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2019.02.24
テーマ： ★つ・ぶ・や・き★(578264)
カテゴリ： カテゴリ未分類
東京の投資家や地方の100室以上持つ大家であって、サブリース以外の物件を持つ方と会う機会が多い。
基本的に、アパート経営は儲かるのである。
しかし、業者にいわれるまま新築のアパートを35年ローンでくんで儲かることは、決してない。
アパート経営で儲かるのは、当然初期投資をいかに抑えるかである。
スルガ銀行は、4.5％の金利で融資をしていたそうだが、その場合アパートの利回りが4.5％あって
初めて利息が払えるわけで、元本は全く減らない。そんな金利で借りること自体無謀だが、いまは
４～５％でないと他の銀行も貸さないと聞く。
すなわち、貸し渋りというか、アパート投資を抑制する動きがある。
つまり、主に相続税を払うためにアパートを売らなけらばならない人から安く買うことにつきる。
ローンが払えない人からは、抵当権設定者の了解を得られないので、安く買えない。
例えば、ひと月5万円のアパート築20年で10部屋があるとしよう。
月50万、年600万の収益が見込める。
単純に 利回り１０％で 6000万 ２０％で 3000万という価格が付く。
地域差空室率にもよるが、収益価格として3000～6000万の間で価格は決まると思う。
しかし、銀行の担保としては、土地価格の7割なので200坪(15万/坪）の土地として２１００万程度。
自己資金を半分近く投入すれば、交渉により4000万として1900万の投資で、600万の利益 3０％も夢ではない。実質的に、空室率、４％の利息や固定資産税、諸経費を引いて２０％を切る位。
しかし、たいていの大家は、自宅を買うのにフルローンが多いのと同様に、フルローンで買いたいと思っている。この場合でいうと4000万円の価格のものを2100万円で買うということ。
そういう物件は、まずないけど、全くないわけでもない。
だから、そういった大家が目をぎらつかして、希少な投資案件を探している。そして、運よく投資案件が見つかれば、儲かる不動産投資ができるというわけだ。
いまアパートを持っている昔からの大家さんは、満室なんて考えられず、あきらめ顔。
私どもの会社は、アパートは一軒も所有していないが、戸建やマンションを合わせていくらか貸しているので大家といえばおおやでもある。貸そうとして所有しているのではなく、しばらく売れないものを一度貸して、退去後に価格を下げてまた販売するつもりである。
ただ、結果として毎月の収入になるので、経営的には安定的な収入となりプラスになっている。
きっと、田舎の大家さんの多くは、相続問題が起きたとき土地代以下で都内の投資家に売ることになるんだろう。
基本的に、アパート経営は儲かるのである。
しかし、業者にいわれるまま新築のアパートを35年ローンでくんで儲かることは、決してない。
アパート経営で儲かるのは、当然初期投資をいかに抑えるかである。
スルガ銀行は、4.5％の金利で融資をしていたそうだが、その場合アパートの利回りが4.5％あって
初めて利息が払えるわけで、元本は全く減らない。そんな金利で借りること自体無謀だが、いまは
４～５％でないと他の銀行も貸さないと聞く。
すなわち、貸し渋りというか、アパート投資を抑制する動きがある。
つまり、主に相続税を払うためにアパートを売らなけらばならない人から安く買うことにつきる。
ローンが払えない人からは、抵当権設定者の了解を得られないので、安く買えない。
例えば、ひと月5万円のアパート築20年で10部屋があるとしよう。
月50万、年600万の収益が見込める。
単純に 利回り１０％で 6000万 ２０％で 3000万という価格が付く。
地域差空室率にもよるが、収益価格として3000～6000万の間で価格は決まると思う。
しかし、銀行の担保としては、土地価格の7割なので200坪(15万/坪）の土地として２１００万程度。
自己資金を半分近く投入すれば、交渉により4000万として1900万の投資で、600万の利益 3０％も夢ではない。実質的に、空室率、４％の利息や固定資産税、諸経費を引いて２０％を切る位。
しかし、たいていの大家は、自宅を買うのにフルローンが多いのと同様に、フルローンで買いたいと思っている。この場合でいうと4000万円の価格のものを2100万円で買うということ。
そういう物件は、まずないけど、全くないわけでもない。
だから、そういった大家が目をぎらつかして、希少な投資案件を探している。そして、運よく投資案件が見つかれば、儲かる不動産投資ができるというわけだ。
いまアパートを持っている昔からの大家さんは、満室なんて考えられず、あきらめ顔。
私どもの会社は、アパートは一軒も所有していないが、戸建やマンションを合わせていくらか貸しているので大家といえばおおやでもある。貸そうとして所有しているのではなく、しばらく売れないものを一度貸して、退去後に価格を下げてまた販売するつもりである。
ただ、結果として毎月の収入になるので、経営的には安定的な収入となりプラスになっている。
きっと、田舎の大家さんの多くは、相続問題が起きたとき土地代以下で都内の投資家に売ることになるんだろう。
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