プロジェクト2888分のＸ

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ふむ。最近ジワジワではありますが、戻し傾向にありますね。まあ、１月中旬から２月いっぱい13千円台でもんでましたから、ここら辺でまたしばらくモミモミするのかもしれませんが、14千円台は１月上旬に一気に下りおりましたので、上げるときも軽快に行ってもらいたいものですが、いかがでしょうか。

さて、本日は早くも４月決算銘柄の権利落ち日だとおもいますが、定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、以下の条件で考えております。要するに、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の予想といいますか、予言めいたことも書いてありますが、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは皆無です。

・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持
・ボラティリティが大きくないこと
・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し
・当たるも八卦、当たらぬも八卦

一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状からはかけ離れています。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、4/18現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが週末なので、全部先週末の値を用います。よって、今週になってからの変動は織り込んでいません。また、今回は2回にわけてお送りします。

東証REIT指数＝1,434.08（4/18）

8956 プレミア（4/18：633千円）

今期は売却益のため分配金が多いですから、権利日を挟んで多少下落するかもしれません。しかしながら、３月にオフィスビルを取得し、来期分配金予想を16千円台まで引き上げましたので、あまり激しい下落は想定していません。まあ、現時点の位置でもオリックスやユナイテッドアーバンあたりと同レベルの相対ポジションになろうかと思います。よって、ほとんど現状維持、62万円±3万円程度にいれば居心地がいいものと思います。５月に２つレジデンスを取得して、再びレジデンス比率が50％を上回ってくる予定です。そのため、もう100億円程度借入するでしょうが、それでだいたいLTV50％レベルです。

8959 野村不動産オフィスファンド（4/18：877千円）

最近、ここも静かですが、この４月下旬に取得する新大阪の物件は結構大きな買い物です。よって、来期予想は公表されてはいませんが、ここら辺の寄与もあり、今期より伸びて、17千円レベルが期待できると思います。そうすると、やはり少し上げて90万円±4万円くらいなものですかな。あまり好きでもないこの銘柄で良い予想を出すのも口惜しいですが、まあ、多分、ここは、東急やら森トラストあたりと似たような利回りでいるのが居心地がいいレベルなんじゃないですかね。新大阪の取得でLTVは50％を少し越えると思いますが、増資レベルというほど逼迫はしていないでしょう。

8972 ケネディクス不動産（4/18：645千円）

今期はポートフォリオの大幅な入れ替えに伴い、５億円程度の譲渡益が発生していますので、今期予想の16,400円から、これを引けば、おおむね14千円レベルです。しかし、有利子負債も減っていますので、利払い減少も加味すれば、ザックリ14,500円前後の予想を出してくるのではないかと思われます。まあ、なかなかな巡航速度で、さらには投資余力も大きいですからね。個人的には、持っていない銘柄の中ではわりと気になるほうです。でもやはり少々利回りが低下するためやや売られがちになるんでしょうか。ちょうど分配落ちの63万円±3万円ということにしておきます。１口あたり出資金が625千円ですから、このレベルだとPBR的にやや割安感があるんですけどね。

8974 ラサールジャパン（4/18：355千円）

ここは前途は暗そうですね。J-REITだけで考えると、イーアセットのままの方がまだマシだったと思っていますが、アセマネも結構ヒーコラ言っているみたいですしね。来期は既に10,500円の予想がでています。まあ、この辺が巡航速度なんでしょうか。LTVが煮詰まっていて１万円レベルなんですから、いかに餌食にされているかということですね。この金額では33万円±2万円程度でも現状しかたないと思います。ホテルを売った金で25億円くらい借入金減らせますが、それでも煮詰まったLTVであることにかわりはありません。まあ、ラサール自身けっこう投資口を保有していますので、増資には打って出ないとは思います。当面物件取得予定もありませんし。しかし、骨までしゃぶり尽くされて、明るい展望はナシですね。

本日は出張あけにて、まだ今週になってからの情報をほとんど把握していませんので、これにて。

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