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琴線に触れるキーワード
反応があるんだな～。。
2012.06.29
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仕事のご褒美は、・・・
仕事です。。
2012.06.16
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今日、この頃
平成１４年、１５年ごろの感じ。このころ買った人は、ラッキーでした。
2012.06.07
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機
結婚とか出産を機に住まいを購入することは健全です。
2012.05.28
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リスティング
好調です！
2012.05.25
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マーケット
いい物件があれば・・・とか、これくらいで売れるだろう・・・とか・・・であれば、マーケットは必要ありません。
2012.05.21
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リスクがあるから・・・
リターンがあります。
2012.05.13
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頭のいい売主
数社に見積もり依頼をし、一番低い額を提示したところと契約。卓見です。
2012.05.10
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立地
不動産業は、幅広く、仲介、管理、分譲、開発と多岐にわたる。それぞれの業態に即したまたは、営業方法による立地がある。ちなみに、当社は、コンサルティング・ファーストの考えのもと、主要駅の駅近にある。
2012.05.06
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問題解決
集客し、見込み客フォローをし、販売し、顧客フォローをし、リピート・紹介につなげる。販売とは、問題解決であり、提案であり、行動だ。何を差し置いても現場にいなければ。問題解決・行動が販売でり、売上である。
2012.05.04
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今日から更新します。
こみちゃんにも言われたので更新します。
2012.05.03
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心配しないで、大丈夫ですよ！
福嶋先生、ちょっと実験的にブログをやめていました。心配しなくて、大丈夫です。
2012.04.20
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不動産は、ツール（道具）です。
不動産は、ツール（道具）です。家族が幸せに暮らすための、子育てするための、個人が老後の憂いなく過ごすための道具です。物件情報を見ていると、どれもこれも高い気がするかも知れません。5000万円の物件を4000万円で購入出来ればな、と誰しも思うものです。でも、誰も何の利害関係もない人に1000万円の含み益を提供する訳がありません。会社や個人は、何らかの物やサービスを提供して、粗利益を出しています。そして、原価や経費が粗利益を上回れば、赤字になります。建売業者やマンションの再販業者が5000万円の物件を4000万円で売ったら、確実に赤字です。建売業者や再販業者も一般消費者同様、登記費用や仲介手数料などの諸費用を払います。売却した際も仲介手数料を払わなければなりません。物件自体の仕入れ値段は、売価の７～８掛けでなければ、事業が成立しません。リフォームや土地の分割などもしなければいけないからです。すぐ換金しなければいけない物件や個人では買い切れない高額の土地を仕入れ、分筆します。彼らの仕事は、来る日も来る日も不動産会社回りです。資金は、事業用の資金を使います。また、物件は、種々雑多です。場所もです。選べません。あるのは、売価の予想と原価だけです。彼らは、本業だから、安く仕入れなければいけないし、即金で買わなければ、他の業者が買っていきます。仲介は、本当に再販できる物件は、業者に卸します。その方がメリットがあり、確実だからです。卸す時に手数料をもらい、再販する時も手数料を得られるかもしれないからです。物件購入資金も確実です。今からローン審査ということもありません。本業だから８掛けで買える、といのは、車のディーラーなどと同じかもしれません。今の仕事をやめて、来る日も来る日も現金を持って、不動産会社を回れば、何年か後に８掛けで買えるかもしれません。でも、それは、一般消費者にとって、不動産が家族が幸せになるためのツールだということとは、相容れないものになっているでしょう。不動産を購入しようと思ったときに、一番いいと思う物件を買うことが、家族の幸せにつながる気がします。
2012.03.23
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不動産は、ツールです。
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2012.03.16
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不動産流通の仕組みと物件情報データベース
所有している不動産を売却する場合、不動産仲介会社Ａ社に売却の委任をします。委任されたＡ社は、不動産流通機構（レインズ）に登録します。登録された物件は、購入希望者が、不動産仲介会社Ｂ社を訪れたり、問い合わせして紹介される仕組みです。不動産売買の基礎知識レインズとは、≪Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。財団法人東日本不動産流通機構は通称「東日本レインズ」と呼ばれています。不動産の購入をお考えの方に、 不動産業界が把握している網羅的で最新の物件情報のなかから検討し選択していただけるように。 不動産の売却をお考えの方に、 不動産業界全体が連携して買い手をお探しできるように。こうした願いを実現するために不動産業界が大同団結して平成２年に誕生させたのが不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム 「REINS（レインズ）」です。≫高額な不動産です。どこか１社だけでは、なかなか買い手が見つかりません。網羅的なネットワークシステムが必要だったのです。逆に言えば、どこの不動産会社に問い合わせても同じ物件が出てくるということです。ということは、買主さんにとっては、どの不動産仲介会社が自分にとって、安全・安心な取引を提供してくれるか、ちゃんとフォローしてくれるかということが重要になってきます。未公開物件とは、レインズに登録されていない物件です。手付金保証制度の対象外となります。未公開物件は、懇意にしている仲介が社に良く調べてもらって下さい。つい最近のことで、未公開物件を検討していたお客さんが、結局購入を諦めました。理由は、物件以外の不透明な請求をされたからです。不動産は、一般消費者にとっては、一生に何度も売り買いをするものでは、ありませんが、不動産会社にとっては、日常茶飯事のことです。自分の味方になってくれる仲介会社を探すことが大切です。さて、最強の物件情報データベースは、レインズです。物件を預かった仲介会社や売主業者が、リアルタイムで多数、物件登録するからです。ポータルサイトの比では、ありません。所詮ポータルサイトは、お金を払っての宣伝広告でしかないのです。数は、知れています。また、いかに優秀な自社の物件情報データベースを構築したとしても、レインズにはかないません。数千、数万社という不動産会社が、レインズに物件登録し、契約済みの物件は、削除していくからです。マンションであれば、ほぼ100％、レインズに登録されます。土地や一戸建ても90％前後、登録されます。それ以外の未公開は、やはり信頼のおける仲介会社の調査が必要でしょう。住所が分かれば、謄本を上げることが出来、どんな所有者かわかるからです。不動産流通の仕組みを理解し、最大の情報から、一番いい物件をゲットしましょう！
2012.03.15
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予兆
本格的になりそうです。
2012.03.11
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不動産売買の仕組みとデータベース
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2012.03.09
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仲介業者
不動産を購入する際は、仲介業者が仲立ちします。買主の意向を受け、売主側と価格や支払い条件、引渡し条件を専門知識や経験則、慣例をもとに交渉します。この仲介業者を選ぶのは、買主の自由です。お金を払う人が選択できます。これは、物件、司法書士、火災保険、融資を受ける銀行、全てお金を払う人が選択できます。仲介業者の担当が、未熟だ、不安だと思えば、他社の信頼のおける担当に代えればいいのです。仲介業者が自分にとって、有益な情報を提供し、アドバイスをしてくれ、融資などの問題を片づけ、一番良いと思われる借り入れ条件を提案し、決済・引渡し後もちゃんと面倒をみてくれる仲介業者に代えればいいのです。買主側の仲介は、買主の為に最大限のメリットを提供し、最小限のデメリットにとどめる役割を果たして、手数料を頂くもののはずです。個人にとって不動産の購入頻度は、とても低いものです。一生に何十回も売り買いするものではありません。ある仲介業者にとっては、お客さんは、一過性のものかもしれません。決済・引渡しが終わったら、もう二度とそのお客さんとは会うまい、クレームも無視するかもしれません。そうなるかも、と感じたら代えればいいのです。先日、買い替えのお客さんと話していました。５年前にマンションを購入して頂き、子供が二人できたので、今度は、一戸建てを買おうと探しているところです。ふとした会話から、現在のマンションの上階から水漏れが起こったという話になりました。共有部分が原因でしたから、管理会社の保険が適用されますが、その範囲外は、自分の火災保険がを使えるかもしれません、というお話をしました。早速、そのお客さんに、私たちが代理店をしている保険会社の専門担当をお知らせし、範囲外の部分について、お話を始めました。これが、仲介の使いで、です。長きにわたり、お客さんのメリットを最大限にデメリットを最小限に専門知識、経験則、慣例、問題解決能力を駆使して、お客さんに寄り添っているのです。一回こっきりだと思っている仲介業者は、引渡し後は、なかなか助けてくれないかも知れません。アメリカでは、医者、弁護士、不動産業者の友人を持つことが、人生成功のカギだとも言われています。いざという時、頼りになるからです。アールイー不動産は、そんな不動産業者を目指しています。
2012.03.08
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ドブ板営業
リーマンショックからさらにドブ板営業をした日本電産は、凄い！
2012.03.06
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妻の指摘
いい人だけではダメ！
2012.03.05
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３ヶ月以内に購入希望の方
希望の物件が登録され次第、お知らせします。６ヶ月以内の方は、週一回の物件情報のお知らせです。
2012.03.02
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毎日歩いて出社してます。
家から会社まで３０分、毎日歩いて出社しています。土日は、妻と散歩しながら会社まで来ます。いい運動になります。
2012.02.26
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紹介
既契約者からの紹介やリピートは、嬉しいものです。。
2012.02.23
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メールが届かなければ・・・
意味がありません。電話するか。。
2012.02.20
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ボチボチ
売れてる感じ。。
2012.02.18
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南山に鼓を打てば、北山に舞う
「どこかに必ずあなたの理解者や信者がいる。ひょっとしたらパートナーかもしれないし、師かもしれない。その人を見つけ、その人のために仕事をしなさい。あなたが鼓を打っても舞わない人たちにむかって「なぜ舞わないの？」と聞いて回っている絵は滑稽だよ。その人たちはきっと別人の鼓に舞っているのだから」「がんばれ社長！」より
2012.02.16
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低額他は、動いています。
土地建物も、まあまあ、動いています。
2012.02.13
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不動産会社の店舗には、・・・
情報と知識と経験、問題解決能力があります。ネットだけでは、解決しません。そして、現場（現地）に行きましょう！
2012.02.11
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会わなくちゃ！
メールやＨＰだけでは、お互い情報が少なすぎます。。
2012.02.09
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風邪
気を付けてください！
2012.02.07
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今日は、・・・
ローン契約です。
2012.02.05
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フラット３５
４月１日から、主な変更点として、・９割融資・当初５年の金利優遇になります。
2012.02.02
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１月も終わりです。
２月もがんばろう！
2012.01.31
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動いています。
２月は、本格的に動きそうです。
2012.01.29
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気持も新たに・・・
やっていきましょう！
2012.01.27
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不動産探しは、１つのプロジェクトです。
『不動産探しは、１つのプロジェクトです。』不動産が欲しい！と思って、さまざなま情報を集め出します。全て、物の購入には、『購入する意思』と『購入する能力』が必要です。『購入する意思』の方は、家族それぞれの好みや価値観、将来に対する展望が反映されます。また、物件相場と予算のギャップも埋めなければいけません。『購入する能力』は、過去から現在に至る棚卸の部分があります。現金で購入する人は、それほど多くありません。ほどんの方が、住宅ローンを使います。今までの住宅購入のための貯金、年収、勤続年数などが、重要になってきます。ここが、棚卸の部分です。こと、住宅ローンに関しては、金融機関は、横一線ではありません。返済比率や物件の築年数、金利優遇、土地先行取得に強いのか、弱いのか、などなどです。また、同じ銀行でも方針の変換が良くおこります。この辺りは、仲介が『生（なま）』の情報を持っています。物件探しも、仲介によって違います。仲介が売りたい物件を出してくるのか、買主の希望と相場を踏まえ、物件を出してくるかのかでは、大違いです。買主のメリットを最大限にし、デメリットを避けるアドバイスをすることが、仲介の仕事の１つです。さながら、買主をリーダーに仲介、銀行、ハウスメーカーや工務店などを巻き込んだ１つのプロジェクトです。
2012.01.25
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雪
転ばないようにね～！
2012.01.24
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無事、
契約が終わりました。
2012.01.22
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さて、明日は
契約です。
2012.01.20
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相談
相談無料
2012.01.18
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今日から、・・・
本格始動。明日は、契約です。
2012.01.16
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１５日明け
本格的始動です。
2012.01.14
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今日は、・・・
物件調査です。。
2012.01.11
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家
住というのは、一生ついて回る。借りて住むか、買って住むか。一般に買って住んだ方が良いとされる。
2012.01.09
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不動産仲介サービス
不動産を購入するタイミングは、『本当に欲しいと思った時、本当に欲しいと思った物件』を買うのが正解です。流通市場の不動産には、全て仲介手数料がかかります。これは、仲介サービスを受けた対価です。ちなみに、仲介手数料は、成果報酬です。契約・決済をしなければ、かかりません。物件価格以外に諸費用として、登記費用、収入印紙代、仲介手数料、固定資産税等清算金、火災保険料などがかかります。また、住宅ローンを利用するとローン保証料、銀行事務手数料などがかかります。物件探しから、売主側との諸条件の交渉、諸費用の各項目のチェック、銀行のチョイス、不動産取得に係るあらゆる問題の解決、アフターフォローが、当社の仲介手数料の内訳です。仲介として、選ぶ仲介によって、購入する物件、満足度、アフターフォローが違うと考えます。仲介選びで、不動産取得の成否の半分は決まると思います。当社は、バイヤーズ・エージェントとして、買主側の仲介をします。当社が当社の利益の為に売りたい物件というのは、ありません。だから、流通する物件の全てを提示して、買主さんが『本当に欲しい思う』物件を一緒に探していきます。大きく分けて、問題は２つ。物件と融資です。不動産には相場がありますから、予算と相場が現実的に一致しないものは、買えません。融資は、金融機関各行の基準があり、そのテーブルにのるかどうかが、最初の関門で、次に金利優遇となります。買主さんに合った金融機関を探していくことになります。物件探しは、好みや将来の考え方であり、融資は、年収や自己資金が重要です。私たちは、多くのケースを経験してきたことから、会ってお話をすることが不動産取得成功の為の一番の近道だと考えます。是非一度、ご来社ください。一番満足する物件を一緒に探していきましょう！
2012.01.05
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新年
明けまして、おめでとうございます。今、名古屋の実家から帰ってきました。
2012.01.03
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あと、決済が２件。
もう１件、契約があるかも。。
2011.12.25
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株を枕に・・・
不動産を枕に・・・
2011.12.21
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物件待ち
物件待ちよりも物件選択が出来る種別、予算を！
2011.12.18
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買主の主体
最近、特に女性が主体になってきました。
2011.12.15
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