セコイアの木の下で

その１から続く・・・


マンションの周りをぐるっと回ってみても、大きなヒビ割れ等は確認されない。

ホントにキレイ。

自転車置き場も、整然と並んでいるし、植栽も手入れがされている。
自宅マンションで理事長をやっているので、この辺が問題になりやすいのが分かって いるので、よっぽどキチンと管理してるんだと思われる。

その後、駅前の喫茶店で先方に調べて頂いた融資についてやこの後の流れについ ての説明。

結構金利が高くなってきている ようで、思ったよりも厳しくみないといけなくなりそ う。
あと、古いマンションなので それなりの自己資金の投入が必要 になる。

一番参考になったのが、 「この物件を買った後、しばらくは他の物件をローンで購入 するのは難しい」 と言われたこと。

銀行も返済の実績が付かない限りは、新規の貸し出しをしてくれなくなってしまうら しい。

結論から言うと、今回は購入を見送ることに。

自宅に帰ってから 周辺や同じマンション内の募集賃料相場 を調べたら、将来的に賃料 を相当に下げないと難しい見込み。 同じ物件内での空室も 結構ありそう。同タイプの 物件で、 もっと駅に近い賃貸募集 が結構あった。競争も激しそう。

また、販売価格に関しても似たような物件が似たような価格で出ているのを発見。

思いっきりダメ元で指値をしてもいいのかもしれませんが、その前に1つ気が付いた ことが。

賃料収入の少ない物件の場合、比較的管理費・修繕費の割合も大きくなってしまいが ち。

出て行くコストの内訳の中で、ローン返済がメインにはなるけれど、その他費用が大 きいと当然フリーキャッシュフローが圧迫される。

今回の物件も、現在の賃借人が今のままの賃料で延々と住み続けていてくれれば、も のすごい実質利回りになるのだけれども、、、。

「すみません、ここから引っ越さないって約束してくれますか？」

と、住人の方にお願いにお邪魔するわけにもいかない。(笑)

最初の一歩がこれで、次に買うまでまた時間が必要なようであれば、他をあたろう。
そう言う結論になりました。

それにしても初めて融資の可否確認から購入申込書の直前まで行って、本気で検討を 進めて初めて見えたことも多かった。

あと、 「スーパーウルトラダイナミックワンダフォー収支計算マシーン」 (登録商標 出願予定)が、予想以上に正確だったのも収穫。
初期費用の見積もりが、不動産屋さんの用意したシュミレーションとほぼ同じ値だっ た。

これから検討を進める上で、ちゃんと信頼して良さそう。
さぁ、がんばって探して、 幸運の女神の前髪をつかもう！！