2005.01.09
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バリュー不動産投資、成長不動産投資
バリュー不動産投資
実際の価値よりも安く売られている物件を買うこと。その価値は収益還元価格と積算価格の両方で計算。
成長不動産投資
高速が将来通る、拡幅される予定の道が近くにある、鉄道の駅ができる、調整地域からはずれる、用途地域の変更予定がある、インフラが整っている地域で将来発展しそう、大型店の出店予定が近くにある。。。などなどの、価値の成長が予想される土地をその価値が価格に反映されていない時に買って、長期で保有する。
テクニカル不動産投機
過去の不動産の値動きのパターンを用いて、短期で売買を繰り返して利鞘を稼いでいく。10年単位のうねり、波を見て売り買いする。
かなーり強引な仕分けですが、不動産を買う場合は、このすべてを考えるように思います。
その他に高速が近くを通る予定、インフラが整っている、大型店があり、今後も増えそう。という成長投資的な考え、価格と金利が底打ちに近いというテクニカル的な考えもありました。かなり甘い判断ですが（笑）
このように書いてきて、やはり、今いいと言われている立地はすでに高いので、バリュー投資としては意味がないというのが分かります。駅近は高いので、リスクは低いけど利回りも低い。この企業はいい、あるいは成長するとすでに評価が固まってしまっている株は、すでに高値であるのと一緒です。
皆がダメだこりゃ！と思っていても実はちょっと手を加えると非常にいいとか、人口の減るエリアだと皆が思っている所が実はこれから底をついて増えていくエリアだとか。そんな立地や建物がバリュー価格になります。そんな物件を見つけるのがいいとは思うのですが、至難の業です（笑）
物件見学と業者さんのお話
昨日、ちょっと遠めの所に物件見学をしてきました。新築木造アパート、表面8%、駅10分。路線価と建築単価などから計算した金額や利回りを見ると、売値は高いの一言。2項道路で、車も入れず。
工事中の現場を、職人さんの許可を取って見せてもらいましたが、建築工事はまあまあ。戸境壁は、12.5ミリのプラスターボード2重張りをしていたのは合格。ただ、木造では、2階の床を普通に作ってしまうと、音がやはり気になります。近所のおばさんに道で出会ったので、色々と聞いてみました。狭い道路は私道だそうで、さらにマイナス点。でもそのおばさんは、安いわねーって言ってました（笑）
行ったついでに不動産業者さんの所に寄って、色々とお話を聞いてきました。
その辺の住宅地は、区画の広い所以外は、みな値上がりし始めている。建築協定や条例で小さな分割のできない土地は、高くすると売れないので、値が上がらないが、普通の土地は上がっているそうです。そのため、収益物件の利回りは下がる傾向にあるそうです。それにしても表面8%じゃあ、都区内の物件が買えてしまいます。立地の良い8%ならいいんですが。。。
あんな田舎でも値上がりしているのかーと。でも、株だって底をついて上がってきたと思ったら、また下がるなんてケースも多くあります。少し上がり始めたので買ったら下がったなんてざらです（笑）。ですから、先のことは分からないです。あの90年のバブルはもう無いでしょうから、収益還元価値重視でいきます。
（土日休日は連載はお休み）
バリュー不動産投資
実際の価値よりも安く売られている物件を買うこと。その価値は収益還元価格と積算価格の両方で計算。
成長不動産投資
高速が将来通る、拡幅される予定の道が近くにある、鉄道の駅ができる、調整地域からはずれる、用途地域の変更予定がある、インフラが整っている地域で将来発展しそう、大型店の出店予定が近くにある。。。などなどの、価値の成長が予想される土地をその価値が価格に反映されていない時に買って、長期で保有する。
テクニカル不動産投機
過去の不動産の値動きのパターンを用いて、短期で売買を繰り返して利鞘を稼いでいく。10年単位のうねり、波を見て売り買いする。
かなーり強引な仕分けですが、不動産を買う場合は、このすべてを考えるように思います。
その他に高速が近くを通る予定、インフラが整っている、大型店があり、今後も増えそう。という成長投資的な考え、価格と金利が底打ちに近いというテクニカル的な考えもありました。かなり甘い判断ですが（笑）
このように書いてきて、やはり、今いいと言われている立地はすでに高いので、バリュー投資としては意味がないというのが分かります。駅近は高いので、リスクは低いけど利回りも低い。この企業はいい、あるいは成長するとすでに評価が固まってしまっている株は、すでに高値であるのと一緒です。
皆がダメだこりゃ！と思っていても実はちょっと手を加えると非常にいいとか、人口の減るエリアだと皆が思っている所が実はこれから底をついて増えていくエリアだとか。そんな立地や建物がバリュー価格になります。そんな物件を見つけるのがいいとは思うのですが、至難の業です（笑）
物件見学と業者さんのお話
昨日、ちょっと遠めの所に物件見学をしてきました。新築木造アパート、表面8%、駅10分。路線価と建築単価などから計算した金額や利回りを見ると、売値は高いの一言。2項道路で、車も入れず。
工事中の現場を、職人さんの許可を取って見せてもらいましたが、建築工事はまあまあ。戸境壁は、12.5ミリのプラスターボード2重張りをしていたのは合格。ただ、木造では、2階の床を普通に作ってしまうと、音がやはり気になります。近所のおばさんに道で出会ったので、色々と聞いてみました。狭い道路は私道だそうで、さらにマイナス点。でもそのおばさんは、安いわねーって言ってました（笑）
行ったついでに不動産業者さんの所に寄って、色々とお話を聞いてきました。
その辺の住宅地は、区画の広い所以外は、みな値上がりし始めている。建築協定や条例で小さな分割のできない土地は、高くすると売れないので、値が上がらないが、普通の土地は上がっているそうです。そのため、収益物件の利回りは下がる傾向にあるそうです。それにしても表面8%じゃあ、都区内の物件が買えてしまいます。立地の良い8%ならいいんですが。。。
あんな田舎でも値上がりしているのかーと。でも、株だって底をついて上がってきたと思ったら、また下がるなんてケースも多くあります。少し上がり始めたので買ったら下がったなんてざらです（笑）。ですから、先のことは分からないです。あの90年のバブルはもう無いでしょうから、収益還元価値重視でいきます。
（土日休日は連載はお休み）
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
信用買いしているキ…
MEANINGさん
任天堂(7974)---スイ…
征野三朗さん
あ エボおやじさん
波乗りニーノの楽し… ｎｉｉｎｏさん
不動産 夢の実現の… やっさんブログさん
減らないお財布を持… toms2121さん
「ボロ物件でも高利… ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん
極東船長の子供たち… 極東船長さん
３代目大家の家元日… 大シマさん
左門満室の不動産投… 左門満室さん
任天堂(7974)---スイ…
征野三朗さんあ エボおやじさん
波乗りニーノの楽し… ｎｉｉｎｏさん
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