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2009.08.10

今朝、結構降っていましたね。ジュンは朝からドキドキでした。

以前に、現在住んでいるマンションで水関係のトラブルがあって、対策工事まで実施したりもあったりなので、今でも豪雨のときは気が気ではないんです。

さて、話題は今日も不動産投資。今購入を検討している物件は、、、 水害に対するリスク

河川の増水とか津波とかは、政府の治水政策がある程度進んだ今となってはリスクが無視できるくらいに低くなった話だと高を括っていたのですが、今の水害は 新しいリスク だと思います。

昨年から流行り始めた、 「ゲリラ豪雨」 と言う考え方。

河川の増水等は、川の水位が上がって、あふれ出すかどうか。
危険性の高い場所はある程度特定出来て、区等の機関が 水害ハザードマップ を用意して、危険性を可視化
ジュンも一応、今の自宅マンションを買うときに危険性が無いことを確認して買いました。

ただ、今我々の直面するゲリラ豪雨のリスクは、 どこの場所でも起こり得る んです。

1時間に数10mm、場合によっては100mmみたいな豪雨もありうる。
Wikiによると、日本の1時間当たり最大降雨量は、1999年10月千葉県と、1982年7月長崎県が同じ記録で、 何と1時間に153mm。

ミリで言うとピンと来ませんが、15センチ以上。
これが全部溜まる計算だと、ちょうど 「電車の座席の向い側で足を組んでいるサラリーマンのオジサマのくるぶしの上で半透明の靴下が終わってオケケが見え始めるあたり」 まで、ずぶぬれになります。(謎)

ちゃんとしたリファレンスが見つからなくて申し訳ないのですが、東京都の下水処理能力は大正時代に 時間当たり30mmの降雨量でデザインをされた そうです。度重なる神田川等の水害で、つい10年ほど前まで50mmを目標に延々と工事を続けていたらしい。

気象庁のデータによると、 2000年から2008年の9年間、東京で1時間当たりの降水量が50mmを超えた年は実に5回。2年に1度は必ず、設計キャパシティ以上の雨が降っている計算なんですね、、、。

最近はさすがに、75～85mmを目指しているようですが、財政難等があって工事が進んでいない部分もあるようです。

さばききれない下水が道路に溢れて、敷地に侵入して、ドアを開けたら水がドバっ！！あんまり想像したくない光景ですね。

購入を検討している物件の 敷地の中もどのような排水デザインになっているものか 、詳細な確認が必要になりそうです。

床高(FL)が地盤面からどれくらいの高さにあるのか？
水を逃がす排水溝までのデザインはどうなっているか？
斜度は？
排水溝のキャパは？

素人考えで心配してみても考えるべきことは一杯。

賃貸の入居者は別に引っ越せばいいかもしれませんが、オーナーは水没した家をリフォームして新しく借りてもらえるようにしないと大変。

現在検討中の物件は、果たしてどの程度のものか。
懸念事項は一つ一つ、潰していきます！

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