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プロジェクト2888分のＸ

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アメリカはずいぶん物価上昇が激しいようで、インフレ圧力→金利引き上げがすでに既定路線になってしまったところで、これによりかえってサバサバして株式市場が上げに転じたようです。まあ、アメリカの方でも下げ疲れ、押し目買いですかな。これを受けて、東京も本日は好調でした。でも、戻り待ちの売りっちゅうのもあるようでして、勢いは感じられませんね。

さて、昨日は例によって公募割れのJ-REIT上場となったわけですが、その日本ホテルファンドの利回りがいきなりトップ３になったと書いたばかりなのに、本日はいきなり１ランク落ちて第4位になってしまいました。これは、8974イーアセットが決算発表をして、同時に今期分配金の上方修正をしたためです。

すでに発表済みであった今期分配金予想額は11,569円でしたが、額にして2500円程度、率にして20％以上の上方修正で、14,066円となりました。しかも、次期利回りも同レベルを発表していますので、これが巡航速度のようです。まあ、もっとも、増資をしなければということですが。これは、４月決算J-REIT について記述したときの私の予想を上回る額です。

もともと、イーアセットは評価が低く、５％台の利回りで低迷していましたので、今回の上方修正で、なんと6.3％程度に上昇し、トップの座を堅持してきたスターツプロシードを抜いて、いきなりトップに躍り出ました。まあ、もっとも、明日には結構買われて、投資口価格が上昇するでしょうから、1日天下に終わるとは思いますが。

ちなみに、利回りトップテンは今日現在の終値で、以下の通りです。利回りがいいってことは、投資口価格が安いってことで、評価も低いってことですから、すばらしい優良銘柄は見あたりませんが。

6.29%　8974 　イーアセット
6.20%　8979 　スターツ
5.90%　8976 　ＤＡオフィス

5.20%　8983 　クリードオフィス
5.12%　8965 　ニューシティ
4.94%　8970 　シングルレジ
4.93%　8984 　ビライフ
4.89%　8975 　ＦＣレジ
4.87%　8973 　ジョイントリート

考えてみると、１年前の今頃は、J-REITでは４％台の銘柄もほとんど眼に出来なくなってきたころだと思います。上記の中では１年前からあったのは、ニューシティレジデンスのみですが、はっきりとは覚えていませんが、利回りが当時から１％以上上がっているとするならば、投資口価格も下落するはずです。

今日現在の、全34銘柄の利回りの単純平均はなんと4.4％となっています。時価総額をもとにした加重平均利回りも3.9％ほどで、１年前よりは0.5％以上は上がっています。これが普通になってくると、今後、公募価格近辺で４％台前半くらいしか出せないREITにとっては厳しい舵取りが続きます。ただし、次に上場のリプラスはどうやら、公募価格近辺で５％台の巡航速度が可能なようです。

J-REITへの資金流入も少し細ってきたのかもしれません。そんな折にも、新規上場や公募増資が続けば、限られたパイを奪い合うような形で投資口価格も下落し、そのため、利回りが上昇してきている側面があるかもしれません。個別銘柄でもそうなんですが、J-REIT全体として、新規上場や公募増資の頻度をもう少し落としてもらわないと、世間の金利上昇の影響もあわせて、こんな傾向が続くのかもしれません。まあ、利回りが高いのはいいのですが、投資口価格は下落して欲しくないわけです。

ところで、昨日上場した日本ホテルファンドですが、本日はわずかに上げました。まあ、これは誤差範囲なんですが、もう一つのホテルREITのジャパンホテルアンドリゾートが今日は大幅な下落です。ホテルアンドリゾートの投資家が、昨日の日本ホテルファンドの公募割れを見て、売りに出したということでしょうか。まあ、２つのポジションの違いにはやや違和感を感じていたところであり、差が詰まってくるのはいいのですが、出来れば、上のものが下がるのではなく、下のものを引き上げて欲しいと思います。それにしても、ホテルアンドリゾートはJ-REITにしては動きすぎですね。

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