セコイアの木の下で

先週は会社の仕事で相当に不規則な生活になってました。
11時頃まで仕事して自宅にお持ち帰りして、明け方までウトウトしながら作業してたり。

そんなこんなで風邪を引いて、今日は会社をお休み。
お昼頃まで惰眠。

最高に幸せな気分でした。(笑)

さて、土曜日は不動産投資セミナーに参加。
6月にも参加していた HOME'S主催の不動産投資セミナー。
場所は渋谷の電気館隣、シダックスホール。

ジュン的には良いイベントだなと思ってます。

何が良いって、 無料だから。 (笑)

HOME'Sのイベントは3ヶ月ごとに「セミナー」と「フェア」をやってるみたいです。

どちらも無料ですが、セミナーは200名程度、フェアは1000名からの大きなイベント。
自然とセミナーの方が講師の方との距離は近いです。

今回のお目当ては、やっぱり有名不動産投資家の方の講演。

午前の部：初心者・サラリーマン向け投資ノウハウ
10：00～11：30 沢孝史氏による講演
11：30～12：30 参加企業によるプレゼンテーション
12：30～13：30 企業ブースでの個別相談会

午後の部：一棟物件購入検討者向け投資ノウハウ
15：00～16：30 倉橋隆行氏による講演
16：30～17：30 参加企業によるプレゼンテーション
17：30～18：30 企業ブースでの個別相談会

主催者側と協賛企業さんの目的は、自社のサービス・不動産の売り込み。タダなのである程度の営業は覚悟しないといけない。(笑)

前半の山場。 「お宝不動産」で有名な沢孝史さん による区分マンションについての講演。


「お宝不動産」で金持ちになる！
サラリーマンでもできる不動産投資入門

著者： 沢孝史
出版社： 筑摩書房
発行年月： 2004年02月


と言っても、区分の話はごくごく一部。

同氏は脱サラしてコンビニを始めるも失敗して4ヶ月で廃業。
再びサラリーマンをやりながら自己資金を貯めて、副業として97年に不動産投資を初めて12年で総資産6億円。

現在4億円のビルを建設中で、完成後の不動産収入は年額1億円になるとか。

タイトルは「はじめての不動産投資」ながら、最初の心構えの部分を除くと結構各論・テクニック的なところにも突っ込んでいて、大変ためになった。

冒頭で、 投資の目的 をきっちり持つことの大切さについて説かれる。

　1) 将来に備える　(年金・保険代用)
　2) 生活費　(リストラ緊急対策)
　3) 積極運用

3つのうちのどの部分を狙うのか、を決めて、あとは投資する 1)時期、2)期間、3)必要とする金額 を決めると具体的に投資対象とやり方が決まってくる。

もちろん、運用できる金額によっても決まりますが、ここがはっきりしないと、延々と区分にしようか一棟にしようかとか迷って、結局踏み出せずに終わります。

同氏の主張は、借入れによる適度なレバレッジを活かしつつ、投資対象を「お宝不動産」に厳選してリスクをコントロールする方法。

必ず空室や物件価値の値下がり等リスクは長期的に最悪を見て、その上で継続して収益が上がるものが「お宝不動産」。

不動産投資の運営に関して 「PCDAサイクル」 を取り入れて常に自己反省と次の一手への応用を図るとのスライドがあったり、サラリーマン出身の方らしいなと変に納得。

手厚い保護とか安定性とか、強力な与信とか、リスクマネジのスキル上達とか、サラリーマンの仕事には実際いろいろなメリットがあるんだなと改めて実感。

感慨深かったのが2点。

1つ目は、 利回りと築年数に関する考え方。

沢さんは講演の中で「新築と築10年の利回りは別のものさしで見るべき」とおっしゃってました。 「新築の8％は、築10年の12％に相当する」 ともおっしゃっていました。

実際古い物件は値下げをしないと売れませんので、相対的に利回りは上がります。

ついつい物件を探す際にも、融資獲得の関係で築浅物件を狙いつつ、10％の利回りを探そうとしますが、そんな物件って基本的に存在しないんですよね。

そう考えると、新築で8％以上回っていた今回自分が買った物件は、ある意味お宝だったのかなと改めて満足。(笑)

もう1つは、最後にお話をされていた 「将来性」 について。

一般的には、不動産投資をして資産形成をすることは良いけれど(総論賛成)、リスクがあるから怖い(各論反対)としてやらない人が多いですよね。

沢さんの主張は逆。 今後の人口のトレンドを考えると、不動産投資は危険であり、総論では反対だとおっしゃいました。

ただ、 個別で見た場合にはまだまだ上手くやり抜けるやり方がある、つまり総論反対・各論賛成 とのことです。

個人投資家としては、人口全体を相手にするわけではありません。自分の物件の部屋の数だけ、常にニーズがあれば良いわけで、市場でのニッチな戦い方はいろいろと考えられそうですからね。

その後の区分物件を中心とした協賛企業さんの説明が1社10分で数社実施される。

こちらが勝手にお友達だと思ってる(笑)日本クリードの大橋さん もスピーカーを務めていらっしゃって、プレゼンのマシントラブルで若干大変そうでしたが、いつもながらご自身の体験を元にしたアツい想いをアピールされていました。

他に気になったのが、物件の管理と販売を手がける (株)日本財託の重吉社長 の説明。

最近 「東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい」 と言う著書を出版されたらしく、高利回りの一棟ものをレバレッジを効かせて買うことに警鐘をあげていらっしゃいました。


東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい
これからの収益マンション選び

著者： 重吉勉
出版社： かんき出版
発行年月： 2009年10月


会社の代表さんらしく、大きな声と説得力のある口調。 「コツコツが勝つコツ！」 と、リアクションの薄い会場に果敢に挑んでクスクスのさざなみを立てていらっしゃったのはさすがでした。

セミナー終了後、今回も奇跡が訪れました。

先ほどの重吉さんのお姿がブースに見えたので、 「一棟は辞めるべきとはどう言うことですかっ！」 と詰め寄る。(嘘)

お礼と、自己紹介＆自分の物件の話をしたところ、「良く買えましたね、それであれば」と太鼓判を頂く。

高利回りの物件を探すとどうしても 地方等の立地の厳しい場所 になりがちなので、それを レバレッジを効かせて買うのは非常に危険。 それであれば東京の区分を複数所有したほうが、と言うことでした。

ホっと一息付いたところに、 なんとメイン講師の沢さんが重吉社長に挨拶に来られた。

不動産業界も狭いようで、親しげにお話をはじめられる。
こんなチャンスを逃す手は無いと、 即座にお二人と名刺交換。

名刺に 「サラリーマン大家さん」 と記載してあるので、すぐに「もう買ったんですね」と話題が進む。物件の金額を伝えると「ずいぶんと頑張りましたね」とお言葉を頂く。

そりゃ、、、頑張って借金しました。(笑)

お話をしてみてもざっくばらんで、とても親近感の持てるお人柄。

「お宝不動産セミナーにも来て下さい。実際にはその後の懇親会が面白いから。」とお誘いも頂いて、自分的には有頂天！

無料セミナーで、有名投資家や業者の方々と面識が持てる。

あっと言う間の午前中に引き続いて、午後も充実！
続きはまた別途の日記にて！