2017年04月の記事
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ファミリー向けマンションは売れない時代へ？
【 ファミリー向け分譲マンションは供給過剰気味？】他のサイトのブログ記事で人口減少時代に突入しても世帯数については単身世帯増加により、世帯数は微増状態が続くゆえに、アパート経営については当面は深刻な問題にはならないことについて書いたことがあります。ということは賃貸物件や、分譲マンション、戸建て住宅といった不動産全般は堅調に推移するということでしょうか。そのことを考えるにあたり、人口構成の年代を考えてみることができます。少子化時代になり若年層が少なく、４０代以上の中年、高齢者が増加しているのが現代の特徴です。つまりひと昔前まで３LDKのファミリータイプ向けのマンションを３０代の家族が購入することの多かった時代とは異なっているのです。３０代といえば住宅ローンを組んで定年退職ぐらいの時に返済を終える世代です。しかし今は当時と異なり、そのような世代が少なくなり、郊外などにデベロッパーはもはやファミリー向け分譲マンションを建てることのリスクを意識するようになり、都心などの人気エリアに建てるようになっています。つまりはファミリー向け分譲マンションはもはや需要が減少しつつあるのです。しかし世帯数は増加しているということですが、需要はどこにあるのでしょうか。 【積水ハウス 大手ハウスメーカーの１つ。２０１６年は全体的に業績好調だった。】 世帯数を押し上げているのは単身者ないしはカップル世帯です。ということは３LDKでなくてもコンパクトな住居で、そこそこのマンション価格、ないしは家賃の物件に需要があるのです。たしかに最近の積水ハウスや大和ハウスのアパートは、これまでのいわゆるワンルームよりも、ゆとりがあり、しかも設備の整った、２人でも入居可能なアパートに力を入れてきているように思われます。単身者にしては、幾らか贅沢といった感じの物件でしょうか。しかしそのようなコンパクトな賃貸アパートやマンションそして分譲マンションが売れているともいわれているのです。そのことは裏を返していうならば、これまで人気のあった３LDKの分譲マンションはますます買い手困難になっていくことを示しているようにも思われます。買い手が少なくなれば当然、資産価値は下がり、売却してもほとんどお金にならない状態になるかもしれません。今後、ファミリー向けマンションを購入するならば、今後資産価値がかなり下落することを覚悟していたほうがよいかもしれませんし、そういう憂き目に遭いたくないならばコンパクトマンションを購入するか、優良な賃貸物件を探すのもよいかもしれません。
2017.04.28
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これからは賃貸暮らし派 有利な時代？
【積水ハウス 人気の賃貸住宅シャーメゾンの施行業者。】ひと昔前までは、戸建て住宅、土地、分譲マンションなどの不動産の相続は子供に喜ばれるものでした。しかし時代は変わり、今の時代、親の不動産の相続にあまり喜ばない子供が増えてきたように思います。というのも郊外や地方の不動産、今の時代、売却するにしても買い手がいない、貸すにしても借り手もいない時代だからです。子供自身も不便な郊外や地方で暮らす気もなく、不動産を相続したところで、固定資産税の支払いなどの費用がかかるだけで、全くありがたくない事態となるだけです。さらに悪いことに持ち家などを相続しても、子供自身が住まないならば、修繕やリフォームをする意味もなく、どんどん傷んでいく持ち家、解体するとなると数百万円という高額の費用がかかります。そして解体して更地にすると今度は固定資産税が、これまでの６倍ほどになり、まさに踏んだり蹴ったりの状態です。まさに私の妻の実家が今そのような状態なのですが、田舎の不動産、売りにだしてもこれといった買い手もあらわれることもなく、貸すにしても、本当に安い賃料でしか貸せない状態となっています。住宅ジャーナリストの榊淳史氏によると面積割合にすると日本の不動産の９割以上には積極的な買い手が現れないだそうです。 【このような物件でもなかなか売れないことが少ないない。】このように考えてみると、今の時代、不動産を買うことにどれほどのリターンがあるのでしょうか。よほどの優良物件、優良エリアになければ、ハイリスク・ローリターンになってしまうのです。分譲マンションを買うにしても、戸建て住宅、アパート経営を始めるにしても同様のことがいえます。ということは、今の時代、相続税対策や資産活用を考えているのでないならば、つまりは住居として不動産の購入を考えているのならば、分譲マンションや戸建て住宅を購入すりも、賃貸住宅暮らしのほうが有利なのではないでしょうか。とにかく家賃や家財保証の火災保険等のための出費のみで、それ以外の出費がかかりません。引っ越しも比較的、自由に行えますし、近年は賃貸住宅も入居者ニーズにいっそうあったものにするために、ますます住みやすくなっています。もちろん家賃そのものは、掛け捨てのようなものですが、分譲マンションを買ってもマンション価格は下がっていきますし、いざ売却となると買値よりも、安く場合によってはかなり安くなります。今後しばらくは賃貸派のほうがリスクが少ない時代が続きそうに思うのですが・・
2017.04.21
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ザ・パークハウスでも売れ残り多数
【三菱地所。大手不動産会社。総合デベロッパーとしては三井不動産と双璧といわれている。】ザ・パークハウスといえば、不動産業界では天下の三菱地所の住宅部門を担う、三菱地所レジデンスのブランドマンションです。そのザ・パークハウスがどうも苦戦を強いられているようです。このザ・パークハウス、兵庫県尼崎市の塚口に２０１６年春に入居が始まった物件です。全部で５２戸ありますが、２０１６年１２月現在いまだに６室が空室のままで、売れていません。人気のあるマンションならば、完成前に完売することもありますが、完成から数か月たった今も完売できない状態が続いているのです。では立地場所が悪いのかといえば、そのようなことはありません。むしろ立地場所はとても良いところです。阪急塚口駅まで徒歩４分のところに位置し、阪急塚口駅から大阪梅田までは１０分程度、神戸三宮にも１５～２０分程度でいける交通の便がとても良い地域です。しかも駅前には、コープこうべ、いかりスーパー（関西では有名な、いかりスーパーは塚口店が１号店です）ダイエーがあり、銀行も東京三菱UFJ銀、三井住友銀、みずほ銀、りそな銀といった都市銀行の支店や、野村證券の支店もあります。しかも糖尿病専門の大きな病院や歯科、整形外科、内科、婦人科の病院も近所にあり、暮らしには文句なしといった場所です。 【阪急神戸線 阪急塚口駅は大阪梅田にも神戸三宮に行くのにも便利な駅。】それではどうして売れ残っているのでしょうか。幾つかの理由が考えられますか、マンション価格が４０００万円～となっており、このエリアの同じようなマンションよりも割高感があります。やはり割高感が敬遠される理由の１つになっているのかもしれません。さらに近年、杭打ち偽装事件などマンション施行に関する不祥事が相次ぎました。しかもその販売業者が三井不動産レジデンスなど、いわゆる大手ブランドマンションだったりと、大手ブランドだから大丈夫とはいえなくなってきているのも一因にあるのではないかと思われます。そして低金利による分譲マンション買いブームも全体的な流れとして下火になってきていることも影響していることでしょう。それから大家にとっては関心のある事柄ですが、人口減少の影響がでてくるのは、賃貸住宅よりもまずは分譲マンションや戸建て住宅の販売に影響がでてくとの意見もあり、今後ますます分譲マンション販売不調があらわれてくるのかもしれません。
2017.04.14
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いい部屋ネットならばスマーフォンで快適暮らし
【スマートフォン１台で賃貸暮らしの利便性を高めることができる。】以前に他のブログ記事で大東建託のDK SELECTアプリのについての記事を書いたことがあります。大東建託物件の入居者にとって、とても便利なアプリで、鍵が開かなくなったとか、給湯器が故障したなどのトラブルが発生した時にアプリから大東建物管理に連絡できる機能があり、迅速に対応してもらうことができます。さらに、賃貸部屋を探す時には、大東建託物件はLineを利用して部屋探しを行うこともできます。このLine活用した賃貸物件探しですが、とても反響が大きく、部屋探しにとても有用なツールへとなってきているようです。このように部屋探しから入居後のサポートまで、スマートフォン１台で事足りるのです。さらに最近、大東建託では入居者のために「よくあるご質問Q&A」のページが開設され、スマートフォンにもQRコードから読み取って見ることができるようになりました。例えば家賃の支払い方法もクレジットカード払いにしたい時は、サイトを開いた後に、最近よくある質問の項目の下に「クレジットカード払いに変更したい」があり、ここをクリックすると、管理会社大東建物管理にてご説明させていただきます、とあり担当の大東建物管理の営業所の電話番号にたどりつけるようになっています。 【品川イーストワンタワー。賃貸住宅管理戸数NO１の大東建託本社がある。最近はスマートフォンによって賃貸暮らしの利便性を高めることにも力を入れている。】他にも「来客用駐車場はあるか」「おまとめ請求サービスとは何か」等の質問の解答をスマートフォンで調べることができます。ということでスマートフォンがあればお部屋探しから入居後のサポート、そして退去時に至るまで、十分に事が足りるようになっています。このサービスは、いい部屋ネットの大東建託ならではのサービスですが、他の賃貸住宅ではどうなっているのでしょうか。積水ハウスのシャーメゾンや大和ハウスのDルーム、そしてレオパレスなどはどうなっているのかわかりません。ただ他社にないサービスを入居者に積極的に提供するというてんでは、大東建託やレオパレスが他社よりも進んでいるように思うこともありますが、いかがでしょうか。いずれにしてもスマートフォンが普及し、活用する人も増えている時代、賃貸住宅サービスにおいてもスマートフォンによって利便性を高める試みや挑戦は今後も注目です。
2017.04.07
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