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MM21YH
FX,エリオット波動理論
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2004年09月07日
カテゴリ： 担当：MM21
ＦＰにしてみれば、基本的にクライアントのニーズとして、ある時点での「マイホーム」の購入というのは、
・マイホーム派が得か？
・賃貸派が得か？
という議論が生まれるものの、
結論的には、日本の不動産に対する執着心というか、
神話というか？
なんと表現したらよいのか知らないが、
「男たるもの、持家をもって一人前」みたいな部分があって、
最近のデフレに伴う「低金利」と「金融商品（住宅ローン）の多様化」により、
確かに、
「家賃を払い続けるのはもったいない、多少下がる事があっても、
自分のものになる持ち家を、ローンで買った方が良い」
っていう状況にあるのが「現状」かもしれない。
詳細は省くが、
私(MM21)と友人（Ryu）は、賃貸派というよりも、
『非持ち家派』である。
もっと正確に言えば、
（１）日本の都市部又は都市部周辺において
（２）ローンを組んで、しかも、変動金利で！
という、良くありがちな３要素が全て揃った買い方は最悪である。
もっとも、資産１０億円ある人が、
税務上のメリットを享受するために、敢えてローンを組んで、
大学に通う息子のためにマンションを買う
というような特殊な事情でもあるならともかく、
３０年ローンで、かつ、妻にパートをさせて、
家を買う。
↑
このリスクは、相当大きい。
給料が安く、家賃を払うのも大変で、
かつ、子供の教育費もかさむので、
「妻にパートをさせて」いる。
賃貸ですが、借金はありません。
↑
僕からすれば、こっちの方が、借金をしていない分、
かなり健全に写る。
後に、Ryuが述べるであろう「最近忘れがちなデフレ論議」に詳細は委ねるが、
一つには、
デフレ→これは、基本的には止まらないし、
日本の消費者物価指数が「継続的に前年比上昇する」状況になったとしても、
おそらく、「個人所得デフレ」と「所得格差の拡大」はまだ続くだろう。
そういうなかでは、
・所得の減少（又は伸び悩み）
・子供の成長に伴う教育費負担
・公的部門の非効率に伴う税金（保険・年金含めて）の負担率の増大
という実質負担が増えていき、
例え金利が上昇しなくても、個人的な破綻状態が顕在化してくる。
敢えて、「不動産を買ってもリスクが少ない」
といえる条件を考えると、
（１）場所はどこであれ、その家を貸す事による家賃収入が、現状の家賃相場の半分であってもペイできる物件（又は、それでも生活に支障をきたさないだけの収入を得るだけの自信があること）
（２）仮に、固定金利ローンであっても、現状の家賃を払うよりはマシである。
現実論としては、固定金利ローンの毎月の返済額(もちろんボーナス支払いなどしない計算)が、現状の家賃の半分位というのが、理想である。
（３）いざとなったら捨ててもいい位の額の家を現金で買う。（つまり、その不動産をタダ同然で投げ売っても、アメリカや欧州で一生ホテル暮らしするだけのお金は別に温存してますよ！ってのなら、何をしようがリスクは限定的である）
↓
もっとも、欧米じゃなくても、オーストラリア、ＮＺ、又はベトナムでも、それなりに一生暮らしていけると自分が判断している所があれば、どこでもいい。これは、その人の価値観の問題で、必要な絶対額は、アメリカよりベトナムの方が断然少なくて済む。
本来、ＦＰにしてみれば、（３）のような事を、欧米で出来るクライアントを掴む事になれば、もうけもので、あらゆる会計、税務、金融の各種手段を駆使しての提案も出来ようものなのだが、むしろ、それ位のハイクラスになると、ＦＰではなくて、ＰＢ（プライベートバンク）の登場となる。
が、しかし、金融のマヤカシに疎い一般ピープルに対して、
変動金利と、当初何年間かの支払額抑制による「見せ掛けお得感」に注意を促す事は必要だろう。
家を保有する事に伴う、税金や将来の修繕費、価値の減耗、「ローンコストとローンをする事による資産運用の機会損失」まで含めたら、「持ち家派」と「賃貸派」も損得勘定は分からなくなる（不確定要素が多いため）のだが、
少なくとも、変動金利によるリスクという意味で言えば、
「今が最大級にリスクが高い」といえるのだから、
これは、「持ち家派」と「賃貸派」の損得比較という問題を超越している。
なお、デフレが続く、という前提に立てば、変動金利も怖くない。
という仮説が生まれる。
が、その前提条件として、
あくまで、「平和にデフレが継続すれば、、、、」
または、
「インフレになったとしても、所得拡大が伴い、かつ、個人の社会保障負担が増大しない」
という要素が必要となろう。
くどいが、詳細は、
Ryuが述べるであろう「最近忘れがちなデフレ論議」に委ねる。
・マイホーム派が得か？
・賃貸派が得か？
という議論が生まれるものの、
結論的には、日本の不動産に対する執着心というか、
神話というか？
なんと表現したらよいのか知らないが、
「男たるもの、持家をもって一人前」みたいな部分があって、
最近のデフレに伴う「低金利」と「金融商品（住宅ローン）の多様化」により、
確かに、
「家賃を払い続けるのはもったいない、多少下がる事があっても、
自分のものになる持ち家を、ローンで買った方が良い」
っていう状況にあるのが「現状」かもしれない。
詳細は省くが、
私(MM21)と友人（Ryu）は、賃貸派というよりも、
『非持ち家派』である。
もっと正確に言えば、
（１）日本の都市部又は都市部周辺において
（２）ローンを組んで、しかも、変動金利で！
という、良くありがちな３要素が全て揃った買い方は最悪である。
もっとも、資産１０億円ある人が、
税務上のメリットを享受するために、敢えてローンを組んで、
大学に通う息子のためにマンションを買う
というような特殊な事情でもあるならともかく、
３０年ローンで、かつ、妻にパートをさせて、
家を買う。
↑
このリスクは、相当大きい。
給料が安く、家賃を払うのも大変で、
かつ、子供の教育費もかさむので、
「妻にパートをさせて」いる。
賃貸ですが、借金はありません。
↑
僕からすれば、こっちの方が、借金をしていない分、
かなり健全に写る。
後に、Ryuが述べるであろう「最近忘れがちなデフレ論議」に詳細は委ねるが、
一つには、
デフレ→これは、基本的には止まらないし、
日本の消費者物価指数が「継続的に前年比上昇する」状況になったとしても、
おそらく、「個人所得デフレ」と「所得格差の拡大」はまだ続くだろう。
そういうなかでは、
・所得の減少（又は伸び悩み）
・子供の成長に伴う教育費負担
・公的部門の非効率に伴う税金（保険・年金含めて）の負担率の増大
という実質負担が増えていき、
例え金利が上昇しなくても、個人的な破綻状態が顕在化してくる。
敢えて、「不動産を買ってもリスクが少ない」
といえる条件を考えると、
（１）場所はどこであれ、その家を貸す事による家賃収入が、現状の家賃相場の半分であってもペイできる物件（又は、それでも生活に支障をきたさないだけの収入を得るだけの自信があること）
（２）仮に、固定金利ローンであっても、現状の家賃を払うよりはマシである。
現実論としては、固定金利ローンの毎月の返済額(もちろんボーナス支払いなどしない計算)が、現状の家賃の半分位というのが、理想である。
（３）いざとなったら捨ててもいい位の額の家を現金で買う。（つまり、その不動産をタダ同然で投げ売っても、アメリカや欧州で一生ホテル暮らしするだけのお金は別に温存してますよ！ってのなら、何をしようがリスクは限定的である）
↓
もっとも、欧米じゃなくても、オーストラリア、ＮＺ、又はベトナムでも、それなりに一生暮らしていけると自分が判断している所があれば、どこでもいい。これは、その人の価値観の問題で、必要な絶対額は、アメリカよりベトナムの方が断然少なくて済む。
本来、ＦＰにしてみれば、（３）のような事を、欧米で出来るクライアントを掴む事になれば、もうけもので、あらゆる会計、税務、金融の各種手段を駆使しての提案も出来ようものなのだが、むしろ、それ位のハイクラスになると、ＦＰではなくて、ＰＢ（プライベートバンク）の登場となる。
が、しかし、金融のマヤカシに疎い一般ピープルに対して、
変動金利と、当初何年間かの支払額抑制による「見せ掛けお得感」に注意を促す事は必要だろう。
家を保有する事に伴う、税金や将来の修繕費、価値の減耗、「ローンコストとローンをする事による資産運用の機会損失」まで含めたら、「持ち家派」と「賃貸派」も損得勘定は分からなくなる（不確定要素が多いため）のだが、
少なくとも、変動金利によるリスクという意味で言えば、
「今が最大級にリスクが高い」といえるのだから、
これは、「持ち家派」と「賃貸派」の損得比較という問題を超越している。
なお、デフレが続く、という前提に立てば、変動金利も怖くない。
という仮説が生まれる。
が、その前提条件として、
あくまで、「平和にデフレが継続すれば、、、、」
または、
「インフレになったとしても、所得拡大が伴い、かつ、個人の社会保障負担が増大しない」
という要素が必要となろう。
くどいが、詳細は、
Ryuが述べるであろう「最近忘れがちなデフレ論議」に委ねる。
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