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2009.10.05

またまた税金の話。
GREEの方でコメントを頂いておだてられていい気になっていろいろと調べてます。(笑)

本当に知っていると得をして、知らないと損をする話がいっぱいありそう。

今回は、 上手くやるとものすごい得が出来る可能性があった裏技が、禁じ手になりそう だって言うニュースのご紹介。

これは、結構取っておきの裏技。でも賞味期限切れになりそうだから、皆さんに

2ヶ月ほど前の購入直前、不動産投資における裏技の1つをネット上で見つけてビックリしました。

購入物件の消費税相当分を取り返すことが出来るんです。

消費税は不動産を買うときも税率は5％。売主さんに支払って、売主さんがまとめて納税します。

土地の価格には掛からなくて、建物相当分に掛かります。

これは、売主が業者さんの場合にのみ掛かって、個人所有の場合には掛かりません。不動産広告の表示価格は大抵税込み価格になっていて、たまに(非課税)と書いてあるのは、持ち主が個人であることを現しています。

たった5％。されど5％。

ジュンの相方(妻)がハシゴするくらい大好きな100円ショップで5％の5円を取られるのとは、ちょっとわけが違います。

。

こいつの5％は、、、160万円！

if、、、これがほぼ全額戻ってくる技があるとしたら、、、すごくないですか？？？

やり方は、結構シンプル。

消費税をもらう仕組みを作って、「消費税を払いますよ！」と届出をするんです。

消費税は、支払った金額と受け取った金額の差は、還付、返却を受けることが出来ます。

100円のものを仕入れて、300円で売った場合。

この場合に納付する消費税は、15円そのままではなくって、支払った5円を引いた10 円を税務署に納付します。

では逆に、300円のものを仕入れて、100円で売った場合には、それぞれ預かった消費税は5円で支払った消費税は15円。
10円多く支払っちゃってます。

これでは、消費税が多く取られ過ぎているので、このように支払った消費税が多い場合にはその差の分だけ返してもらうことが出来るんです。

ただこれは、あくまで支払いだけではなくて、消費税を受け取る仕組みがないと、差が生まれません。

不動産投資における賃貸収入は、消費税は非課税。
つまり、入居者さんからは消費税を受け取れません。

では、どうにかして物件から消費税を受け取る仕組み、課税収入を創り出さなければいけない。

よく利用されるのが、物件の敷地内に 自動販売機 を設置する方法です。

自販機の飲料水等を消費税込みの値段で販売して、いくばくかの消費税の課税売上を「作る」。

例えば、120円のジュースが100本売れて、12,000円の売上。1本あたりざっくりで6円の消費税の場合は、600円の消費税が発生します。
ジュースの仕入れでたぶん1本あたり4円程度の消費税を払ってると思いますので、それも支払消費税。

このままなら普通に差額の200円分の消費税納付ですが、、、。

この自販機を設置する物件を入手する為に、160万円の消費税を払いました、、、って言ったら、どうでしょう？

さっきの差の計算で行くと、、、

支払総額1,600,400円　－　受取総額600円
　＝　還付金額1,599,800円

ヤバイですね、ほぼ全額が戻ってきてるじゃないですか！

ただ、これを実現する為には、いくつか条件があります。

1) 「課税事業者選択届出書」を提出して、消費税の課税事業者になる
2) 消費税法上の非課税所得をなるべく作らない

1)は、単純に「消費税を払います！」って言う宣言です。
1,000万円以下の年商の場合には、消費税を払う必要のない免税事業者でいることが出来ます。

でも、敢えて払いたい場合には宣言することで払うことが出来る。

次の2)が問題。

この消費税還付は消費税の「非課税所得」があると、全くでないかもしくはその割合だけ減らされるかになってしまいます。

前にも書いた通り、不動産の賃貸収入はこの「消費税法上の非課税所得」になってしまうので、つまり家賃収入があるとその割合だけ消費税還付が受けられなくなります。

例えば、12月1日に物件を買って、12月分丸まる30万円の家賃が入ってきた。これは消費税法上の非課税収入です。

この物件の消費税相当分が100万円だったとすると、、、 家賃は「放棄」した方がお得になるんです。

12月1日から自動販売機を敷地内に設置して、物件内に消費税法上の「課税所得」を作り出します。

極端な話、1本でも売れれば良いんです。

ここで家賃月額30万円をもらってしまうと、自動販売機の売上が同額の30万円だったとしても、還付が受けられる消費税額が50％の50万円。

つまりは、家賃を放棄して0円にしてしまえば、購入時に支払った全額100万円が戻ってくる、と言うわけですね。

30万円を失ったとしても、差し引き70万円は得をするわけです。
すごいでしょ～！
びっくりですよね！

そして今回、この裏技にメスが入ろうとしています。

会計検査院がサンプル調査した結果、2006年度分で全国で120件、約8億円分の 自販機還付 が見つかったとか。

推定だと全国の税務署を合わせると90億円くらいがこのやり方で還付になっていると見ていて、、、ものすごい額ですよね。。。

ニュースが出たのが10月3日。今年の年末に向けてこれをやってると、ちょっと面倒なことになるかもしれません。