする・長期優良住宅の段階的な義務化・返済が不可能になった場合に住宅を手放すだけでよいノンリコースローンを郵便局で提供する・条件がいいリバースモーゲージを郵便局でも扱い、メディアで広告を流すリバースモーゲージを宣伝する４つのメリット。1.利用者が増えれば、それだけ年金受取額が増え、消費が増える2.リバースモーゲージは住宅を担保とした借金なので、　国に変わって借金の担い手が現れたことになり、バランスシート的に国債返済が可能になる3.勤労世帯が知れば、住宅=老後資金と考えるようになるので、　その分、質の高い住宅を購入するし、老後のための預金も減る4.国内最大の内需である住宅建設、高品質住宅が増える"中古住宅"今昔物語http://www.jhf.go.jp/files/100047059.pdf住宅の長寿命化に向けた課題と多世代利用総プロの研究実施方針http://www.nilim.go.jp/lab/ieg/tasedai/shiryou/090224_2_2.pdfしあわせ@ホーム～日本における中古住宅市場形成と資産形成にむけて～http://www.boj.or.jp/type/release/adhoc/data/grand0812b7.pdfリバース・モーゲージhttp://www.t3.rim.or.jp/~u-minami/class/sinbiosis/kourei/reberce/reberce.html

住宅事情に詳しいファイナンシャルプランナーの紀平正幸氏の答え

家は買うべきか、買わざるべきか――。まだマイホームを購入していない人にとっては悩ましい選択だが、住宅事情に詳しいファイナンシャルプランナーの紀平正幸氏の答えは明快だ。「多くの人にとって、今は買わずに賃貸暮らしを考える方が得策です。　家を購入しても、かつてのように資産価値の上昇は期待できず、それどころか急速に下がっていく。　住宅ローンを支払い終わったら、価値がほぼゼロになっているのが現状です。　であれば、住宅にかかるお金は、家賃として大家さんに支払うか、住宅ローンとして銀行に返すか程度の差しかない。　そう考えれば、賃貸の方が有利です」それはなぜか。まずは、賃貸であれば生活の変化に対応できるというメリットがある。結婚や子育て、子供の独立や、転勤、転職に伴う収入の増減にも対応し、その時々の生活に合わせて、無駄のない出費で暮らすことができる。また、持ち家にしてしまうと、ローン返済に加えて、毎年の固定資産税や管理・修繕などの維持費が余計にかかる。紀平氏の試算によれば、30年間これらの出費を払い続けた場合、賃貸暮らしと比べて、平均して2000万円程度多く出費することになるという。つまり、賃貸を選べば、その2000万円を貯蓄や資産運用に回せるのだ。さらに、日本の住宅は30年程度暮らすと、建て替えや大幅なリフォームを必要とする場合が多い。持ち家であっても生涯暮らせるわけではなく、多額の追加コストがかかってくる。 ※週刊ポスト2010年12月10日号ソース：NEWSポストセブン http://www.news-postseven.com/archives/20101203_7069.html 老人になると賃貸が借りにくいのが難点【人口構成の推移】　　　　　　総人口　　　　0-14歳　　　　　　15-64歳　　　　　　65歳-　 2010年　12700万人 1600万人(12.7%) 8100万人(64.0%) 3000万人(23.3%) 2020年　12000万人 1100万人(*9.6%) 7300万人(60.5%) 3600万人(29.9%) 2030年　11240万人 *940万人(*8.3%) 6600万人(58.6%) 3700万人(33.1%) 2050年　*9120万人 *620万人(*6.8%) 4600万人(50.4%) 3900万人(42.8%) 【2050年の美しい日本の姿】総人口：9000万人　→人口が激減して経済や社会制度は崩壊平均年齢：57.9歳　→ジジババ王国高齢者人口：3900万人　→総人口の4割強が老人生産年齢人口：4600万人　→現役世代1人で老人1人を支える誰かの金融資産は誰かの借金なので、国が借金を返済するのなら、誰かの金融資産を減らす必要がある。日本は少子化、高齢化、長寿命化、将来不安により、 GDP比の老後資金の需要が高くなっているので、その分だけGDP比の負債も増やす必要があった。つまり財政支出や量的緩和で負債を増やしてフローを増やそうとしても、貯蓄需要が高いので、世の中を回っている内にすぐフローからストックになってしまう。 GDP比のマネーストックを増やしすぎると、それだけ利子負担が発生するので、どこまでもストックを増やし続けることは出来ない。で、１人あたり金融資産は、60代と70代で同じぐらい（統計による）で、過剰貯蓄になっており、ライフサイクル仮説も成立していないので、相続税や退職金を増税する必要があり、ある程度進みつつあるが、どうしても増税幅が小さいようなので、できるだけ誰も（直接的な）痛みを伴わない方法を考えてみる。・個人の資産を預金から株や長期優良住宅にシフトしてもらう。　長期優良住宅であれば、長期に渡って資産価値が下がりにくいと思われるので、　欧米のように老後資金を住宅で蓄えられる。　蓄えた住宅資産はリバースモーゲージで年金として受け取れる。・一戸建て2650万戸をすべて長期優良住宅にすると、　平均建築費2630万円から２割アップになるとして、　それだけで139兆円の価値を作ることが出来る。・今までの住宅は築20～25年で価値がゼロになっていたが、　もし価値が減らないとすると、836兆円の資産を住宅で蓄えることが出来る。　住宅の平均耐用年数は26年なので（ちなみにイギリス75年、アメリカ44年）、　これから26年間の間に金融資産から住宅資産にシフトしてもらえばいい。・年金の基礎部分（最低保障部分）は税金にしてしまい、　退職金や年金の運用は大部分を株やREITにする。　保険・年金基金の積立金は461兆円程度。これだけやれば、GDP比のマネーストックも正常値になると思われるので、日本の財政赤字やデフレの問題も解消する。資金循環の日米比較 http://www.boj.or.jp/type/stat/boj_stat/sj/sjhiq.pdf

相続税、最高５５％に引き上げ＝

　２０１１年度税制改正で、政府税制調査会が相続税の最高税率を現行の５０％から５５％に引き上げる方針を固めたことが１１日、明らかになった。あらかじめ一定額を差し引いて遺産の課税対象額を圧縮できる「基礎控除」も、現行の「５０００万円＋法定相続人数×１０００万円」から、「３０００万円＋法定相続人数×６００万円」に縮小する。　高額の遺産を受け取る層への課税強化で資産の再分配を進め、生まれによる「格差是正」を図る必要があると判断した。一方で、消費拡大につなげる狙いから、贈与税は子や孫への生前贈与を優遇する方向の見直しを行う。（2010/12/11-23:00）http://www.jiji.com/jc/c?g=eco_30&k=2010121100327 ２０１１年度税制改正で、政府税制調査会が相続税の最高税率を現行の５０％から５５％に引き上げる方針を固めたことが１１日、明らかになった。あらかじめ一定額を差し引いて遺産の課税対象額を圧縮できる「基礎控除」も、現行の「５０００万円＋法定相続人数×１０００万円」から、「３０００万円＋法定相続人数×６００万円」に縮小する。　高額の遺産を受け取る層への課税強化で資産の再分配を進め、生まれによる「格差是正」を図る必要があると判断した。一方で、消費拡大につなげる狙いから、贈与税は子や孫への生前贈与を優遇する方向の見直しを行う。（2010/12/11-23:00）http://www.jiji.com/jc/c?g=eco_30&k=2010121100327基礎控除　３０００万円＋法定相続人数×６００万円これだとだいぶ庶民も金取られるんじゃ家があったら　やばくねS63.12改正前　最高税率75％（５億円超）　14段階S63.12改正　最高税率70％（５億円超）　13段階（金持ち優遇）H４改正　最高税率70％（10億円超）　13段階（もっと金持ち優遇）H６改正　最高税率70％（20億円超）　９段階（もっともっと金持ち優遇）H15改正　最高税率50％（３億円超）　６段階（もっともっともっと金持ち優遇）--------------------ここまで自民党-------------------------H23改正　最高税率55％　　←　民主党の神政策（金持ち優遇をちょびっつ是正）所得税の欠点は、このグラフで分かるように、実際は累進性になってないところ。所得1億円までは税率が上がるが、それ以降は逆に実効税率が下がっていく。50億100億の所得があるものは、実は1500万円の人と同じくらいの税率しかかかっていない。http://www.mof.go.jp/genan22/zei001e.htm#02＞これは、山林所得、土地建物等の譲渡による譲渡所得、株式等の譲渡所得等は、他の所得と分離して納税する分離課税が選択できるためである。＞分離課税は通常の納税（総合課税）に比べ税率が低い物が多く、また高額所得者は、分離課税が適用できる所得の割合が高いことが多い。＞その結果、高額所得者の実質税負担率は低くなるのである。（ウィキより）