プロジェクト2888分のＸ

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今日は日経平均大幅高ですが、ここ何日かは乱高下といった印象ですね。踏ん張りどころです。

さて、本日は金利高シリーズ第？弾で。（第5弾かなあ。しばらく書いてなかった上に、カテゴリーとしてもまとまっていないので、第4弾は見つかりましたが、それ以降書いていなければ、これが第5弾です）

J-REITのようにインカムゲイン商品と思われているものは、金利高には基本的には弱いわけです。私も、例えば、10年もの国債の金利が10％なら、現在の価格でJ-REITを買うはずがありません。現在のJ-REITの加重平均利回りは3.7％程度であり、10年もの国債の利回りが、一時期よりちょっと下がったものの1.8％台ですから、平均的にはその差が2％を切っています。個別で見れば、すでに差が1％強に縮まって来ているものもあります。この差がどのあたりまで許容かということで、逆転して国債利回りの方がどんどん高くなってしまうようなことはあまりなさそうです。一方、国債金利の方は今すぐJ-REITの利回りに追いついてきそうかというとそうでもなく、しばらくはグズグズするとは思いますが、ゼロ金利解除観測が広まれば、それなりに金利上昇が想定されます。

国債金利が相当上がってくれば、それに突き上げられてJ-REITの利回りも上がらざるを得ないわけですが、私は金利差ゼロ、すなわち同レベルの利回りでも、J-REITの方がおもしろいかもしれないと思っています。むろん、国債は満期まで保有すれば、国が元利を保証しているため、元金の目減りリスクがある以上、J-REITの方がリスクが高いのは当然です。ですから、リスクプレミアムとして、ある程度の金利差が必要と考える人も多いでしょう。実は私もかつてはそう考えていました。その証拠に、J-REITではなく、US-REITの利回りが米国債利回りにくっついた時に、今後は債券の方が有利かな？と述べています。昨年８月の成績をまとめたときです。

US-REITを売って、米国債券を買うと言った具体的行動を起こしたわけではありませんが、現時点ではこの予測は間違っていました。10年もの米国債の利回りは、FOMCの利上げにより、当時から１％程度上がっていますから、債券価格としては当然下落しています。これに対して、US-REIT指数は、最近やや軟調ですが、それでも10％以上は上昇しています。ここ９ヶ月では、REITの圧勝でした。これはどうしたことか？実はUS-REITの事情はよく分かりません。

J-REITでも金利上昇に伴って、どんどん価格が下落しているという状況ではありません。たしかに、利回りと価格は短期的には反比例の関係にあります。しかし、半年、１年レベルでは同時上昇が可能なのです。昨年、J-REIT指数が最高値をつけた７月上旬では、利回りはほぼ3.2％であったと記憶しています。現在は3.7％ですから、利回りとしては大きく上昇しています。では、価格が下落したのかというと、そうではなく、3/28以降現時点まで（除5/23）はJ-REIT指数は昨年高値より上で推移していますから、投資口価格と利回りが同時に上昇したと言えます。

これは、J-REIT全体として１口あたり増益となっていることを示します。通常の国債の利金は増えませんし、電力株の配当なども長期間固定なわけで、インカムゲイン部分が定数でありますので、利回りと価格が反比例の関係にあります（正確に言うと、国債はちょっと違うんだけど）。しかし、J-REITの分配金は固定と言うわけではなく、変数であり、増額も可能というところが異なります。例えば、日本ビルファンドは、１年前の巡航速度16千円程度の銘柄であったのが、今では18千円程度になっています。J-REIT増益の理由はいくつかあります。高値での増資で、株主資本が増強されるのがその一つです。また、景気回復に伴って、特に首都圏ではオフィスビル空室率が下がって、家賃上昇も起こっています。これも増益要因ですね。

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