2005.01.14
カテゴリ： カテゴリ未分類
K%ついに解決！
Quattroporteさんから、関係式を教えていただき、それをいじっていたら、完璧に納得できました。ありがとうございました。これで1ヶ月悩んだK%も、ついに卒業です。色々と混乱させるようなことを書いて、申し訳ありません。フリーページの方も、構成し直しておきます。
CCR、FCR、K％の関係式
まずはK%（Loan Constant:ローン定数）の定義から。
K%＝年間元利返済額÷ローン残高
＝ADR÷ローン残高
＝年間元利返済額÷負債
という式で、償還率と呼ばれるものです。
分母の負債総額には金利が入らないけど、分子の返済額には金利が入ります。ここがポイントです。ローン残高＝負債額は毎月徐々に減るけれど、ここでのローン残高は初期での残高を表します。
K％＝元利返÷負
FCR：Free and Clear Return＝NOI÷総コスト
CCR：Cash on Cash Return＝（年間キャッシュ利益）÷（投資したキャッシュ）
NOI：Net Operating Income ネット利益、正味の利益＝利益－経費
年間キャッシュフロー＝年間キャッシュ利益は、次のように、ネット利益（正味の利益）からローン返済額を引いたもの（NOI－ADR）ですから
年間キャッシュフロー＝
年間キャッシュ利益 ＝年間ネット利益－年間元利返済額
＝FCR×総コスト－元利返
＝FCR×（自＋負）－K％×負
＝FCR×自＋FCR×負－K％×負
＝FCR×自＋（FCR－K％）×負
年間キャッシュフロー＝年間キャッシュ利益＝FCR×自＋（FCR－K％）×負
この式で、
FCR＞K% だと 負債はキャッシュフローにプラスに働く
FCR＝K% だと 負債はキャッシュフローに影響しない
FCR＜K% だと 負債はキャッシュフローにマイナスに働く
両辺を自己資本で割ると、比率だけの式となります。
CCR＝FCR＋（FCR－K％）×（負÷自）
＝FCR＋（FCR－K％）×レバレッジ
以上から
CCR＝FCR＋（FCR－K％）×レバレッジ
この式で、
FCR＞K% だと レバレッジはCCRにプラスに働き CCR＞FCR
FCR＝K% だと レバレッジはCCRに影響せず CCR＝FCR
FCR＜K% だと レバレッジはCCRにマイナスに働き CCR＜FCR
となります。
CCRを大きくするためには、FCR＞K%となるようなFCRの物件を選び、ローンの設定をする必要があります。次の順番で、ネット利回り、ローン定数、レバレッジ分析を行い、FCR＞K%か否かを検討します。FCR＜K%の場合は、その物件をやめるか、ローンのやり方を変えるしかありません。
1 物件から FCR＝NOI÷総コスト の計算
2 ローンから K%＝年間元利返済額÷負債額 の計算
3 レバレッジの検討 FCR＞K%
Quattroporteさんから、関係式を教えていただき、それをいじっていたら、完璧に納得できました。ありがとうございました。これで1ヶ月悩んだK%も、ついに卒業です。色々と混乱させるようなことを書いて、申し訳ありません。フリーページの方も、構成し直しておきます。
CCR、FCR、K％の関係式
まずはK%（Loan Constant:ローン定数）の定義から。
K%＝年間元利返済額÷ローン残高
＝ADR÷ローン残高
＝年間元利返済額÷負債
という式で、償還率と呼ばれるものです。
分母の負債総額には金利が入らないけど、分子の返済額には金利が入ります。ここがポイントです。ローン残高＝負債額は毎月徐々に減るけれど、ここでのローン残高は初期での残高を表します。
K％＝元利返÷負
FCR：Free and Clear Return＝NOI÷総コスト
CCR：Cash on Cash Return＝（年間キャッシュ利益）÷（投資したキャッシュ）
NOI：Net Operating Income ネット利益、正味の利益＝利益－経費
年間キャッシュフロー＝年間キャッシュ利益は、次のように、ネット利益（正味の利益）からローン返済額を引いたもの（NOI－ADR）ですから
年間キャッシュフロー＝
年間キャッシュ利益 ＝年間ネット利益－年間元利返済額
＝FCR×総コスト－元利返
＝FCR×（自＋負）－K％×負
＝FCR×自＋FCR×負－K％×負
＝FCR×自＋（FCR－K％）×負
年間キャッシュフロー＝年間キャッシュ利益＝FCR×自＋（FCR－K％）×負
この式で、
FCR＞K% だと 負債はキャッシュフローにプラスに働く
FCR＝K% だと 負債はキャッシュフローに影響しない
FCR＜K% だと 負債はキャッシュフローにマイナスに働く
両辺を自己資本で割ると、比率だけの式となります。
CCR＝FCR＋（FCR－K％）×（負÷自）
＝FCR＋（FCR－K％）×レバレッジ
以上から
CCR＝FCR＋（FCR－K％）×レバレッジ
この式で、
FCR＞K% だと レバレッジはCCRにプラスに働き CCR＞FCR
FCR＝K% だと レバレッジはCCRに影響せず CCR＝FCR
FCR＜K% だと レバレッジはCCRにマイナスに働き CCR＜FCR
となります。
CCRを大きくするためには、FCR＞K%となるようなFCRの物件を選び、ローンの設定をする必要があります。次の順番で、ネット利回り、ローン定数、レバレッジ分析を行い、FCR＞K%か否かを検討します。FCR＜K%の場合は、その物件をやめるか、ローンのやり方を変えるしかありません。
1 物件から FCR＝NOI÷総コスト の計算
2 ローンから K%＝年間元利返済額÷負債額 の計算
3 レバレッジの検討 FCR＞K%
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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カバー(5253)---Ｖチ…
征野三朗さん
信用買いしているキ… MEANINGさん
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不動産 夢の実現の… やっさんブログさん
減らないお財布を持… toms2121さん
「ボロ物件でも高利… ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん
極東船長の子供たち… 極東船長さん
３代目大家の家元日… 大シマさん
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