2005.01.17
カテゴリ： カテゴリ未分類
大震災から10年目
あの時、自分も何かしようと決意しました。ようやくひとつが実を結びそうです。亡くなられた方々のご冥福を祈ります。
広瀬さん、泉さんとお会いしました。
今日は、不動産投資アドバイザーの広瀬さんとクラブリッチ社長の泉さんとお会いしてきました。不動産ビジネスでご協力できそうで、なによりです。それにしてもお二方は、凄いお方です。
アエラに広瀬さんの記事が載っているとのことで、見せていただきました。記事のどこに載ってるんだろうと思っていたら、1行目の1文字目からお名前が！いや、驚きました。一流誌の記事の最初にお名前が載るとは。。。
（去年の年末、忘年会で、ボクは色んなことをしゃべっていたようで、お恥ずかしいかぎりです。木造はどうとか、RCのクラックはどうとか。実は何をしゃべったかよく覚えていないんです。。。冷汗）
CCRとROE
レバレッジ分析の式で、次の2式があります。CCRとROEはどちらも利回りですが、分子にくる利益が若干違います。
1 CCR＝FCR＋（FCR－K％）×レバレッジ
CCR＝C/C＝Cash on Cash Return＝キャッシュ・オン・キャッシュ利回り
FCR＝Free and Clear Return＝ネット利回り＝ネット収入÷総コスト
K%＝Loan constant＝ローン定数（償還率）＝年間元利返済額÷負債
ROE＝R/E＝Return on Equity＝自己資本利益率
ROA＝R/A＝Return on Asset＝総資産利益率（この場合はFCRとほぼ同じ）
レバレッジ＝テコの力＝負債÷自己資本
CCRはキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンで、自分が出したキャッシュに対して、どれくらい「キャッシュ」が戻ってくるかの割合です。一方、ROEは自分が出したキャッシュに対して、どれくらい「自己資本に帰属する利益」が戻ってくるかの割合です。上記の式は、以下の式から求められます。利回りの分子にくるのが、これらの利益です。
1 キャッシュ利益 ＝ 利益 － ローン元利返済額
2 自己資本に帰属する利益 ＝ 利益 － ローン金利返済額
ローンの元本返済分を引くのがキャッシュ利益。ローンの元本返済分を引かずに中に含んでしまうのが自己資本に帰属する利益です。通常は、利益にはローン元本返済分を含みます。元本返済は銀行にするのですが、自分の資産に投資しているわけです。銀行の利益は金利返済分で、元本返済分は自分に属すると考えられます。
CCRは受け取るキャッシュにおける利回りで、キャッシュフローを重視しています。一方ROEは銀行の取り分である金利を除いた利回りで、自己資本の増加を重視しています。
2 ROE ＞＞＞ 自己資本を重視した利回り
重要なのはキャッシュとキャッシュフローですから、ROE分析よりもCCR分析の方をすべきように思えます。FCR（ネット利回り）と比較すべきは、金利よりもK%だということです。企業のキャッシュフロー分析でもCCR、K%は使えそうです。
[不動産の資産価値を上げる方法 130]
敷金ゼロで募集する。
敷金返還トラブルが多く発生しています。今後、敷金はすべて返さねばならない傾向になっていきます。それならばいっそのこと、敷金ゼロで募集してしまうというのも手です。畳、クロスのリフォーム、設備の修理などは、すべてオーナー側負担です！と言ってしまいます。すると、入居者は安心です。コストをどっちで負担するかでもめる心配もありません。
あの時、自分も何かしようと決意しました。ようやくひとつが実を結びそうです。亡くなられた方々のご冥福を祈ります。
広瀬さん、泉さんとお会いしました。
今日は、不動産投資アドバイザーの広瀬さんとクラブリッチ社長の泉さんとお会いしてきました。不動産ビジネスでご協力できそうで、なによりです。それにしてもお二方は、凄いお方です。
アエラに広瀬さんの記事が載っているとのことで、見せていただきました。記事のどこに載ってるんだろうと思っていたら、1行目の1文字目からお名前が！いや、驚きました。一流誌の記事の最初にお名前が載るとは。。。
（去年の年末、忘年会で、ボクは色んなことをしゃべっていたようで、お恥ずかしいかぎりです。木造はどうとか、RCのクラックはどうとか。実は何をしゃべったかよく覚えていないんです。。。冷汗）
CCRとROE
レバレッジ分析の式で、次の2式があります。CCRとROEはどちらも利回りですが、分子にくる利益が若干違います。
1 CCR＝FCR＋（FCR－K％）×レバレッジ
CCR＝C/C＝Cash on Cash Return＝キャッシュ・オン・キャッシュ利回り
FCR＝Free and Clear Return＝ネット利回り＝ネット収入÷総コスト
K%＝Loan constant＝ローン定数（償還率）＝年間元利返済額÷負債
ROE＝R/E＝Return on Equity＝自己資本利益率
ROA＝R/A＝Return on Asset＝総資産利益率（この場合はFCRとほぼ同じ）
レバレッジ＝テコの力＝負債÷自己資本
CCRはキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンで、自分が出したキャッシュに対して、どれくらい「キャッシュ」が戻ってくるかの割合です。一方、ROEは自分が出したキャッシュに対して、どれくらい「自己資本に帰属する利益」が戻ってくるかの割合です。上記の式は、以下の式から求められます。利回りの分子にくるのが、これらの利益です。
1 キャッシュ利益 ＝ 利益 － ローン元利返済額
2 自己資本に帰属する利益 ＝ 利益 － ローン金利返済額
ローンの元本返済分を引くのがキャッシュ利益。ローンの元本返済分を引かずに中に含んでしまうのが自己資本に帰属する利益です。通常は、利益にはローン元本返済分を含みます。元本返済は銀行にするのですが、自分の資産に投資しているわけです。銀行の利益は金利返済分で、元本返済分は自分に属すると考えられます。
CCRは受け取るキャッシュにおける利回りで、キャッシュフローを重視しています。一方ROEは銀行の取り分である金利を除いた利回りで、自己資本の増加を重視しています。
2 ROE ＞＞＞ 自己資本を重視した利回り
重要なのはキャッシュとキャッシュフローですから、ROE分析よりもCCR分析の方をすべきように思えます。FCR（ネット利回り）と比較すべきは、金利よりもK%だということです。企業のキャッシュフロー分析でもCCR、K%は使えそうです。
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敷金ゼロで募集する。
敷金返還トラブルが多く発生しています。今後、敷金はすべて返さねばならない傾向になっていきます。それならばいっそのこと、敷金ゼロで募集してしまうというのも手です。畳、クロスのリフォーム、設備の修理などは、すべてオーナー側負担です！と言ってしまいます。すると、入居者は安心です。コストをどっちで負担するかでもめる心配もありません。
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
カバー(5253)---Ｖチ…
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征野三朗さん
信用買いしているキ… MEANINGさん
あ エボおやじさん
波乗りニーノの楽し… ｎｉｉｎｏさん
不動産 夢の実現の… やっさんブログさん
減らないお財布を持… toms2121さん
「ボロ物件でも高利… ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん
極東船長の子供たち… 極東船長さん
３代目大家の家元日… 大シマさん
左門満室の不動産投… 左門満室さん
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