プロジェクト2888分のＸ

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あらら、午前中は調子いいかなと思っていた株式市場ですが、後場は急落ですね。別段材料はないようですが・・？弱気人間が増えてきたと言うことでしょうかね。こういうときは「買い」に限るとも思うのですが、実はどうも株式＋J-REITが予定以上に増えちゃっているので、資金がないわけじゃないのですが、現在自粛中です。

ここのところ、毎月下旬にその月決算になるJ-REITの今後を占っていますが、今回はいまいちな銘柄が多い５月決算J-REITです。前提として

・J-REIT指数現状維持
・大きな材料無し
・当たるも八卦、当たらぬも八卦

といったところです。くれぐれも、信用して投資行動などせぬようにお願いします。あくまでも、自分自身に対するメモに毛が生えた程度のものですから。おまけに、保有していないものはそれほどチェックもしていないため、熱も入っていませんから。

8960 ユナイテッドアーバン

上場時は、当時唯一欠けていた5,11月決算銘柄でした。ということで、これは買われるかも？などと勝手に想像して上場初日に購入したのがJ-REIT初購入でした。安易な購入法です。その後１口買い増していますので、２口保有です。むろん、最も長期に保有し続けている銘柄ということです。他の、8954, 8956, 8957, 8958, 8962などは売ったことも買ったこともありますが、ここは、一度も売ったことはありません。なぜか？・・それは一度も高すぎると思ったことも、これ以上持っていると含み損になりそうでヤバイと思ったこともないからです。今後も65-75万くらいの範囲内ならだらだらと保有継続となるでしょう。

ここは、前期全く物件の取得をしませんでした。そのため、ここ２期は14千円台で巡航速度でしたが、今期はいくつか物件を取得しているため、15千円台の分配金予想を出せると思います。それでも、これまでの評価を考えると、70万円台前半といったところでしょうか。71-2万円あたりが落ち着きどころですかね。まだ増資はやらないと思います。

レジデンス系では最も古いのですが、全体の雰囲気につられて、さえない投資口価格に終始していますね。しかも、ここの分配金巡航速度は約12千円程度と見込まれます。前期、そして今期と連続して14千円の予想ですが、これらは物件売却益が絡んでいます。もし来期も物件売却益を出すのならいいのですが、今のところはアナウンスはありません。上場後３回あった決算期にいずれも増資を行うという荒技に出てきましたが、前期決算では目標としていた資産総額に達しましたみたいなことが書いてあったので、今後はやたらと拡大したがる路線ではなく、内部成長などに重きを置くものと思われ、今回はさすがに増資もしないでしょう。たしかに、今期積み増した資産は、総資産規模に比べるとたいしたことはなく、分配金に与える影響は軽微です。とすると、売却益という一時金がなければ12千円レベルの提示になるかもしれません。12千円だと60万円台のキープは困難で、50万円台後半、57-8万円あたりが落ち着きどころに思えます。実は、ここも２口保有しているので、予想がはずれて、もっと高い分配金を提示してくれることを願っています。増資無しの決算期となると初めてのことなので、どのくらいの分配金を提示するのかちょっと読みにくいです。

8966 クレッシェンド

昨年12月中旬に、いくつかのいまいちな銘柄が大きく売り込まれたことがありましたが、11月の決算落ちと時期を同じくしたここまでの３銘柄も大きく売り込まれました。おまけに、クレッシェンドは増資も行いましたので、悲惨な下落を演じています。ここは戻り方も鈍く、前期権利落ち前は50万円台後半にいたのに、今期はほとんど40万円台で過ごしています。来期分配金は、譲渡益発生（ただししょぼい）、多少の資産増加を見込んで、12千円程度となるものと想定しています。とすると、50万円台前半、52-3万円近辺が居心地がいいかなと思います。ここも、さすがに増資は出来ないでしょう。

8976 DAオフィス

関心がないからどうでもいいやってかんじです。第2期入りがまもなくという時点で、物件売却益がらみで第2期の分配金上方修正をしましたが、あまりかまってもらえません（涙）。第2期の利回りは5.5％を超えているんですけどねえ。いや、私も50万円台なんて高値ではとうてい買う気にはなれません。でもそれはそれで、利回り至上主義で買われることもあるでしょう。予想は50万円台前半。落ち着きどころは53-4万円あたりといったところですか。でも、売却益という一時金でかさ上げされていますから、巡航速度は11千円～12千円であることは認識しておいた方がいいと思います。それに、来期末に増資となると、物件売却益はなくなるは、希薄化はするは、ということになり厳しい局面も。なんで、物件売却益でかさ上げできる今期末に増資をしなかったのか、疑問です。ひょっとして、こんだけ分配金増やしたら野村並だから、90万円はいくかもなんて白昼夢でも見ていたのでしょうか。

それより、上場時に取得金額ベースで30％を超える物件の信託受託者が JPモルガン信託銀行（聞いたことがない）と新生信託銀行（業務停止になって初めて知った）という相次いで業務停止にされている信託銀行なんですけど、なぜメガバンク系の普通の信託銀行じゃなくて、こんな訳の分からん信託銀行を使ったのか、その理由を開示できるものなら開示して欲しいですね。新生信託の方では、「わしらちゃんとやってるので大丈夫」って言う開示があるんだけど、そのあんたらが信用できないときはどうすべき？あんたらの本社自体が入っている銀座の古～いビルは何でJPモルガン？こちらの方は何の開示もないんですけど。ひょっとして、JPモルガンが「受託審査・査定等を行わず、対象物件の瑕疵やリスクを信託受益者等に転嫁して（金融庁HP）」いることを知っていて、利用したんではないですよねえ。そんなあくどいこと出来ないですからねえ。まさか、「本件建物は完了検査を受けておらず検査済証が発行されていません（目論見書）」のでお引き受けできません、なんて普通の信託銀行からは断られたあげく、ルーズな信託銀行を探し出したわけではないですよねえ。まさかねえ。

8977 阪急リート

ここは、パス。阪神と阪急と村上ファンドの関係の結末次第でどう使われるか分からないので。本気で、2千数百億の物件を増資をして組み込むとなると、超大規模増資となり、成功すればPBRは一気に低下しますので、その点はいいのですが、ポートフォリオの分散という点では、あまりにも集中しすぎてしまいJ-REIT向きの話じゃないと思っています。それに、１回の増資でこれだけの資金を集められるのかどうかその点も不透明です。もしそんなことが全くなければ、現時点の価格は個人的には高すぎると思っています。リテールファンドやフロンティアより利回りが低くなる理由がなにかありますか？関西ローカルなのに。

さて、明日はエルシーピーの上場ですが、不動産業界での相次ぐ不祥事の発覚、利回り5％台の銘柄も放置されつつある昨今のJ-REITの状況、耐震偽装がらみだったとはいえ一度上場を延期した出戻り、45-48万の仮条件に対して、真ん中より下の46万円で発行価格が決まった人気のなさ、オフィスや商業施設もあるとはいえ、評価が低いレジデンス中心、etc。ズバリ厳しい船出でしょう。初値予想は414千円。その後第１期は40万円台をキープできるかどうかの攻防かといった気がします。第２期になると利回りも上がりますが、それでも公募価格回復は厳しいという感じがします。

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