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2012.07.21
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新築マンションPJ総括(9) 融資獲得交渉

テーマ： 不動産投資（アパート・マンション経営）(1642)
カテゴリ： 不動産
夢に終わった新築マンションPJについて、総括その(9)。

土地の値段が決まって、 建物のプランニングと見積りをある程度詰めたところで、 事業計画を作成しての融資獲得交渉です。

不動産屋さんが色々と融資の打診を金融機関に進めてくれていたの ですが、「土地からの建設計画は、 普通土地を持っている人がやるもの」 と当たり前な回答が多かったようです。
そりゃ、土地を最初から持ってたらこんなに必死になりませんが。 (笑)

土地からの購入でも対応するものの、30％ 程度の自己資金投入が必要との回答が多く、 総額1億円に対してそこまでの自己資金がないため、 そういった制限の無いところで進めざるを得ない状況。

そんな中で今回の本命は某信用金庫さん。 個人属性関連と土地の情報を中心に出せる資料は事前に一通り提出 したところ、前向きに対応を表明してくれていたところです。
難しいとは思いながらも、一応30％ との条件が無いために検討をしてくれることになっていた某メガバ ンクさんが一応の第2候補。

土地売買契約後に、 審査のお願いと申し込みの為に信用金庫を訪問しました。

先方は支店の融資課の課長さんと、担当の係長さんが同席。
係長さんが挨拶のあと、開口一番の質問が、 意表をついたものでした。

「伊藤さんは、海外転勤等の可能性はありませんか？」

勤務先のことを良く調べていたようで、 海外に支店がたくさんあることを知っての質問の模様。
でも、、、物件のプランでもなく、自己資金についてでもなく、、 、なぜ海外転勤の可能性？？？

ここが信用金庫の共通しているスタンスのようで、地域密着、 個人事業に対して徹底したサポートを提供する代わりに、 地域に根付かない人には融資しないとの明確な姿勢があるようです 。

仮に今回の物件に対して融資をした後に、 自分が海外転勤になって居住者でなくなったりした場合、 厳密に信金のルールに則って考えると、 貸し剥がしまでも考えないといけない重要な事項なんだそうです。
また、海外だけでなく国内でも支店の営業エリア内に住居か、 もしくは勤務先がないと困るとの事。
スタンスとしては、 町にお店を開く開業資金を借りるような感覚なんですね。

将来の可能性は何も約束できないのですが、 今まで勤務して12年間転勤は一度も無かったこと。
また、海外勤務志望ではないと答えて、最初の質問は終了。
実はこれが信金さんからすると唯一にして最重要な質問だったよう です。

融資の姿勢等についても興味深い話を伺いました。
通常のアパマンローンのようなルールがあって、 基準に満たない場合には審査をしない、との姿勢とは異なり、 一件一件、その人、事業者と付き合うと決めた際には、「 どうやったらサポート出来るか」との視点で、 一件一件の融資をオーダーメイドで審査するらしいです。

そのため、今回の事業計画よりも、 どちらかと言うと個人の資産背景や、 生活スタイルと支出の仕方など、個人的なことに質問が及びます。 係長さんが稟議を書いてくれることになるようですが、「 伊藤さんは給与収入に対する支出が低く堅実な生活を送っているの で、 不動産所得にたよらずに十分生活できる健全なライフスタイルがあ る」などと記載したいとの事。

メインバンクとして末永く付き合って欲しい、とのことで、「 この融資が終わって落ち着いたらぜひ近くに住宅を(当行で) 住宅ローンを組んで買ってください。」とか、「 今お持ちのアパートのローンもぜひどこかのタイミングで借り換え を」などと先の話も飛び出します。いや、 やぶさかではありませんが、まずは目先の融資、 頑張って下さいって感じでした。(笑)

アパマンローンと同じかと想像して当日申し込みを行うものと思っ ていたのですが、不要とのこと。
まずはこのプロジェクトに対する融資総額を決める稟議決裁を行っ て、ローン申し込みは土地購入やら、建設の着手、 中間など必要になったタイミングごとに行っていくらしいです。 へ～。

と、言うことで審査に必要な最後の資料は事業計画とのこと。
審査金利など、 条件を教えてもらった部分を訂正して再提出することにしました。
融資確定を急ぐ関係で週明けに提出することにして、 打ち合わせは終了。

この時点では、金額についても前向きでしたし、 金利条件も想像以上に良さそう、、、だったのですが。

次は、事業計画の策定！！






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Last updated  2012.07.21 09:35:35
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