セコイアの木の下で

平日は自分が本業に集中してしまっていて中々不動産に時間が割けない中で、 確定申告の準備もあらかた相方(妻)がやってくれました！

昨年相当に頑張ってもらったので、今年はその経験値が活かせてるようです。一部、知人の税理士さんにもアドバイスを頂けた点も助かりました。

最後の課題として残ったのが、 自宅売却に関する譲渡所得に対する控除 について。

マイホームに関しては色々な税金の優遇措置があるのですが、その組み合わせなどを考えて何がお得になるのかを戦略的に考える必要があり悩んでました。

簡単に言うと、 譲渡所得の控除を使うか、それと両立が出来ない次の住宅ローン控除を使うか。

「人生最大の買い物」と言われるマイホーム。これを売却する事などはあまり一般的ではないのかもしれませんが、これからは自分のライフスタイルに合わせてすむところが変わることが普通になるのではないかとも考えます。

一方で、このご時勢で自宅を売却する際に買った値段よりも高く売れるケースは多くないのでレアケースと言えばそうなるのかもしれませんが、税金の計算上の問題や先祖伝来の土地の売却などを行った場合などで譲渡益が発生する可能性があるんです。

せっかくですので、基本から調べた内容をまとめて書いておきますね。ちょっと長くなりますので、2回に分けてお送りします！

[不動産譲渡所得の計算]
不動産を売却して税務上の利益が出た場合、給与や不動産所得(賃貸事業)と別個に一時的に上がった所得として申告する必要があります。

もしも税金の計算上利益が出ているとなると、その利益分に対して税金が掛かりますが、税率がその所有期間によって変わります。転売目的で買って、すぐに売ろうとすると税金をドカっと持って行かれてしまうんですね。

・短期(5年以下)　39％(所得税30％/住民税9％)
・長期(5年超)　20％(所得税15％/住民税5％)
※期間の算出に注意！
　→売却した年の1月1日時点で5年超えているかどうか

今回の自分は2004年9月に購入したものを2011年11月に売却。2011年1月時点で6年4ヶ月が経過していたので、長期譲渡になります。。。ホッ。(笑)

[マイホーム売却時の譲渡所得の計算方法]
色々と本を読んだりすると、下記のやり方が書いてあります。

収入金額－(取得費＋譲渡費用)＝譲渡所得

よく分からないので(笑)平たく言うと、

売った値段－マイホームの価値－売ったときの費用＝税金対象の所得

例えば、

3000万円で買ったマイホームが3200万円で売れて、
売るときの費用が100万円掛かった場合。

3200万円－3000万円－100万円＝100万円が譲渡所得、、、となりそうなんですが、いくつかポイントがあってこうならないんです。

[マイホームにおける減価償却]
特に注意しないといけないのが「マイホームの価値」。
当然買ったときの値段がベースになるんですが、

・マイホームの価値＝購入価格＋買うときに使った費用－減価償却

不動産投資ではおなじみの減価償却はマイホームを売ったときも関係してくるんですね。

マイホームの建物は年月により劣化して、価値が下がる と考えられます。価値が減った分はもともとの購入価格から下げて、 「価値の下がったものが売れた」 と考えるようになってるわけですね。

不動産投資における減価償却は、平成19年以降の定額法で行くとRCとかSRCは47年償却で、最終的には1円になるまで減らします。ただしマイホームの場合には同じ定額法でも 「非業務用建物」 と言って勝手が違うようで、償却期間は70年(償却率0.015)、残存価格は10％となっていて下記の計算方法でした。

減価償却＝建物価格×0.9×0.015×経過年数

これは 業務用の建物よりも1.5倍長持ち をするとの考え方によるもののようです。自宅に経費も何もないので、この場合の減価償却は少ないほうが良いですからこちらの計算の方が有利で助かります。

今回、鉄筋鉄骨コンクリート(SRC)を新築で買って6年で売却した自分の場合、6年分として120万円ほどが減価償却、つまり建物の価値が目減りしていると計算されました。

実際の譲渡所得計算上、 この120万円がそっくりそのまま「所得が増えた」ことになります。

上記の3200万円で売却した例の場合、3000万円の物件が120万円価値が下がったとして2880万円と見做されますので、譲渡所得は100万円から220万円になってしまいます。つまり減価償却分がそのまま所得になって、長期であっても120万円の20％＝24万円の税金を持っていかれることになります、ヒ～っ！

大抵の場合には譲渡所得が出ないのでそっくりそのまま課税対象とはなりませんが、税率20％ってデッカイですよね。

もう1つ、上記の計算で所得が大きく出てしまう可能性があって、 買った値段が分からないか場合か、もしくは購入した金額が売却した金額の5％よりも少ない場合。

税務署が発行しているパンフレット 「平成22年分譲渡所得の申告のしかた(記載例)」 が具体的かつ過激なんですが、先祖伝来の土地を1億円で売却した際、みなし取得価額は5％の500万円。費用も引いて考えても譲渡所得は約9000万円の計算で、このままだと所得税と住民税で1800万円が徴収される計算になるんです。

これだけ税金が重いと国外脱出したくなる人も多いと言うことで(？)、色々な 税制面での優遇 が用意されています。

今回迷ってるのも、この優遇について。
次回は優遇について書きます！乞うご期待！！

[次回～その(2)]
住宅ローン控除とマイホームの譲渡所得(2)

セコイアの木の下で　伊藤　潤


ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会

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不動産投資の健美家