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JRE（8952）売却＆森トラスト総合リート（8961）購入

カテゴリ： J-REIT

いやー、昨日が祝日で本当に良かった。もう東証はアメリカが下がった翌日はお休みとしてくれると意外といいかもね。しかし、レイコフが民事再生法適用申請で、上場後３年持たなかったですね。ぼちぼち小さな不動産ファンド系も資金繰りでつらくなってきましたかね。有名どころやJ-REITの親となっているところまであまり波及してこなければいいのですが、クレッシェンドはとばっちりを受けてレイコフへの譲渡が出来ず、分配金減額となりそうです。

さて、本日、長期保有しようかと目論んでいたジャパンリアルエステイトを売却し、森トラストに乗り換えました。４日ほど前に「3ヶ月から半年くらいはヘタに手を出さずに放って置く」と書いたばかりなのに、舌の根も乾かないうちにもうこれだ(笑)。まあ、メンバーが１つ入れ替わっただけで、基本は放っておく方針には変わりはないんですけどね。どうせ塩漬けにしておくんだったら、こっちの方がましかな、ってくらいの売買です。

JREは増資に伴うゴタゴタのうちに購入したので、一応は適度に安く買っていまして、その後、東証REIT指数は下落していますが、価格は少々上昇していまして多少の利益は出ています。ここは今期売却益により分配金が上がっていますから、来期は18千円台前半と、今期に比べれば1万円マイナスの予想が公表されています。

一方、森トラストもJREと同様、オフィス系の３月決算ですから、まあ、基本は同類で同様な動きをしがちな銘柄であると思いますが、今期予想は17千円と、従来の巡航速度より落ちています。これは、大崎ＭＴビルのリニューアル工事の影響でしょう。この銘柄は工事をやるぞとか、終わったぞとか、後継のテナントが決まったぞ、みたいな細かいことはほぼアナウンスしない銘柄なので、工事が終わったかどうかも知りませんが、予定ではもう終了しているはずで、来期分配金は元通りの19千円前後の巡航速度に戻ることでしょう。前期決算時の説明資料によるとリニューアルにより賃料の40％アップを目論んでいるようですから、19千円を少し超えるかもしれません。とすれば、JREより予想分配金額としては上になる公算が大きいです。

まあ、というわけで、昨日つらつらと眺めていて、この両者で30万円以上の投資口価格の差にも若干違和感を覚えましたので、本日乗り換えてみることにしたわけです。今期分配金では1万円ほどの差がありますが、権利落ち後しばらくすれば、これを埋めてあまりあるくらい差が縮まるのではないかという思いです。今後、絶対値として上がるか下がるかは東証REIT指数次第でもありますが、少なくとも両者の差という意味では、20万円差くらいか、うまくすると10万円差くらいまで縮まるかもしれないなあと思って乗り換えたわけです。まあ、一種の裁定取引的な考え方ですかね。売っている方も現物なんで、さや取りにはなっていませんし、絶対値で考えれば、JREの方も売らなければならないような水準でもないようにも思いますが。

ところで、森トラストと言えば、上場時にオリジネータ保有投資口の売出という手法を取って、投資家に売りつけるときに相当の鞘抜きをしたということで、批判を浴び、上場時はもちろん手出ししませんでしたし、その後も買ってやるもんかと思っていたものでした。よって、購入は初です。しかし、昨今のREIT市場の崩壊により、同系の福岡リートなんかも激しい下落に見舞われているわけでして、もうぼちぼち過去の経緯は水に流せるくらいわけ分からなくなっていますので、許してやるかという雰囲気になっております。しかし、現状の東証REIT指数ではまだ福岡を買うほどの気持ちにはなれないのですが、クールに考えると、悪くはない投資口価格にはなってきているとも思われます。

また、さすがに増資のアナウンスがここのところ無いですね。リテールファンドの短期CPはもう一回発行してまわして行くみたいですし、増資可能な価格に回復するまで続けるんでしょう。NCRももはや３月末までに池袋を取得するのはあきらめたようです。借入も無理でしょうし、今から増資では間に合いませんからね。大部分の銘柄にとって、ファイナンスがしづらい環境が続きます。半年後も状況が変わらなければ、NCRは相当厳しいことになるかも。池袋に見合うだけの物件を売るか、契約を破棄するか、バカ増資をするか・・究極の選択です。

本日の東証REIT指数＝1,434.08、レジREIT指数

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