単なる自宅を購入する際は大きな金額を借りてしまうと毎月の返済額も大きくなって困ってしまいますが、収益マイホームの場合には規模を大きくすればそれだけ収入も期待出来るようになるので借りられるだけ借りた方がお得、、、かもしれません。(もちろん金額が大きくなればリスクも大きくなりますが、それは普通の不動産投資と変わりませんので。)

アパートを購入した2009年当時は、2008年度の給与所得を元にアパマンローンの総枠が決まりました。2008年度は業界的に好調でボーナスが多かったので前の年に比べても100万円ほど支給額が多く、(自分からすると)大型の物件にいきなりトライすることが可能となりました。

奇しくも翌年の2009年度は、前年10月リーマンショックの影響で特に上半期の業績が悪く、前年よりも100万円ほど給与支給額が下がりました。

もともと給料だけに頼る生活に疑問を感じてはじめた不動産投資ですが、買った翌年から給料が下がり、不動産所得がそれを補うと言ったシナリオが具体化したのにはビックリしました。

そして昨年2010年度は、給与所得も2008年当時まで行かずとも回復して、不動産所得も丸々1年回せたのでプラス決算。またその他の雑所得もあり、総額はそれなりの収入になった。今回はそれぞれのエビデンスを持ち込んでアピールしたい。

その中でも最も重要なのが 確定申告書と、納税証明書。

確定申告を終えてすぐに窓口で追加がある場合には納税して申告すると、すぐに納税証明書が発行されます。これが必要だったんで急いで2月16日に確定申告を相方(妻)にやってもらったんです。

さて本題。今回は フラット35Sを利用 したいと考えていたので、不動産業者さんのツテでフラットを取扱いしている某都銀に相談に乗ってもらったところ、都銀オリジナルの住宅ローンと、都銀さんが募集窓口をする住宅金融支援機構のフラット35Sと、それぞれの見方と融資額について確認出来ました。

まずオリジナルの住宅ローンの方から。

[住宅ローンの考え方]　(某都銀の場合)
1) 給与所得は収入金額(額面)
2) 不動産所得はフリーキャッシュフロー(手元に残るお金)
3) 雑所得は、継続的かどうかで算入可否決定

→上記の合算金額に対して、 年間の返済比率(30～40％) で年間返済額決定
→算定する利率は金融機関により色々(実行金利よりも高いです。)

2)の不動産所得を見てもらえるのは助かります。収益がプラスと言ってもギリギリのプラスですので高が知れていますが、実際のキャッシュフローを見てもらえれば結構な金額が算入可能。これはラッキー。

3)は継続的でなければ、と言うことで今回は算入が難しそうかも。

結論から言うと、不動産所得のお陰で当初想定していた金額より1,000万円近く融資金額が伸びそうです。土地建物の予算組みがこれで大分ラクになるかも！

続いてフラット35ですが、こちらはシンプル。

[住宅金融支援機構の考え方]
1) 給与所得は基本所得金額(控除後)だが、収入金額に交渉可能
2) 不動産所得も所得金額
3) 雑所得は、たぶんダメ

→上記の合算金額に対して、 年間の返済比率(30～35％) で年間返済額決定
→ 算定する利率は実効金利

収入ではなく所得で見られてしまう分、基準となる金額は都銀よりも少なくなりますし、返済比率もMaxで35％までなので高額融資を引っ張ろうとすると不利。もっとも上限は8,000万円まで、、、そんな金額の住宅を買う人の方が珍しいと思いますが。(笑)

ただ、算定する金利が全期間固定なために都銀のオリジナル住宅ローンと比較して低くなり、結果としてあまり変わらないかもしれないとのこと。

実際に目安として簡単に計算してもらった結果、今までの想定よりも若干予算は大目に使えることになりそうです。一通りのエビデンスの写しをお渡しして、正確な計算をして近日ご連絡を頂くことにして銀行を後にしました。

その後、喫茶店で不動産屋さんと作戦会議。

納税証明を見たら昨年と比較して申告所得が200万円近く増えてました。35％の返済比率で考えるとこれだけで融資額1,600万円に相当。あるのと無いのとでは狙える物件が大きく変わってきます。

予算の大枠が固まったので、これからは土地探しを本格化させつつ建物のプランニング。いよいよ2011年の活動が本格化です！！

セコイアの木の下で　伊藤　潤

 ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会