セコイアの木の下で

無料税務相談 。
さて、 前編 で下記2点について書きました。

(1)青色申告の事業的規模について
(2)不動産購入時の経費取り扱いについて

後編に書く質疑で、 ジュンの野望の1つが砕け散ることに。

3) 専従者給与を出すべきか否か

1)の事業的規模が認められないと関係ない話で、基本的に来年以降の話ですが、 不動産収入から相方(妻)に給料を支払うことにして、その分を経費計上する方法を取るべきかどうか。

現在はジュンの給与所得に対する扶養家族になっているので、税金も健康保険も年金も支払ってません。

それぞれの基準が異なるんですが、一番低いところで 100万円以下の年収(月額83,000円)であれば今と変わらない状態で不動産所得の経費が増やせます。

下手な出し方をすると、税金・健康保険・年金の支払いが発生して逆に支出増になる可能性があり、要注意。

下記の2つの選択肢。

・事業的規模が認められた段階で上記の100万円以下の年収として出す
・不動産所得がマイナスにならない程度に思いっきり出す
※ただし相方の支出増を上回るジュンの減税効果が期待出来るようであれば、の場合

ジュンはそれほどまだ所得も高くなくて超過累進課税の税率も高くは無いので、 結論からすると上の選択肢をとるべき。


次の質問の答えが、 パンチ効いてました。

今までの思い込みが覆された瞬間。

4) 給与所得との損益通算を考えた節税対策について

不動産投資の面白みの1つに 節税効果 があります。

サラリーマンの場合には 源泉徴収 をされているので、言うなれば蛇口から水が出る前に税金が抜かれている感じで、出てきたものを取り返すのは難しい話です。

今までのジュンの思い込みだと、 不動産投資で計上された赤字分で、給与所得と損益通算し、見かけ上の所得を下げることが出来ると思ってました。

答えは基本的にYesなのですが、、、
ここに 「土地等の負債利子の損益通算の特例」 と言うのが登場します。

何かと言うと、ローンの 借入金利子のうちで土地価格相当分の利子は、損益通算させてもらえない んです。

もっと言うと、 ローンの建物分利子金額を超えた赤字分しか、損益計算出来ません。

ジュンの例で行くと、来年で借入金利子の支払い総額は240万円弱です。

強調しますが、利子だけでです！
利息だけでプリウスを買って、お釣りが来ます！(笑)

物件価格における土地の割合が今回は約63％。
つまり約150万円程度が土地に対するの利息。

この150万円を超えた赤字の分しか、給与所得を減らす効果は期待できないんです。

来年1～12月の収支を考えた場合、減価償却を考えても300万円程度の黒字が上がる見込み。(これは実際のキャッシュフローとは違います。)

例えば何かしら300万円経費で使って赤字化しても、150万円分はノーカウント。つまり 450万円分経費計上しないと損益通算はあり得ない 。。。事実上無いってことですね。

税金対策のためにお金を使うのも本末顛倒ですし。(笑)

お恥ずかしい話で今年はジュンのサラリーマン年収も10％程度ダウンしそう。給与所得に対する所得税・住民税もそんなに高額ではないので、こだわる必要はなさそうです。

・・・と言うか、こだわれないのが判明。

この特例、当然ながら借入れが少なければそれだけ関係がなくなります。
ただ実際問題、サラリーマン大家さんの大半は大きな割合のローンを活用して買ってるはず。

この特例って、広く知られているものなんでしょうか？

他にもたくさん、細かい質問をしたんですが、一つ一つ丁寧に答えてくれた税理士さん。

書き損ねてましたが、途中から主催する不動産業者さんの担当さんも同席してました。当然、無料税務相談の後に不動産業者さんからの営業があるのかなと思いきや、、、

「お疲れ様でした～。」

全くなし。。。税務相談のみで終わり。
一体このイベントは何を目的にされているのかさっぱり分からず。

本来は営業があるところを、ジュンのバランスシートに記載された現金の少なさに物件の売り込みが出来ないと判断したのか。(笑)

税理士さんからは、 「分からないことがあったら電話して下さい。顧問料も○○不動産からの紹介と言って頂ければ勉強します。」 とのお言葉。無料であれこれ聞いた上で、割引サービスまであるとは。。。

専門家のアドバイスがあるのと無いのとで作戦が全く変わってるなと、改めて思い知りました。逆に、気軽に相談出来て頼りになる専門家が近くにいてもらうことの必要性を実感。

帰り掛けに立ち寄ったのが、新宿駅西口、メトロビル地下1Fにある 「新宿つな八・西口店」 のイートインコーナー。



中で食べると2,000円取られそうなところを、天丼各種900円の安さ。



しじみの味噌汁と香の物が付いて、嬉しいセット。

後ろを通る通行人は若干気になるものの、ジュンと相方は久々のお店の天丼に夢中。(笑)

税金を払うのがイヤなわけではないんですが、今は税金として払うよりも手元に残してもらって、もっと増やすのに使いたい。払うのは、もっと増やして育ててからってことで！(笑)

だから節税もちゃんと勉強したい。
一つ一つ、勉強です！