セコイアの木の下で

さて、前回の続きです。マイホームを売却した際の譲渡所得の計算について見てみましたが、今回は使える控除について！

[前回の日記]
住宅ローン控除とマイホームの譲渡所得(1)

色々と使える種類はあるんですが、基本的には他と重複して使うことは出来ません。ここでは自分が使うことになりそうな3,000万円の特別控除について書きます。

[譲渡所得の3,000万円特別控除]
前回求めた譲渡所得から、 自分が住んでいる事を条件に3,000万円分の特別控除 が受けられます。 (居住用財産の譲渡所得の特別控除)

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

前回の先祖伝来のケースでは9,000万円の譲渡所得が出ていました。この譲渡所得から3,000万円分を除いた金額に対して課税しますよ、と言う何とも太っ腹な優遇措置なんです。

それでもまだ6,000万円の譲渡所得が出ているのですが、実際に税務署のパンフの例だと、持分が1/2になっていて一人当たりの譲渡所得は4500万円です。 共有名義のマイホーム売却の場合には、名義者それぞれで一人当たり3,000万円が控除可能 なんです。

今回自分のマイホームも相方と共有名義にしていましたので、それぞれで3,000万円の控除が使えます。我々のケースは先祖伝来の大地主ではなくて、6年前にローンを組んで購入した区分マンションの一室を売却した例ですので、3,000万円もあったら十二分にお釣が来る金額。

使わない手は無い、、、と考えていたんですが、実際に売却してから色々と困ったことに気が付きました。

[使う上での懸念事項]
1) 住宅ローン控除との関係
　この特別控除を使うと、 向こう2年度は次の物件の住宅ローン控除が使えなくなる
　今回は平成22年度分で使うことになりますので、23年度、24年度はNG。
　次回使えるようになるのが平成25年以降に住宅ローンで物件を買った場合になります。
　※他にも同時に使えない特例が結構あります。
　　「同時にはご利用頂けません」って言う割引クーポンみたいですね、、、。(笑)

2) 配偶者扶養控除との関係
　共働きではない場合に38万円分の所得控除がありますが、共有名義の売却で相方(妻)に譲渡所得が発生すると、 税金上の配偶者控除の対象から外れてしまいます。 税率20％とすると、8万円程度の税金アップ、、、痛い！

3) 配偶者の厚生年金被扶養者との関係
　自分が厚生年金加入者で、その配偶者である妻は国民年金3号保険者。
　ただ通常所得が上がり過ぎて 130万円を超過すると自分で国民年金に加入しなければいけなくなります。

[中間調査の結果]
まず、3)については 今回の譲渡所得が一時的なものであることから、大抵の厚生年金組合では金額関係なしに免除 としているようです。(組合によって判断が違うようで要確認。)

また2)は 問答無用で配偶者控除は無しに。 38万円×税率分は税金アップ、、、。これは税理士さんから明確に回答を頂いてはっきりしました。

最後に残った1)の住宅ローン控除との関係が最も悩ましいところでした。

[住宅ローン税額控除]
マイホームを買うことを検討した人には比較的馴染みのある節税の方法ですね。基本は、 マイホームを購入する際に組んだ住宅ローンの、年末時点での残高の1％相当の金額分だけ税金が免除 される仕組み。

例えば、年末時点で3000万円分ローンの残高が残っていれば、1％ですので30万円分の税額が控除されます。これは他の控除が所得控除と言って、税率を掛けて税金の元になる金額を減らす控除であるのに対して、 税金の額から直接引くことが出来るものすごい強力な節税 なんです。

平成25年までに順次上限の金額が低くなったり、あとは一部の優良住宅には控除率を1.2％に優遇するなどの細かい話がありますので、興味のある方は別途調べてみて下さいね。

http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm

自分の場合、11月に売却した物件のローンは売却時点で全額返済してしまっていて、年末時点の残高はありませんでしたので、昨年度分の住宅ローン控除はありません。

逆に自分のマンションを買ってくれた買主さんは、ローンを組んで2ヶ月しか経っていなくて恐らくほとんど支払をしていないにも関わらず住宅ローン控除で大きな節税が出来ています。

これを考えると、住宅をローンを組んで買うタイミングは年末に近い方が有利で、売却を考えると年明け早々がお得なんですね。。。まぁ、細かい話かもしれませんが。(笑)

自分にとっての問題は、次の物件の住宅ローン控除を諦めるべきかどうか。

1)の説明の部分で書きましたが、次の物件で住宅ローン控除を使うためには、今回の確定申告で譲渡所得の3000万円控除を使わずに譲渡所得に対する20％の税金を支払う必要があると言うことなんです。

今年家を買わずに平成25年まで先に延ばせばどちらも使える話なんですが、どうしても今年はマイホームを買うと決めてますので、悩ましい。

譲渡所得に関しても、相方と共有名義にしていた関係で半減していますが、それに20％を掛けてもそれなりの金額の税金を払うことになります、、、感覚的にはボーナス1回分が軽く吹っ飛ぶ感じ。(涙)

住宅ローンを組む金額は大きいのですが、現在の思惑通り賃貸併用の住宅を手に入れた場合には、自己使用の分、半分までしか住宅ローン控除も使えません。

また住宅ローン控除の適用条件が当然ですが「自分で住んでいること」ですので、転勤等でその場所に住まなくなってしまった場合には控除が無くなってしまいます。

金額のシュミレーションをしてみると、譲渡所得に対する税金を住宅ローンで取り返すためには3年かかる見込みです。3年間動かなければ、今税金を払った方がお得。3年以内に住まなくなるのであれば、今所得控除してしまった方がお得。

確定申告は2月15日から受付開始。
それまでには決めておかないといけないので、、、はぁ、困った。

セコイアの木の下で　伊藤　潤


ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会

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