セコイアの木の下で

夏になると空室の発生する所有物件。今年も恒例とばかりに、現時点で2部屋退去が発生しました。(涙)

不思議なもので、退去のタイミングは示し合わせたように続いていて6月末退去と7月末退去。どちらも新築から3年弱住んで頂いていた2Fの部屋。

昨年は初めての入居者募集で4部屋を入れ替えることになって、その時は経験の無さもあっててこずりましたが、その時の経験が生きてる。

■2010/7/30の日記　空室対策に不動産屋さん巡り

■2010/9/5の日記　不動産屋さん営業巡り

■2010/9/12の日記　満室大家さんになりました！

基本路線としては、一般媒介で前回お世話になった不動産屋さんへ一通り賃貸募集をお願いすること。下記はその大まかな手順。仕組み化とまでは行きませんが、流れが把握出来てるのは大きいですね。

0) 退去予告受理、入居者さんと連絡を取り立会い日程確定
1) 周辺賃料チェック＆家庭内会議で募集賃料他の条件決定
2) 手作りマイソクへ物件の特徴他をまとめて、
　　一斉にメールで入居者募集依頼を不動産屋さんに送付
3) 退去立会い後、速やかにクリーニング＆リフォーム手配
4) リフォーム後に部屋をデコレーション
5) ビデオ撮影して、YouTubeにアップ(不動産屋さんにもアピール)
6) 後は、定期的に不動産屋さんに状況ヒアリング


※今回も雰囲気重視のデコレーション＆入居者プレゼント♪

退去予告後からすぐに募集を掛けますが、最初は強気の家賃設定で様子見。すぐにリアクションが無いと判断して、今回は思いっ切り下げることにしました。

2年近く大家をやっていてつくずく感じることなのですが、一番重要なのは退去を出さないこと。高めの家賃収入にこだわっているとどうしても周辺相場との比較で退去が出て来てしまい、その間ロスしますし、入れ替えのためのクリーニングやリフォームの費用が掛かる。また特にサラリーマン大家として空室発生で痛いのは、何より物理的に時間を取られることと、空室中の心理的負担。借金してると怖いんですから！(笑)

と言うことで、周辺相場をにらみつつ決められそうな家賃設定のちょい上くらいにして募集開始。

メールや、実際に現地に行った際には馴染みの不動産屋さんに顔を出してヒアリングをしてみると、結構積極的に紹介して、一部内覧もしてもらっている様子。

特に頑張ってくれているのは物件近くの不動産屋さん。駅に近い点や、デコレーションしていたりするので話題にし易いし、丁度最寄り駅の商店街を歩いて街の紹介をしながら物件まで行くことが出来るので、一石二鳥だとか。

お店に来たお客さんに一通り紹介をして、すでに何回か連れて行ってくれているそうです。営業トークが冴える、頼れる不動産屋さん！

物件近くで、また伝説の満室ネコにも会えたし！(ちょっとバテ気味)

はやく決めたい！と思っていたところ、、、

続きは次回の日記で！

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