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2012.07.11
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カテゴリ: カテゴリ未分類
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(5)。

融資判断をあおぐために当然土地の情報だけではだめで、 個人属性に関する資料と、 あとは建設とその後の不動産経営を含めた事業計画の提出が必要に なります。

まずは、どんな建物がいくら位で建つのか。
プランニングをお願いした7社から順次プランと見積もりが返って きます。

依頼の際には「急ぎで」とのことで面談をしていない関係で、 メールでいきなりプランと見積もりを送りつけてくれるところはさ すがに稀で、「面会、ミーティングをした上で提示します」 というところが大半。
もちろん、ここまでは無料でやって頂いているので、 お話を伺いに行くのもやぶさかでなく、 休日や平日の夜も活用しつつ、面談。

提示されるプランは、建物の平面図、立面図、 また設備のレイアウトまで考えてくれたり、 賃貸部の情報を元に予想レントロールを作ってくれるところもあり ました。

プランニングに関しては2種類のリクエストを出していました。
(1) 容積率を使い切り、1Fやエレベータ無し4~ 5Fを克服するメゾネットを使ったプラン
(2) プランニングのスピード重視シンプルプラン

今回の建設プランニングで難しいのは、 70平米台の狭小地で隣地からの距離などを考えると有効な建築面 積が40平米程度になるところ。
40平米で1フロア2世帯を実現しようとすると20平米を切るプ ランになってしまい、 それは避けるようにリクエストしていました。
 一方で、接道面に対する間口が約6メートルで、 これを二つに割るとうなぎの寝床状態の部屋が2つ出来てしまうん です。

結果、大半の工務店さんが(2)のプランを、 うなぎの寝床状態にしてプランニングして来ていました。
たぶんこれが一番作りやすいんだろうな。。。

ただ、反面このプランだと20平米前後の1Kが数世帯。
ちょうど大手が作る投資用マンションと競合する物件になってしま うので、 賃料的には取れるのかもしれませんが長期的に考えると苦戦するこ とが想定されます。1~2部屋であればいいのですが、 それ以上の世帯数で苦戦が予想される間取りはちょっと避けておき たい。

果敢に、と言うか逆に「面白い!」と思って(1) のメゾネットに取り組んでくれたのはデザイン事務所が多かったで す。
中でも1社は、若手のデザイナーの方が「自分がやります!」 と立候補してくれたそうで、、 実際に出て来たプランはものすごい凝ったもので、 プチ美術館にしたいような間取りでした。

間取のメモ書き


次は、 建物プランニング上で留意しなければいけなかった規制について!






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Last updated  2012.07.11 22:06:50
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