1986110

プロジェクト2888分のＸ

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本日は気持ちのいい上昇でしたが、よくよく見れば、マイポートフォリオ的には昨日の半値戻しに過ぎませんな。昨日は気が付きませんでしたが、東証REIT指数の終値が、昨年5/31につけた最高値から50％以上の下落、すなわち半値以下を記録していました。まあ、上場来最安値の嵐でしたからね。森トラストまでとフロンティアの計12銘柄は、上場来安値をつけたのが2004年以前の話なので、これを更新するのもなかなかですが、それ以外の30銘柄はすべて今年になってから上場来安値を更新しています。特にこの3月です。本日ラサールが上場来安値を更新したので、3月に安値を更新していないのはFCと産業ファンドですね。産業ファンドはJALの格納庫のせいで分配金が上がった効果でしょう。しかし、FCは流動性が低いためなかなか特殊な動きをする銘柄です。本日はそのFCのお話で。

ＦＣレジは基本的にはもはやJ-REITとしての体をなしていない感じです。１月末にかつての旗艦物件の赤坂を譲渡したばかりですが、来期には４物件の譲渡が行われることが2/29に発表されました。っていうか、ファンドクリエーション側からするとJ-REITからの買い戻しですね。J-REITに置いておくよりももっと有効利用ができそうだという物件を買い戻したのかもしれません。もはや、ＦＣレジはスッポンに食いつかれてにっちもさっちもいかなくなってきたため、不動産の別の使い道を考えているのかもしれません。要するに、ＦＣレジは捨てられちゃったってことですかね。

でも、今回の譲渡の理由も、「中長期的なポートフォリオの改善を図るため」っていうんだからお笑い草です。もともと総資産300億円にも満たないこぢんまりとしたJ-REITだったわけですが、今回の譲渡が完了すれば、総資産は200億円を切り、192億円（購入価格）ですからね。確かに、譲渡益とかあり、分配金は取り繕っていますが、巡航速度は相当低くなることだけは確かです。ポートフォリオの改善を図るのであれば、新規物件の取得もしなければならないわけですが、自分で買い戻したってことは、新たにＦＣに与えるつもりもあまりないんじゃないかなあ。ひょっとすると、毎期毎期譲渡が行われ、「そして物件は何もなくなった」ってな状態になるんじゃなかろうな？PBR1倍割れが続出している昨今、物件を何も持たず、出資総額相当のゲンナマだけ持っていますという状態の方が「ポートフォリオが改善」された状態と考えているのかな(笑)？

でもまあ別の見方もできて、もはやＦＣレジ丸ごとの譲渡がほとんど決まっていて、今度運用会社を手に入れるところが、レジデンスをこのREITにぶち込みたいがために、物件購入余力を高めておくことをファンドクリエーション側に要求しているのかもしれません。むろん、ラサールのように自分自身で第三者割当増資に応ずることもできますが、このご時世ですから、なるべく金も使いたくないのかもしれませんね。ぷろすぺ(親)から投資口を一部買い付ける必要があるかもしれませんし。

確かに、今回の譲渡に伴い受け取る資金で借入金を返済すれば、有利子負債は50億円のレベルに低下します。極端に負債が小さくなり、LTVはほぼ25％程度です。オフィス系と異なり、高いレバレッジを効かせて運用しないとまともな利回りが実現できないレジデンス系としては破格の低LTVで、150億円以上の物件の購入余力が発生します。今ＦＣが保有しているような物件なら、10棟とかそのくらい購入可能な数字です。もはや焦土化してしまったこのREITに魅力を感じるとするならば、物件購入余力この一点じゃなかろうかと言う気がするわけです。そうでもなければ、これだけ物件を売却して行って、どんどん貧相になってゆくREITを買ってくれる人もいないでしょうしね。

さらに、ここに無関係なわたくし的には、このまま貧相なREITとして３－４年放置され、譲渡益が消えた後、分配金も5千円くらい（税金がかかれば３千円くらい？）の極貧で、投資口価格としては10万円近くに凋落。大規模な赤字を被ってぷろすぺ(親)もやむなく撤退。日本市場からも撤退・・てなシナリオもなかなか面白いですねえ。

もう一つ、無関係、無責任な興味としては、このままどんどん物件売却していって、「そして物件は何もなくなった」状態にして、J-REITそのものを解散するというシナリオですね。ちゃんと出資金額くらいの配当が出来るのかどうなのか、そう言ったパターンを見たことがないため、見てみたいような気もします。株式会社が解散して上場廃止になるときはたいていは「倒産」であり、普通株主に対する配当はゼロが普通でしょうからね。出資額の9掛け、8掛けでもいいですから、まともに配当できれば、最下層REITに取っては、投資口価格に好影響を与えるのでは？(笑)

まあ、いずれにせよ、ファンドクリエーション的にはもはやこのREITを自分自身で育ててゆくという気は完全に萎えているようです。一番のぷろすぺ(親)対策は公募増資だったとは思うのですが、見合うだけの物件を用意できなかったということでしょう。まあ、パイプラインとしてはもともと大いに疑問があったわけで、J-REITをちゃんと運用できるほどの力がなかったということでしょう。上場後もほとんど外部成長できない超小規模REITなんですから、FCもJASDAQあたりを選んでのんびりとやっていれば、いまごろ案外いいREITであったかもしれませんけどね。

本日の東証REIT指数＝1,341.66、レジREIT指数

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