元調査員の　さんま日記

　現在、企画されている新築収益物件、流通している中古物件も含め、おおよそ「年間利回り」として、通年で満室であった場合の収入が表示されているケースが多い。

　私の経験では、年間を通して満室なんていうのは、新築1年目以外では相当難しいと見ていて、 セミナーなどでは部屋数にもよるが、年間通しての入居率95％越えを目標に頑張っていると言っている。

　私の頑張った結果はともかく、私ごときでは95％が維持できて、利回り10％表示の物件は9.5％が精一杯となる。

　さて、現在の人口減少傾向が続く日本で、収益不動産や空き部屋、空き家が急増している状態では、需要が供給を上回らないので、今後の家賃が上がる可能性は相当低い。

　今のところ、「現在」が利回りのピークであろうと思われる。

　そうすると、これからの利回りが、どの程度の下落かと言うと

　家賃の下落

　入居期間の短期化で回転率が上がって入退去増

　空室ロス

　いろいろな諸条件で変わってくるので一概には言えないが、新築の場合は家賃は10年で80％、入居率も80％くらいが妥当と思われる。

　そうすると、利回り7％とうたっている新築物件は10年後には8掛けの8掛けで、4％強と言う事になる。

　更に、入退去に伴う原状回復費用や広告宣伝費、その他営業費用で経費は増加する事は想像がつくが、また、その頃になると、設備消耗品の買換えや建物の修繕費用も経費として出費が始まる事になる。

　こういった費用を賄いながら、返済を続けていくのに4％台の利回りでは、おぼつかないはず。

　これから、購入される方は、こういう事は想像力を持って対応する必要があるし、想像力が無かった方が購入した物件が、これから数年後に大量に市場に出てくる事も想像できそうだ。