プロジェクト2888分のＸ

Calendar

毎月恒例となってしまいまいたが、こんな状況の時に将来を見積もるなんて意味ないので、半分笑い話みたいなモンですわ。12月決算銘柄の中ではプライムが増資を発表しました。まあ、多少の売却益が出るので、それを利用した増資といった感じですが、長期的には投資口価格にしてプラスの影響を与える増資となっており、上位銘柄はこれからもやりやすい環境が続くでしょうね。三井不動産も商業施設系のREITを新たに作るよりは、日本ビルファンドの増資をして、組み込む方が遙かに面倒が少なそうで、集金も楽そうですよね。一口あたり出資金の2.5倍で買いたい人が大勢いるわけですから。こうしてくれると、NBFの投資主にも多大なメリットあるし、もはや超割高銘柄を冷ますためには、増資により一口あたり出資金額を増やすくらいしかないんですけどね。

1月決算銘柄の今後については、どうせあたりっこないですが、まあ今回も

・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持
・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し
・当たるも八卦、当たらぬも八卦

といったところです。くれぐれも、信用して投資行動などせぬようにお願いします。今回は特にです。あくまでも、自分自身に対するメモに毛が生えた程度のものですから。おまけに、保有していないものはそれほどチェックもしていないため、熱も入っていませんから。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、1/19現在の値は以下の通りです。週末に書いているので、全て先週末の値です。

東証REIT指数＝2,113.71

8957 東急リアル・エステート（1/19：112万円）

まあ、古い銘柄なんで、保有物件には含み益もあるでしょうが、100万超えちゃあ考慮対象外ですか。まあ、利回りとして3％はなくちゃねえ。そんな私の希望とは別途、今後を考えてみますと、現時点で来期予想分配金は今期と同じ14千円が提示されています。しかし、発表後に物件を２つ取得していますので、若干の上乗せは期待できるでしょう。分配金が14,500円程度に上方修正されると仮定して今後を考えると、114±5万円あたりでしょうか。

8955 日本ロジスティクスファンド（1/19：116万円）

ここもねえ。１口持っているんで、12月以降の急上昇の途中で何度か売るかな？と考えたんですが、今のところ持ち続けています。高くなればなるほど、次回の増資もおいしくなるでしょうしね。ここは無借金方針なので、増資とともに大量物件取得というパターンで、まず取得物件の方を準備しておいて、たまってきたら増資するというパターンでしょう。LTVの高まりで増資のタイミングをはかる通常銘柄の考え方は当てはまらず、いつ増資するか分かりません。前回の増資は１年前なので、ぼちぼちやるかもしれません。しかし、増資なしを前提にすると、来期は今期より１割少ない13千円の分配金予想で、この発表以降はごくわずかな底地を取得したのみですから、資産の方はほとんど変動していません。現状の指数維持の前提では100万円台キープしそうな感じですが、さすがに少々下落して107±5万円程度で。

8969 プロスペクト・レジデンシャル（レジ銘柄、1/19：404千円）

もうなんか相当終わってます。打つ手なし状態じゃないですかね。今期４物件の売却益が計3億円以上発生し、１口当たりでは4,150円程度ですが、予想分配金の上方修正は500円以下でした。まあ、売買手数料とか税金関係とかありますから、売却益がまるまる分配金にまわることはないとはいえ、ちょっとひどすぎない？そもそも、この物件売却は借入金の借り換えを拒否されて資金調達のため売らざるを得なかったといった話もありますよね。こんな低価格では増資もできそうにないし、借金も困難となれば、成長不可ですが？来期の分配金予想は8,530円と発表になっていますが、売却した４物件も含めての想定です。その後、１物件新たに取得したものの、前提となる運用資産が取得価格ベースで１割以上減っていますから分配金予想の下方修正は必至でしょう。まあLTVが低下しており、金利の支払額も小さくなっていますから、１割まるまる減るとは思いませんが、8千円は割り込むのでは？一応、8千円に下方修正されるとして見積もると、38±2万円程度にしておきますかね。もうどこかのレジデンス系銘柄にM&Aされるしか生き残りの道はなかろうかとそう思っているんですけどね。最大の投資主モルガンスタンレーのご意向で日レジが引き取るとかですね。ま、オリジネータが外資系と言うこともあって、主要投資主には外資が並び、過半は外国人が保有（2006.7決算期）するガイジンREITなんでどうでもいいんですけどね。

8970 ジャパン・シングルレジデンス（レジ銘柄、1/19：474千円）

ここは地味ながら最近少々ポジションを上げつつありますね。J-REIT全体の上げ方にはとうていかないませんので、相対ポジションとしては下げつつあると言うことですが。来期分配金は未発表ですが、多少物件も増えており、来期中に取得予定の物件もありますので、どのくらいかは分かりませんが、少々今期より多めになるんではないでしょうか。11,500円前後として今後を考えると、50±2万円程度は見込めますかね。1口当たり出資金が51万円程度なので、ここまで回復できれば、あとはPBR<1銘柄はプロスペのみとなります。現在、少々LTVは高いんですが、まだまだ増資ができる価格でもありません。今期末はナシと読みますが、現在取得予定の資産をすべて借入金でまかなうとLTV60%近辺になり相当煮詰まりますので、来期末あたりは増資の頃合いです。この時、55-6万円くらいまで持って行ければ、というところですが、現状では少々厳しいですかな。

3234 森ヒルズリート（1/19：111万円）

一時期、割高度日本一の日本ビルファンドの地位をおびやかしかねない位置まで上昇しましたが、その後、こちらは少々調整し、NBFはかっとんでいますので、日本一の割高REITへの道はやはり厳しいですな。それにしても、今現在はJRE、野村オフィス、森トラストとともに、2番手争いを演じているグループに属しているでしょう。上場直後で実績も含み益もないにもかかわらずこの位置ですから、実はとんでもなく割高だと思うんですけどね。基本的には上場第１期の今期は特殊な状態ですので、通常期に入る来期の分配金予想など見通して今の価格になっていると思いますので、現時点の価格ベースで考えるべきであろうかと思われます。権利落ちで多少は落ちると思いますが、まあ、おおざっぱに言って、110±10万円あたりで。ちょっとまだ価格的に落ち着いていない可能性があるので、ボラティリティがでかく、誤差を倍として大きめにとってあります。

本日の東証REIT指数＝2,146.45、レジREIT指数

お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう