プロジェクト2888分のＸ

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たしかに、月火の下落分は取り戻して、今週は行ってこいという感じになりましたが、でも、先週までも思いっきり下げていましたからね。今月はちょっと厳しいことには変わりないんじゃないでしょうか。

さて、本日は1月決算銘柄の権利付き最終売買日です。定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、以下の条件で考えております。要するに、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の予想といいますか、予言めいたことも書いてありますが、わたくし自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは皆無です。

・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持
・ボラティリティが大きくないこと
・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し
・当たるも八卦、当たらぬも八卦

一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状からはかけ離れています。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、1/24現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが昨日なので、全部昨日の値を用います。

東証REIT指数＝1,575.37（1/24）

8957 東急リアル・エステート（1/24：855千円）

もうすぐ赤坂の東急エージェンシー本社ビルを取得予定ですが、すでにこれを織り込んだ次期分配金予想が15千円と公表されています。このまま変更が無ければ、今期にちょびっと上乗せしたくらいですから、基本的には大差ないかなと思います。直近少々相対ポジションを落としたようですが、現在の東証REIT指数下ではむしろ落ち着きがいい場所になったのではなかろうかと思っています。増資は考慮する必要はないでしょう。86万円±4万円としておきますか。今の価格そのままなので、安易ですが。

8967 日本ロジスティクスファンド（1/24：696千円）

こちらも、来期予想が発表されていますが、先日浦安を取得しました。まあ、インパクトは100円、200円レベルでしょうから、14,500円に上方修正されると仮定して考えてみます。商業施設や物流も個人消費の伸び悩みに起因して最近不調で、ここも特に昨年11月くらいは相当相対ポジションを落としていたように感じます。ただ、今年になってからは、他銘柄に比べ、下落の仕方が穏やかと言うだけですが、相対ポジションと言う点では地味にあげているかと思われます。本来、この辺の位置でも良さそうなんですが、権利落ち後にはやや下方圧力もあると見て、分配金が今期に比べて上がるという上方圧力と拮抗するとすれば、結局今くらいのレベルとなる感じがします。よって、70万円±3万円程度にて。これも、今の価格そのままなので、やはり安易です。

8969 プロスペクト・レジデンシャル（レジ銘柄、1/24：357千円）

ここは、今ぐらいの指数値ならば、30万円は割り込んでいてもおかしくないんですけどね。ここを今現在こんな価格で買うくらいなら、どれでもいいですから他のレジデンス系銘柄を買っておいた方がまだマシでしょうね。ジョイントでもリプラスでも何でもいいと思います。今期は少ないながらも８月に物件譲渡益がありましたので、それが無くなる前提では、来期9千円台の分配金予想維持は困難と思われます。ただ、途中で取得した物件が通期稼働しますので、8,800円程度の予想を出してくると考えると常識的には、29万円±2万円あたりですが、親が買い支えたりしますんで、その効果のほどが不明です。金融機関が貸してくれればという前提付きですが、LTV60％まではまだ100億円以上のマージンがあるため、増資はしないでしょう。自殺行為だし。

8970 ジャパン・シングルレジデンス（レジ銘柄、1/24：319千円）

ここは、今ぐらいの指数値においては、不思議のないあたりにいますね。あいかわらずぷろすぺ(親)は買い進めているようです。今後、四条烏丸を取得するはずですが、いつになるかはっきりとは分からないし、インパクトも大きくないので、基本は同レベル、1万円前後の分配金予想になるかなと思われます。ということは、基本、そのままかなということで、現状維持の32万円±2万円ということで。ここも、四条烏丸は借入金でまかなえるでしょうし、一番の低PBR銘柄ですからね。自殺行為はしないでしょう。

3234 森ヒルズリート（1/24：653千円）

分配金予想を上方修正しちゃったりしても、さして反応薄でしたね。公募割れの日々に突入しております。まあ、売出だったんで、まだ１口あたり出資額は割り込んではいませんが。森兄弟共通の性質なのかもしれませんが、上場後はあまりやる気を見せないですね。物件の売買も全然しないし。まあ、あまりやる気がありすぎるよりは、長期投資には向いているのかもしれませんが。ポートフォリオも変わらず、分配金予想も現状維持として、今のところやや売られすぎのようにも感じますので、少し戻して70万円±3万円としておきますか。あまりにも現状維持ばかりだと安易なので(笑)。

さて、野村レジですが、既定路線通り、粛々と増資に踏み切ったわけですが、状況を見て判断するという心ある選択もしなかったわけですね。もう少し価格決定日に近くなると、野村による買い支えが入るかもしれませんが、ディスカウント増資は決定的ですね。上場来安値を毎日更新していくような日々ですが、いくらになるんでしょう。手取りで438千円（価格決定日の終値として46万円程度）まで下落すると、ラサールを抜いて、出資金棄損率ワースト１に躍り出ますし、422千円（同じく44万円台）までいっちゃうと、従前の出資金に対する公募価格の安値記録を作ったジョイントのバカ増資を抜くことになりますが、その辺まで行きませんかねえ。人ごとなんで、ちょっと楽しみ。

レジREIT指数（独自算出）＝1,444.46、単純平均利回り＝5.54％、加重平均利回り＝4.77％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。また、1月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。

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