波乗りニーノの楽しい新築不動産投資日記

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2020/10/29

不動産投資家として現実の先にある事実と、その先にある○○とは・・

カテゴリ：投資

naminoriniino

久しぶりに紅葉の始まった近江八幡に行ってきました。

滋賀県のナンバーワン観光スポットとなったラコリーナがあるところです。

ちなみにNO2は、長浜の黒壁スクエアで

NO3は、多賀大社です。

彦根城は9位なんです(^-^;

飛び出し坊やの看板は、滋賀県が発祥で

今や日本中でお目に掛かれますが

滋賀県内では、ご当地飛び出し坊やがいます。

昨日は、アパートの電気工事を一手に

カードで電気工事を支払ってきました。

電気工事や大工工事やペンキなど

カード払いにしてくれると

ポイントが貯まるので

大家さんとしては有難いですよね。

業者は、手数料掛かるので嫌がるけど・・・

N電機さん、ありがとうございます。

今回のふんどし王子のコラムが

次回書こうと思っていた内容だったので

以心伝心ですね。

フンドシ王子コラムがこちら

減価償却をたくさんとると

手元の現金が増えます。

サラリーマン時代は、給与と損益通算するので

サラリーマン時代のアパートは

今は、使えなくなりましたが設備について

アパート単体でみると減価償却で赤字になります。

それをサラリーマンの所得にぶつけることで

サラリーマンの所得と相殺されて

サラリーマンで払うべき所得税や住民税を下げることができました。

ちなみに、社会保険料は給与の標準報酬月額で決まるので関係ありません。

いまは、設備の定率法は使えなくなりましたが

フンドシ王子のblogで言っている

30万円まで少額減価償却資産の特例を活用して

300万円まで一括償却でします。

これで、1年目は大きく償却できるので

利益を圧縮することができます。

つまり、所得税や住民税を減らせるわけです。

と、ここまでは良いことばかりに聞こえますが

日本の税制は良くできていて

魔法の経費を使いすぎると

帳簿上の簿価とよばれる建物の

簿価が下がります。

簿価が下がりすぎると

売却するときに不動産譲渡益として

個人の場合は、損益通算してきた給与と別で

分離課税で課税されます。

ただ、個人に場合の長期譲渡は約２０％なので

一番低い税率です。

私のblogで書いたので見てもらうと分かると思います。

コラムは、こちら

そして、ここからが本題なのですが

初めのころ元利均等返済で買った方が

利息という経費を使えるのですが

元金返していないので

売却するとき実勢売買価格が借金・簿価より高かったら良いのですが

実勢売買価格＞簿価＞借金

最悪の場合、借金返せていないと

借金＞簿価＞実勢売買価格

ワンルームマンション投資なんかでは

殆どが長期の元利均等返済で

元金返せていないので、

簿価＞借金＞実勢売買価格だったのが

簿価がドンドン魔法の経費で食いつぶしているのに

借金が減っていない状態でいつの間にか

借金が先頭になってしまいます。

つまり、含み損を抱えている状態です。

日本の会計は取得原価主義なので

含み益が出ていても含み損がでていても

実際は、売却してみないと儲かっているのか

儲かっていないのか？は分かりません。

だから、私が気を付けているのは

魔法の経費である減価償却が

貸借対照表の中でトータルでどのくらいストックがあるのか？

実勢売買価格で売った時

どのくらいの含み益がでるのか？

現実の先にある事実と、その先にある真実が重要だと思っています。

今日は、ちょっと長くなりましたが

読んでいただきありがとうございます。

「潮が引いてみて、初めて誰が裸で泳いでいたのかが分かる。」
ウォーレンバフェット

今日もぽちっとよろしくです。

 

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