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プロジェクト2888分のＸ

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今日は結構日経平均は元気でしたね。マイポートフォリオはそれほどの元気でも無かったんですが、J-REITがちょぼちょぼでしたしね。

さて、本日は2月決算銘柄の権利付き最終売買日です。定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、以下の条件で考えております。要するに、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の予想といいますか、予言めいたことも書いてありますが、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは皆無です。

・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持
・ボラティリティが大きくないこと
・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し
・当たるも八卦、当たらぬも八卦

一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状からはかけ離れています。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、2/22現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが週末なので、全部先週末の値を用います。

東証REIT指数＝1,595.42（2/22）

8953 日本リテールファンド（2/22：679千円）

かつての御三家も凋落したものです。最近は、駐車場作ったり内部成長に結構気を使っている印象です。8951,8952が大手を振って増資に踏み切れるのとは対照的に、ここはもはや「並」の銘柄になってしまったため、昨今の状況で増資に踏み切れば、結構厳しい結果が待っているかもしれません。来期分配金予想は、前期決算発表時に14,609円と発表になっています。また、来期中に取得する資産は、大阪堺のイトーヨーカ堂、神宮前４丁目east, west、で、愛知県のイオンの駐車場増床を含めて270億円の資金が必要です。おまけに、浦和パルコ取得時の短期CPが３月下旬に償還で、250億円必要です。これらから考えて、３月に増資となる確率が高いと思っていたんですが、現在公表済みの来期予想には、堺や神宮前がすべて織り込み済みなので、投資口数を増やせばそれだけ希薄化、反比例して分配金予想が減ってしまいます。一口60万円で、4万口新規発行し、240億円を調達したとすると、１口当たり分配金は13千円台半ばくらいまで減少する計算ですね。まあ、費用抑制などで、なんとか14千円台をキープできたとしてもギリギリくらいですか。昔に比べても、なぜここまで分配金が減少してしまうかというと、やはり、長い目で見れば、高値つかみの怨念じゃないですかね。商業施設REITでのトップの座は完全にフロンティアに握られてしまった感があります。まあ、増資なし、分配金予想も変化なしの前提で考えれば、65万円±3万円あたりですか。しかし、増資の危険性も比較的高いでしょうし、売却益などでの希薄化対策をせずに増資をすれば、どういう運命が待ちかまえているのか・・

8954 オリックス不動産（2/22：612千円）

来期は、14,129円の予想が出ていて、今期に比べると１割以上減ですが、売却益がなくなるためで、来期の方が巡航速度に近いでしょうね。最近、権利前にもかかわらず、少々ポジション落とし気味だったのは、この分配金の減少を折り込みに行く動きだったのかもしれません。というわけで、分配金は減少しますが、織り込み済みっぽい感じがしますので、さらに売り込まれると言うよりも、むしろ62万円±3万円あたりでもいいんじゃないかと思いますけど。低LTVで増資リスクはほぼナシですね。

8965 ニューシティ・レジデンス（レジ銘柄、2/22：422千円）

先日売却して手放したところです。この銘柄の行き先を見通すのは、少々難しいと思います。今期は売却益が出ているため、それを除けば11千円台程度の巡航速度になってしまいますかね。それから、今後の取得予定ですが、池袋を除けば、なんとか借入金でもしのげるレベルでしょう。しかし、池袋を取得するとなると、LTV=60%を上限とするならば200億円程度足りません。もっとも、産業ファンド並のLTVを許容すれば、借入も可能なのですが、まあ、そこまでもしないでしょう。来期、池袋を買うのか買わないのか、増資はするのかしないのか、さらには、譲渡益が出るのか出ないのか、これらによって大いに結果が違うでしょう。12千円の分配金予想、増資なし、池袋は先送りの前提では、40万円±2万円としておきますか。はっきり言って、全然分からないんですが。

8968 福岡リート（2/22：745千円）

来期17,200円の予想が出ていますが、今期取得した久留米のSCが前提に入っていないため、多少は上方修正され、今期とほぼ同レベルの予想になってくるんじゃないかと思います。年末年始あたりに少しポジション落としていたように思われますが、最近は相対ポジションとしてはやや復調気味でしょう。17,500円の分配金予想になるとして、72万円±3万円くらいなものかな。ここはとりわけ波乱はなさそうです。

8980 エルシーピー（レジ銘柄、2/22：390千円）

今期は大きな譲渡益に支えられた分配金予想ですからね。その譲渡益を除いてあらためて考えると、かなり巡航分配金は低そうですね。１万円はかなり難しそうです。いつのまにか落ちてしまったような印象がありますが、なにかそんなにひどいことはあったかな？LTVも煮詰まっていますが、特に現時点では物件取得予定がないし、譲渡益でも出さない限り、これ以上の希薄化もできないでしょうから、増資もナシと思いますけどね。ただ、今後の見通しはやや厳しく、分配金9千円、33万円±2万円あたりで、プロレジといい勝負くらいですかねえ。でも、上場来安値で349千円だからさすがにちょっと大胆予想かな？これだけレバレッジ効かせて1万円出せないんじゃ、まさにプロレジ並みとも思いますが。

3226 日本アコモデーションファンド（レジ銘柄、2/22：618千円）

3229 日本コマーシャル（2/22：475千円）

来期は12,300円の予想が出ていますが、２月末に取得する新宿のビルの寄与が入ってませんから、12,500円くらいになると考えてみます。最近ちょっと調子が良さそうなので、少し調整して、45万円±2万円程度が目途じゃないですかね。新宿のビル取得後、LTVは57％程度に煮詰まってきますが、その後の予定は増床くらいしかないので、今のところ増資は必要ないわけで、増資なしが前提ですが。

本日の東証REIT指数＝1,606.33、レジREIT指数（独自算出）＝1,400.20、単純平均利回り＝5.64％、加重平均利回り＝4.77％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。また、2月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。

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