プロジェクト2888分のＸ

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昨日ブログを書いたときには見逃していたんですが、J-REIT初の親の破産です。昨日の15：53に開示されていましたね。

破産手続開始決定のお知らせ
http://post.tokyoipo.com/visitor/search_by_brand/infofile.php?brand=3285&info=350132

サブプライムローン問題による信用収縮で資金調達が困難化、REIT市場の大規模な混乱の中、フィー収入が大幅に低下、とあります。要するに、J-REITにジャンジャン物件を高値で押し込んで、そこからフィーを稼がないことにはやっていけないということですか。でも、無尽蔵に拡大していくわけないですからね。住宅価格が無限に上がっていくことを前提としたサブプライム問題と同様の構図ではないですかね。それに、REIT市場に無用な混乱を招いたのは、サブプライム問題ももちろんありますが、リプラスレジを初めとする一部の低位銘柄のやり口に、投資家が引いていったという側面も大きいでしょうから、まあ、自分で自分のクビを絞めたと言ったところでしょう。

リプラスのホームページには破産管財人の挨拶がでていますが、

リプラスは、回収可能な資産に乏しく、一般債権に優先する公租公課や多額な労働債権があることから、破産債権に対する配当財源の確保が難しい状況です。

だ、そうです。純資産価値どころか総資産でもゼロってことですか？給料も払ってなかったの？資産は全て担保に取られていたとか？自分のサイフに金もないくせに、人様の金を使って自転車操業していたって感じですかね。この辺はアーバンあたりとちょっと違うみたいですね。それで、民事再生じゃなくて、破産ですか。

まあ、運用会社の株式の一部はリンゴに譲渡したとはいえ、まだ55％ほど持っていますから、リプラスレジの運用会社がリプラスの子会社であることにはかわりありません。まあ、しかし、この子会社は連鎖倒産するような性質のものじゃなさそうなので、とおりあえず、資産運用会社の残りの株式もリンゴあたりに売却し、晴れて、リプラスの名前がなくなるREITになるでしょう。アップルリンゴレジデンシャル投資法人かな？これを受けて、J-REIT側からもアナウンスが出ています。

スポンサー企業の破産手続開始の申立てに関するお知らせ

問題となるのは以下のような点だと思いましたが、一応回答があるものもありますね。
１）運用会社はどうなるの？
２）TOBはどうなるの？
３）リプラスが持っているリプラスレジ投資口はどうなるの？

まず、運用会社の株式は、銀行団と相談の上、リンゴに異動を予定と書いてあります。まあ、順当でしょうね。あまり、他の第三者が出てくることもないでしょう。TOBに関しては金融商取引法の撤回事由に該当しないと書いてありますが、本当でしょうか。スポンサーサポートが受けられなくなる、レントゴー保証システムが受けられなくなるといった、相当重要な事情の変更が存在するとは思うんですけどね。TOB中止とか、価格の訂正とかまだありはしないかと、不信感もありますね。・・と昨日思っていたら、本日9/25にオークツリー社から報道発表があって、TOBは続けると明言されていますね。10時半くらいのこの発表を受けて、リプラスレジも上場来安値圏の15万円台から回復していったみたいです。TOB継続が約束されるのであれば、当たれば10万円以上抜ける15万円台は安いでしょうからね。

オークツリー社による株式会社リプラス破産手続開始に関する報道発表について
https://www.release.tdnet.info/inbs/140120080925050857.pdf

あとは、6,500口の投資口ですが、こちらは、2/18に発表されたリプラスの前期決算短信の中で、みずほをアレンジャーとするシンジケート団からの23億円の借入の担保として設定されています。よって、まずは借金の肩に銀行に取られる運命でしょうね。さらに、銀行側としては、TOBに応募するのが最良です。全部当選すれば、16.9億円も回収できますからね。密約でも無い限り、全部当選はあり得ませんが、まあ、最低でも市場で1口10万にはなるでしょうから、3割以上は回収可能じゃないでしょうか。市場外で15万円くらいで引き受け手があれば、10億円くらいの回収も出来ますが、リンゴももはやアップアップですからね。買い手がなく、市場に放出されると、TOB後なら下落圧力となりますね。さらに、もし銀行がTOBに応募するとなると、一般投資主のTOBの当選確率は下がりますね。

で、リプラスの話はこの辺にして、昨日の続きです。ただし、リプラスレジを除くと2銘柄です。注意事項もありますので、昨日のネタもちょっとチェックしておいてください。信ずるものがバカを見るということにならぬように。

8973 ジョイント・リート（レジ銘柄、9/19：231,700円）

親がオリックスに救われたって感じで、ここも少し戻しているところです。今のところ、すでに公表済みの三軒茶屋と初台を11月に、京都の五条を来年2月に取得予定で、合計約40億円。まあ、これくらいの規模ならなんとか借入でしのげるかなといったところですか。規模的にもたいしたことはないので、分配金への影響は少なそうです。よって、来期の分配金予想は公表されていませんが、まあ、今期並みと考えられますが、ここも若干金利で苦しめられている方でしょうから、やや下の1万円くらいで想定しておきますか。となると、やはり今よりは弱気で22万円±2万円程度でどうでしょうか。親が救われて、信用力が多少回復したとはいえ、REIT全体がどうにかならないことには大化けは困難でしょうね。相変わらず、この辺でグズグズするものと思われます。

ここは割と手堅いんじゃないかと思うんですよ。来期中に取得する物件はないし、条件が今期と変わらないようですので、今期並みの12千円前後となるんじゃないですかね、来期予想も。そうなると、投資口的にも変化なしですね。すなわち、26万円±2万円といったところです。まあ、今後とも堅く12千円を分配し続けるのであれば、9％の利回りって言うのは結構魅力的な水準とは思うのですけどね。増資とかもしばらくはしそうにないし。

8986 リプラス・レジデンシャル（レジ銘柄、9/19：200,700円）

はい。シッチャカメッチャカですから、今回はパス。まあ、リンゴとしても、第三者で大量の投資口を既に持っているので、それがゴミになるようなことはしないでしょうけどね。いずれ、何らかの方法で上場廃止まで持っていって、実質超安値でリプラスレジの資産を手に入れるという算段でもしているのかもしれません。まあ、出来れば、リンゴが出てくる前、TOBなんかもなにもない状態で、親が破綻したらどうなるか見てみたかったんですが、今となってはリンゴに食われるのは間違いないでしょうから、面白みも半減ですな。

また、9月決算銘柄じゃないし、つぶれないとも思うんですが、NCRも来てますねえ。1口当たり7千円近い譲渡損ですか。こりゃ今期の分配金はほとんどナシかもしらん(笑)。既存の借金のリファイナンスを断られて、やむなく物件売って金を捻出したということですが、いよいよ高値つかみの怨念がはっきり出てきましたねえ。先日も借入条件の異常とも思える変更出していたし、相当金融機関にいじめられているな。でも、君の敗因は池袋の取得を早々と発表したことですよ。ここも自業自得ですな。こうなったら、早いところ池袋は止めますと発表しなさい。まあ、どうせ資金の手当てが出来ないので、取得しようにも出来ないでしょうが。ま、今後はスターツとビリ争いでもしてなさい。

なんか最近、中間期末のせいか、経済ネタが面白すぎる。マジ忙しいんだって。こんなこと書いている場合じゃないんですよ。面白ネタは週末に集中して出してくれませんかね。

レジREIT指数（独自算出）＝918.58、単純平均利回り＝7.95％、加重平均利回り＝6.03％。ただし、9月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。NCRの譲渡損の影響は含まず(笑)。

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