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2024.01.03

工事請負契約書（その２）1～2　請負代金

テーマ：後悔しない家づくりを実現するために(75)

カテゴリ：発注

こんにちは　キー太先生です。

「住宅業界はクレーム産業」
今回は「工事請負契約書（その２）」です。
お金の入った袋のイラスト「円マーク」

1.工事に関する基本的な事項
　工事名や工事場所を記載します。また、工事内容は、図面や見積書内訳を添付します。

2.請負代金に関する事項
　請負代金として△△円と記載します。課税文書のため代金により印紙税が異なります。
　１千万円を超え５千万円以下　本則税率２万円　軽減税率１万円

　請負という仕事を完成した後にその引渡しと引き換えに代金が支払われるのが

　しかしながら、新築の場合、支払いは着工前1/3 上棟時1/3 引渡時1/3というのが慣例です。
　着工前の支払いは、工事着手金、前払金、着工金などの呼ばれ方もします。
　施工者によりますが総工事代金の１０～３０％程度とする場合もあります。
　工事着手金は、材料購入や工事手配の運転資金など上棟までの費用ですが、
　施工者にとっては着手金が少ないと未収の際にリスクがあります。
　施主にとっては着手金を払ったのに施工者が工事を始めない、
　夜逃げや倒産してしまうリスクがあります。

　引渡し時の最終代金の支払いがあるまでは、施工者は引渡しを拒む権利（留置権）があります。
　施主検査をして、引渡し日、最終支払い日（残金）を決めますが、この時に不具合があると
　請負代金の支払いトラブルが発生する場合があります。

住宅メーカー勤務

　確かに垂直ではなかったので、間仕切壁を下請けに建て直しさせました。
　その施主はそれでは満足せずにSハウスに対して金員を要求しました。
　Sハウスはもめたくなかったので支払ったそうです。

デベロッパー設計部
　Hハウスで家を建てた会社の元上司（一級建築士）から聞いた話ですが、

　Hハウスは残金を払ってもらえないと建物を引き渡せないと脅されました。
　建て替えのため仮住まいであったため、Hハウスから一筆もらって引渡しを受け、
　入居後に補修させたそうです。

キー太先生
　キー太先生の不具合は、壁・床のキズ、建具が床を擦るぐらいです。
　他には洗面台の水栓がシングルレバーではなくて混合栓が付いていましたので
　交換して貰いました（100%施工者のミスです）。
　施主検査の指摘は、引渡し日までに補修・調整してくれましたので特にありません。

その他に法律でめられておりませんが  住宅ローン特約  があります。
住宅ローンで請負代金を支払う場合は注意しましょう。

＜一般的な流れ＞
　住宅ローン事前審査→工事請負契約書締結→本審査（契約直後）→住宅ローン締結→着工
　→竣工・引渡し→住宅ローン実行
　※本審査は工事請負契約書を締結しないと申し込めない。
　※事前審査が通れば本審査を通るとは限らない
　※住宅ローンは基本的に、建物引渡しのタイミングで実行される。

住宅ローンの本審査は１か月ほど掛かります。
住宅ローンの本審査に落ちてしまったり、希望の融資額が下りなかったりで
契約解除せざるを得なかった場合を考えて
工事請負契約書に工事契約を「白紙」の状態に戻す 住宅ローン特約 を入れておく必要があります。

相談者（ヤフー不動産）と住友林業とのトラブルでは、
ローン特約を入れているのですが、ローン融資が予定額で下りず、
解約を申し入れたところ営業マンから次のようなことを言われて相談しておりました。

住友林業の営業マン
融資が下りない場合とは０回答の場合であり、 融資が下りなかったとはみなされない。
→ みなされますよ。
予定額に満たない場合でも下りたのであれば、その金額に建物を合わせるのが常識だ。
→ 常識とはまでは言えないと思いますが。
解約するなら実費として２００万円払え
→ ふっかけましたね。（少なくとも営業経費８２万円分は請求できないと思いますが。

詳しくは書かれていないので、施主に落ち度があるとすれば
金融機関から融資を拒まれた場合には、買主は速やかに住宅ローン特例により契約を解除するか、
ほかの方法で資金を調達するかを選択しなければなりません。
どちらも選択せずに相当期間が経過すると解除権は消滅し、契約解除ができなくなります。
（東京高裁平成７年４月25日判決）

キー太先生
住友林業の営業マンに請負契約を急がされていたというのは事実でしょう。
計画も予算もおざなりで頓挫しています。
キー太先生のブログを読んでいる方は勉強されているので大丈夫でしょう。

次回は「工事請負契約書（その３)」です。

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