セコイアの木の下で

Profile

伊藤潤＆さつき♪

フォローする

Free Space

■オススメセミナー
　・お金の教養講座
　　(無料キャンペーン中！)

バンド・音楽

(3)

Calendar

Comments

マイコ3703 @ スゴイですね☆コレはビックリ(^^ゞ更新、頑張っているんですがどうしても上…

encoumne@ セリーヌ <a href=" <small> <a href="http…

Ralph Lauren Jackor@ Ralph Lauren Rugby Polo85693 Tous l'ensemble des soirs je fais …

gosgozio@ coach ハンドバッグ13612 <a href=" <small> <a href="http…

伊藤　潤@ Re[1]:有給取得で億ション見学2連発(11/21) nicoさん、こんばんは！昨日はありがとう…

Freepage List

Favorite Blog

youtube近代建築入門… New! ミカオ建築館さん

ビジネス書　紹介 いい気ならいおんさん
二代目大家の日々。 小場三代さん
臼井不動産．横須賀… コウちゃん9825さん
「ボロ物件でも高利… ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん

< 新しい記事

新着記事一覧(全422件)

過去の記事 >

2009.08.09

不動産投資について、先日24日の金融機関訪問からまた大きく方向転換がありました。

第一位に考えていた京急線沿線の双子物件片方について金融機関からの融資可能性について事前回答あり。

物件価格の90％までの融資は難しい

地域的に土地が安く、積算価値が十分ではないと判断されたようです。
また、収益性の観点からみても、家賃が周辺と比較して高過ぎていて、今後の家賃下落リスクが高いと見られてしまったようです。

実際は比較対象とする物件がないんですが、、、。
周囲には70～80年代築の古い物件が多く、最近建築された物件が無い。
また、駅徒歩1分とのことで競争力は格段。下落リスクはそれほど大きくないと考えていたんですが、金融機関の掛けるバイアスは思ったよりも強いものがあるよ

あとは、最大の要点だった物件の価格交渉が上手く行かず。

不動産業者さんが土地・建物の登記情報を調査してくれたようですが、 現行提示価格ギリギリまで抵当権の設定がある 模様。
これじゃ値引き交渉には応じられないのも仕方が無い。

現在は売りに出しながら賃料収入を得ている状態。満室に近い運用状況でキャッシュフローも出ているはずなので、別に損をして売る必要も無い模様。

と言うことで、この物件は諦めることに。

代わりに提案されたのが、1つ上のグレードの物件。
前々から情報は出ていたのですが、予算を大きくオーバーしていたので見向きもしていなかった。ただ、不動産業者の方曰く、金融機関の担当の方との話の雰囲気ではこの物件もチャレンジが可能とのこと。

金融機関もいろいろと性格があるようで、ジュンが今話をしているところは、年間である一定の予算枠がある。その予算枠を、同金融機関の都合で上期中に埋める必要があって、今は良い条件で話が出来る。

これが10月以降になると、予算が埋まってしまって急激に条件が悪くなる。また、9 月は企業の半期締めの関係ですでに予算枠がある程度埋まる見込みが立っているらしい。

担当が着地したいのは、8月。
不動産業者さんもそこを狙って、良い条件で契約を付けたい。

個人属性がある程度見込みのあり、都内に住んでいてフットワークの軽いジュンは格好のお客候補。

大きくローンに頼らざるを得ず、また過去1年半の下積みを積んできたこちらにとっても願ったりのタイミング。

この物件を買う事が出来ると、極端な話、現在の年収が倍に出来る。

不動産業者さんが冗談で、

「ご主人がもう1人出来るようなものですね。」

と言ったときの 相方の「」とした微笑 を、ジュンは忘れない。。。

実際にはローンの支払や諸費用、税金の支払があるのでそのまんま「収益」とは行かないけれど、ものすごく大きい。現在の金融機関の条件が使えるようであれば、フリーキャッシュフローもそれなりに出る。税金対策的な意味合いも大きく、上手くすればデビュー戦と同時に 青色申告 が可能かも。

夢は膨らむけれど、、、 借金予定額 も膨らみます。(笑)
(株)ジュンのバランスシートも、しばらくは 債務超過 になるかも。

ただ、取れるリスクは取って、コントロールをして、夢を叶えたい！

今月が山場です！！

お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう